Auch eine konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung ist möglich – und ausreichend

Die Zustimmung eines Mieters zur Mieterhöhung kann auch durch konkludentes Handeln, also die – zumindest mehrfache – vorbehaltlose Überweisung der erhöhten Miete, erfolgen. Der Vermieter hat dann keinen Anspruch mehr auf eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Mieters.

In § 558 Abs 1 S. 1 BGB ist der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer unter bestimmten Voraussetzungen zulässigen Mieterhöhung geregelt:

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn (…)

In § 558b ist sodann u.A. geregelt:

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

Was passiert aber, wenn der Mieter nicht die ihm vom Vermieter – was der Vermieter in der Regel alleine schon aus Beweisgründen immer macht – übersandte Zustimmungserklärung unterzeichnet und zurücksendet, sondern einfach nur die „neue“ Miete zahlt?

Über einen solchen Fall hatte nun der Bundesgerichtshof zu entscheiden.

In dem entschiedenen Fall ist die Beklagte Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Mit maschinell erstelltem Schreiben vom 23.11.2015 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Erhöhung der monatlichen Miete um 47 € auf eine Gesamtmiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 432 € monatlich zum 01.02.2016 unter Verwendung des beigefügten Erklärungsvordrucks zuzustimmen. Mit Schreiben vom 19.01. und vom 01.02.2016 erinnerte die Klägerin die Beklagte an die Erteilung der Zustimmung. Diese gab zwar keine schriftliche Erklärung ab, überwies aber am 15.02., 04.03. und 06.04.2016 die Miete in Höhe von jeweils 432 €.

Mit am 22.04.2016 beim Amtsgericht Eberswalde eingegangener Klage hat die Klägerin die Zustimmung der Beklagten zur Mieterhöhung begehrt. Die Beklagte unterzeichnete die vorbereitete Zustimmungserklärung mit Datum vom 23.04.2016. Durch Schriftsatz vom 03.05.2016 hat die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt, nachdem ihr die Zustimmungserklärung – so ihre Darstellung – am 02.05.2016 zugegangen war. Die Beklagte hat unter Bezugnahme auf diesen Schriftsatz beantragt, der Klägerin die Kosten aufzuerlegen.

Das Amtsgericht Eberswalde hat der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt1. Ihre dagegen gerichtete sofortige Beschwerde ist erfolglos geblieben2.

Auch mit ihrer vom Landgericht Frankfurt (Oder) zugelassenen Rechtsbeschwerde hatte die Klägerin nun beim Bundesgerichtshof keinen Erfolg.

Amtsgericht und Landgericht haben die Kosten des Rechtsstreits der Klägerin auferlegt, da sie ohne die übereinstimmende Erledigungserklärung voraussichtlich unterlegen wäre. Denn die Beklagte habe durch die vor Klageeinreichung erfolgte dreimalige Zahlung der begehrten Gesamtmiete in Höhe von 432 € monatlich in konkludenter Form ihre Zustimmung zur verlangten Mieterhöhung erklärt und damit den sich aus § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB ergebenden Anspruch der Klägerin erfüllt. Die Zustimmungserklärung könne stillschweigend durch Zahlung der geforderten erhöhten Miete erfolgen. Ein Anspruch auf Erteilung einer schriftlichen Zustimmung ergebe sich nicht daraus, dass die Klägerin die Abgabe einer schriftlichen Erklärung gefordert habe. Wenn im Gesetz oder im Vertrag eine Form für die Abgabe der Willenserklärung nicht vorgesehen sei, dann könne der Empfänger dieser Erklärung die Form auch nicht einseitig vorgeben. Aus einer möglicherweise in dem nicht vorgelegten Mietvertrag vereinbarten Schriftformklausel folge kein Anspruch auf Abgabe einer schriftlichen Zustimmungserklärung.

Diese rechtliche Beurteilung ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs zutreffend.

Es ist – so der Bundesgerichtshof – nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen der Klägerin nach übereinstimmender Erledigungserklärung (§ 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO) die Kosten des Rechtsstreits auferlegt haben. Denn diese wäre bei Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich in der Sache unterlegen, weil die Beklagte durch ihr Zahlungsverhalten dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin bereits vor Klageerhebung wirksam zugestimmt hatte.
Nach der übereinstimmend erfolgten Erledigungserklärung der Parteien ist über die Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes auf der Grundlage einer summarischen Prüfung zu entscheiden. Insoweit kommt es vornehmlich darauf an, wem die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen gewesen wären, wenn die Hauptsache nicht einvernehmlich für erledigt erklärt worden wäre3.

Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht Frankfurt (Oder) angenommen, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bei Fortführung des Rechtsstreits abzuweisen gewesen wäre, weil die Beklagte dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin bereits vor Klageeinreichung konkludent zugestimmt hatte. Das Ein-verständnis der Beklagten bedurfte zu seiner Wirksamkeit nicht einer Abgabe in schriftlicher Form. Für Mieterhöhungsvereinbarungen (Angebot nach §§ 558, 558a BGB und Annahme nach § 558b Abs. 1 BGB) gelten die allgemeinen Regeln über Willenserklärungen und Verträge, so dass sie auch konkludent getrof-fen werden können4.
Nach den Feststellungen des Landgerichts Frankfurt (Oder) hat die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 23.11.2015 aufgefordert, mit Wirkung zum 01.02.2016 einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 47 € monatlich und damit einer Erhöhung der monatlichen Gesamtmiete auf 432 € zuzustimmen. Hierbei handelt es sich um einen Antrag (§ 145 BGB) auf Abschluss eines Änderungsvertrages. Mit der Zustimmung des Mieters, die als Annahme eines solchen Änderungsantrags zu werten ist, kommt eine den bisherigen Mietvertrag abändernde Mieterhöhungsvereinbarung zustande5.

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht Frankfurt (Oder) daher angenommen, so der Bundesgerichtshof, dass die Beklagte das Angebot der Klägerin auf Erhöhung der bisherigen Miete um 47 € monatlich dadurch wirksam stillschweigend angenommen hat, dass sie den von der Klägerin geforderten Mieterhöhungsbetrag dreimal in Folge vorbehaltlos gezahlt hat. Die Zustimmungserklärung der Beklagten bedurfte nicht der Schriftform.

Die Regelung des § 558b BGB schreibt, eine bestimmte Form der Zustimmung nicht vor. Während das Erhöhungsverlangen gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären und zu begründen ist, hat der Gesetzgeber hinsichtlich der Erklärung der Zustimmung ein entsprechendes Formerfordernis nicht aufgestellt. Der Mieter kann sie daher sowohl ausdrücklich als auch konkludent erteilen6.

Es ergibt sich keine Verpflichtung, die Zustimmung schriftlich zu erklären, auch nicht aus einer im Miet-vertrag vereinbarten Schriftformklausel.

In § 25 Abs. 1 des nicht vorgelegten Mietvertrags soll für Änderungen und Ergänzungen die Einhaltung der Schriftform vereinbart worden sein. Eine solche Schriftformklausel änderte an der Wirksamkeit der konkludenten Zustimmung zur Mieterhöhung jedoch nichts. Zwar kommt im Falle der Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters ein Änderungsvertrag zustande5. Ob eine nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB erfolgende Mieterhöhungsvereinbarung aber von einer vertraglichen Schriftformklausel erfasst ist, kann dahin stehen. Denn selbst wenn dies der Fall wäre, hätte dies nicht zur Konsequenz, dass die Klägerin einen Anspruch auf Übersendung einer schriftlichen Zustimmungserklärung gehabt hätte.
Denn die Rechtsbeschwerde macht nicht geltend, dass die im Mietvertrag enthaltene Schriftformklausel die Wirksamkeit von Vertragsänderungen von der Einhaltung der Schriftform abhängig mache (konstitutive Schriftform), sondern trägt lediglich vor, dass für solche Rechtsgeschäfte die gewillkürte
Schriftform gelte und die hierdurch geschaffene Klarheit beiden Seiten zugute-komme. Da dem vereinbarten Schriftformerfordernis somit rein deklaratorischer Charakter zukommt, kann dahin stehen, ob eine konstitutive Schriftformklausel im Hinblick auf § 305b BGB überhaupt einer AGB-Kontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhielte. Die Einhaltung der deklaratorischen Schriftform ist nicht Gültigkeitsvoraussetzung eines von ihr erfassten Rechtsgeschäfts. Sie ist daher unbeschadet der Frage, ob sie für Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB überhaupt gilt – weder für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters noch für die Zustimmungserklärung des Mieters von Bedeutung. Der Vermieter könnte daher allenfalls – falls die Schriftform nicht abbedungen wäre, was offen bleiben kann – nachträglich eine dem § 126 BGB entsprechende Form, also die gemeinsame Unterzeichnung der bereits erfolgten Änderungsvereinbarung, verlangen5. Einen solchen Anspruch erhebt die Klägerin aber nicht.

Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde hat das Beschwerdegericht das beschriebene Verhalten der Beklagten rechtsfehlerfrei als konkludente Annahme des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin gewertet.

Ob ein schlüssiges Verhalten als Willenserklärung zu werten ist, bestimmt sich nach den für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Maßstäben7 und ist bei Individualerklärungen – wie sie hier in Frage stehen – in erster Linie dem Tatrichter vorbehalten8. Das Revisionsgericht prüft insoweit lediglich nach, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht9.

Solche Rechtsfehler sind dem Landgericht Frankfurt (Oder) nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht unterlaufen.

Im Falle eines Mieterhöhungsverlangens ist maßgebend, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters auf Erhöhung der Miete und alle sonstigen Um-stände kennt, aus dem Verhalten des Mieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen und damit auf die Zustimmung zur Mieterhöhung ziehen würde10. Dies hat das Landgericht Frankfurt (Oder) zutreffend bejaht.
Auf das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 23.11.2015 und deren Erinnerungsschreiben, mit dem diese eine letztmalige Erklärungsfrist bis zum 16.02.2016 setzte, überwies die Beklagte am 15.02., am 04.03. und am 06.04.2016 vorbehaltlos jeweils die darin geforderte Miete in Höhe von 432 €. In An-betracht dieser Umstände und Abläufe ist es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht Frankfurt (Oder) das Verhalten der Beklagten als konkludente Annahme des Mieterhöhungsbegehrens bewertet hat. Denn jedenfalls eine mehrmalige vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Mietzinses kann als schlüssig erklärte Zustimmung des Mieters gewertet werden11. Dahinstehen kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofs in diesem Zusammenhang, ob schon in der erstmaligen Zahlung der erhöhten Miete die konkludente Zustimmung der Beklagten zu der geforderten Mieterhöhung gesehen werden kann. Entgegen der Auffassung der Klägerin kommt es für die Bewertung des Verhaltens der Beklagten als konkludente Zustimmung nicht entscheidend darauf an, ob sie ihren Dauerauftrag entsprechend geändert oder die erhöhte Miete im Wege einer jeweils zum Fälligkeitstermin veranlassten Überweisung entrichtet hat. Denn in beiden Fällen war ein Tätigwerden der Beklagten erforderlich, das wiederum wegen Fehlens eines Rückforderungsvorbehalts tragfähige Rückschlüsse auf ihre Willensrich-tung zulässt.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 30.01.2018 – VIII ZB 74/16

ECLI:DE:BGH:2018:300118BVIIIZB74.16.0

  1. AG Eberswalde, Beschluss vom 03.08.2016 – 2 C 226/16 [↩]
  2. LG Frankfurt (Oder), Beschluss vom 26.09.2016 – 16 T 56/16 [↩]
  3. BGH, Beschluss vom 07.05.2007 – VI ZR 233/05 [↩]
  4. BGH, Urteil vom 29.06.2005 – VIII ZR 182/04 [↩]
  5. BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 300/09 [↩] [↩] [↩]
  6. BGH, Urteile vom 08.10.1997 – VIII ZR 373/96; vom 29.06.2005 – VIII ZR 182/04; vom 18.07.2007 – VIII ZR 285/06 [↩]
  7. BGH, Urteile vom 07.11.2001 – VIII ZR 13/01; vom 22.01.2014 – VIII ZR 391/12 [↩]
  8. BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 [↩]
  9. BGH, Urteile vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13; vom 12.10.2016 – VIII ZR 55/15; vom 18.10.2017 – VIII ZR 32/16 [↩]
  10. BGH, Urteil vom 22.01.2014 – VIII ZR 391/12 [↩]
  11. BGH, Urteile vom 08.10.1997 – VIII ZR 373/96; vom 29.06.2005 – VIII ZR 182/04 [↩]

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