Im Rahmen von Einkommensteuererklärungen ist immer wieder streitig, ob Vermietungen und Verpachtungen mit Gewinnerzielungsabsicht erfolgen – insbesondere, wenn die Vermietung an nahe Angehörige erfolgt.
Diese Frage stellte sich auch in einem Rechtsstreit vor dem Finanzgericht Köln.
Geklagt hatte ein Ehepaar, welches zusammen zur Einkommensteuer veranlagt war.
Der Kläger ist seit 1996 Eigentümer bzw. Erbbauberechtigter eines landwirtschaftlichen Anwesens, bestehend aus landwirtschaftlichen Flächen, Reithalle, Stallungen und Werkstatt. Dieses Anwesen gehört beim Kläger zum Privatvermögen.
Seit 1996 verpachtete der Kläger dieses Anwesen an seine Ehefrau, die Klägerin, die auf den gepachteten Flächen und in den gepachteten Gebäuden eine Pensionspferdehaltung und eine Pferdezucht betreibt. Seit 2008 erfolgt die Verpachtung durch eine GbR, an der mittlerweile allein die Tochter der Kläger und deren Ehemann beteiligt sind.
Der Kläger erklärte für die Veranlagungszeiträume 2003-2005 aus der Vermietung dieses Anwesens folgende Einkünfte:
2003: € -10.462
2004: € -9.003 und
2005: € -12.186.
Aufgrund einer Betriebsprüfung kam das beklagte Finanzamt zu dem Ergebnis, dass die Gewinnerzielungsabsicht für die Verpachtung des landwirtschaftlichen Betriebs zu verneinen sei. Es sei nämlich auf Dauer nicht möglich, unter Berücksichtigung der in dem Zeitraum 1996-2005 erklärten Einkünfte von insgesamt -113.168 € und dem Verhältnis der Pachteinnahmen und der entstehenden Kosten aus der Verpachtung des Reiterhofs einen positiven Gesamtüberschuss zu erzielen. Bei einem dreißigjährigen Prognosezeitraum ergebe sich insgesamt ein Totalüberschuss der Werbungskosten von über 120.000 €.
Nach erfolglosem Einspruchsverfahren gegen die für die Kläger entsprechend schlecht ausfgefallenen Einkommensteuerbescheide folgte die Klage zum Finanzgericht Köln.
Die Kläger verwiesen darauf, dass bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Einkünfteerzielungsabsicht typisierend zu vermuten sei. Dies gelte auch für die Vermietung eines Reiterhofs.
Außerdem ergebe sich aus ihrer Prognoserechnung, dass ein Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen sei. Dabei sei insbesondere zu berücksichtigen, dass Bankdarlehen bereits im Jahr 2009 vollumfänglich zurückgezahlt worden seien. Ab dem Jahr 2014 sei die Zahlung des Erbbauzinses durch die Pächterin und die Weiterzahlung durch den Verpächter aus der Aufstellung herausgenommen worden, weil die Pächterin den Betrag unmittelbar an die Kirche als Eigentümerin entrichte. Ebenfalls im Jahr 2014 sei die Pacht für das Gebäude erhöht worden, so dass sich der Überschuss aus der Verpachtung ebenfalls erhöhe. Des Weiteren sei vorgesehen, ab dem Jahr 2015 acht zusätzliche Pferdeboxen zur Unterstellung von Pensionspferden zu errichten. Auch dadurch ergäben sich zusätzliche Einnahmen, so dass man insgesamt zu einem Gesamtgewinn komme.
Das Finanzgericht Köln hat die Klage abgewiesen.
Das Finanzamt hat nach Auffassung des Finanzgerichts Köln zu Recht die Verluste aus der Vermietung des landwirtschaftlichen Anwesens durch den Kläger an die Klägerin nicht einkünftemindernd berücksichtigt, da es an der Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers fehlt.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück in der Absicht vermietet, daraus auf Dauer ein positives Ergebnis, also einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten, zu erzielen. Die Überschusserzielungsabsicht kann erst nachträglich einsetzen und auch wieder wegfallen1.
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist zwar grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, selbst wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Diese Typisierung gilt jedoch nur bei Wohnungen2. Bei der Vermietung anderer Objekte, wie auch eines landwirtschaftlichen Anwesens, auf dem ein Reiterhof betrieben wird, ist eine Einzelfallprüfung anhand einer Überschussprognose durchzuführen3.
Selbst unter Zugrundelegung der von den Klägern eingereichten Überschussprognose ist kein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten. Die Kläger verkennen, dass bei der Prognoserechnung die Umstände zugrundezulegen sind, die bei Beginn der Verpachtung vorlagen. Insbesondere ist nicht zu berücksichtigen, dass beabsichtigt ist, 2015 neue Boxen zu errichten, aus denen zusätzliche Einnahmen erzielt werden. Dies wäre allenfalls zu berücksichtigen, wenn diese Absicht bereits 1996 bestanden hätte und zeitnah umgesetzt worden wäre. Die Kläger haben nicht glaubhaft darlegen können, dass diese Absicht bereits 1996 bestand. Allein schon die Tatsache, dass 18 Jahre nach Beginn der Vermietung die Boxen noch nicht errichtet sind, spricht gegen eine bereits 1996 bestehende Absicht. Insbesondere ist nicht verständlich, wieso der Kläger diese Boxen mit dem von ihm behaupteten geringen Aufwand nicht bereits sehr viel früher errichtet hat, wenn daraus so hohe Mehreinnahmen zu erzielen sein sollen, dass es zu einem insgesamt positiven Ergebnis kommt.
Schon die Herausnahme der zusätzlichen Einnahmen ab 2015 führt zu einem erheblichen Totalverlust (von über 70.000 €).
Finanzgericht Köln, Urteil vom 02.04.2014 – 10 K 586/11 (nicht rechtskräftig: Aktenzeichen BFH: IX R 31/14)
- BFH, Urteil vom 06.11.2001 – IX R 97/00 [↩]
- BFH, Urteile vom 20.07.2010 – IX R 44/09; vom 17.10.2013 – III R 27/12 [↩]
- BFH, Urteil vom 17.10.2013 – III R 27/12 [↩]
