Marder können in Häusern erhebliche Schäden hervorrufen.
Was ist aber nun, wenn man eine Eigentumswohnung kauft und nach kurzer Zeit muss man richtig viel Geld wegen Marderschägen auf den Tisch legen, obwohl früher dort schon Marder unterwegs waren?
Das Oberlandesgericht Hamm hat nun entschieden, dass der akute Befall eines Wohnhauses mit Mardern ist ein Sachmangel ist, über den der Verkäufer des Hausgrundstücks aufzuklären hat.
Ein weiter zurückliegender Marderbefall ist demgegenüber kein aufklärungspflichtiger Sachmangel, so das Oberlandesgericht Hamm.
In dem entschiedenen Fall erwarb der Kläger von den Beklagten für 110.000 Euro eine Eigentumswohnung in einem 1989 errichteten, an einem Wald gelegenen Fünffamilienwohnhaus in Hagen. In dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Parteien den Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel.
Im Jahre 2007 hatten sich Marder im Dachboden des Hauses eingenistet. Gegen den Befall hatte die Eigentümergemeinschaft seinerzeit Abwehrmaßnahmen ergriffen. Im Oktober 2013 verursachte ein Marder in einer anderen Wohnung einen Schaden in Höhe von ca. 2.200 Euro an einer Zwischendecke. Im Prozess konnte nicht festgestellt werden, dass die Beklagten, die seinerzeit bereits aus dem Haus ausgezogen waren, von diesem Schaden vor dem Abschluss des Kaufvertrages wussten.
U. a. unter Hinweis darauf, dass die Beklagten ihm den Marderbefall vor dem Verkauf nicht offenbart hätten, hat der Kläger die Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Dabei hat er ca. 20.000 Euro als einen auf ihn entfallenden Anteil für eine Dachsanierung zum Schutz vor weiterem Marderbefall verlangt.
Die Schadensersatzklage ist erfolglos geblieben. Wie bereits das Landgericht Hagen hat auch das Oberlandesgericht Hamm dem Kläger keinen Schadensersatzanspruch wegen des Marderbefalls zuerkannt.
Ein akuter Marderbefall sei zwar ein Sachmangel, so das Oberlandesgericht Hamm. Für den Befall im Oktober 2013 hätten die Beklagten allerdings aufgrund des vereinbarten Haftungsausschlusses nicht einzustehen. Insoweit habe der Kläger nicht nachweisen können, dass den Beklagten dieser Mangel vor Vertragsschluss bekannt gewesen sei, so dass sie ihn trotz des vereinbarten Haftungsausschlusses hätten offenbaren müssen.
Der beim Verkauf mehr als sechs Jahre zurückliegende Marderbefall stelle keinen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Einen späteren Marderbefall habe der Kläger – abgesehen von dem Vorfall im Oktober 2013 – nicht nachgewiesen. Die beim Verkauf mehr als sechs Jahre zurückliegende Einnistung von Mardern müsse ein Verkäufer nicht offenbaren. Es gebe keine tatsächliche allgemeine Vermutung dahingehend, dass Marder nach Jahren der Abwesenheit wieder an den Ort des ehemaligen Befalls zurückkehrten. Auch hätten die Beklagten nicht damit rechnen müssen, dass es erneut zu einem Marderbefall komme, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft seinerzeit Abwehrmaßnahmen ergriffen hatte. Zudem habe es in der Vergangenheit lediglich kleinere Marderschäden, etwa verschobene Dachpfannen, gegeben, aber keinen feststellbaren weiteren Marderbefall.
Unter dem Gesichtspunkt eines Mangelverdachts träfe die Beklagten ebenfalls keine Offenbarungspflicht. Ein Mangelverdacht könne nur dann ein Mangel der Kaufsache begründen, wenn die hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehe, dass ein dem Verdacht entsprechender, erheblicher Schaden eintrete. Eine derartige Wahrscheinlichkeit begründe ein mehr als sechs Jahre zurückliegender Marderbefall nicht.
Oberlandesgericht Hamm, Beschluss vom 13.02.2017 – 22 U 104/16 – rechtskräftig
