Wirksame Mieterhöhung wegen Baumaßnahmen trotz unzureichender Begründung

Ein Vermieter kann nach Durchführung betimmter Modernisierungen die Miete in einem gewissen Umfang erhöhen. Bei den zugrundezulegenden Kosten für die Modernisierung bleiben hierdurch vermiedene Kosten für die Erhaltung aussen vor (kurz zusammengefasst).

Die entsprechende Vorschrift lautet wie folgt:

§ 559 BGB:

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. [Anmerkung: Im vorliegenden Fall galt noch die frühere Regelung, die eine Erhöhung um 11 % vorsah, was aber für die grundsätzlichen Ausführungen des undesgerichtshofs irrelevant ist]

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

Zu Art und Weise des Mieterhöhungsverlangens bestimmt § 559b Abs. 1 BGB:

Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. § 555c Absatz 3 gilt entsprechend.

Der Bundesgerichtshof hatte nun über einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter

  • eine solche Modernisierung wegen verschiedener Baumaßnahmen ausgesprochen, aber nicht bzgl. jeder Baumaßnahme ordnungsgemäß begründet hatte, so dass im Raum stand, dass die Mieterhöhung eventuell in Gänze unwirksam sein könnte, und
  • den Austausch von Bauteilen mit eingerechnet, die zwar noch funktionsfähig, aber überaltert waren, so dass die Anwendung des § 559b Abs. 1 BGB im Streit stand.

Der Bundesgerichtshof ist zu folgenden Ergebnissen gekommen:

  • Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, ist gemäß §139 BGB nicht insgesamt nichtig, wenn sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet oder erläutert und deshalb gemäß §559b Abs.1 Satz2 BGB insoweit unwirksam ist. Vielmehr hat eine solche Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklärten Teils nach Maßgabe des § 139 BGB Bestand, wenn sie sich -wie regelmäßig -in Bezug auf die einzelnen baulichen Maßnahmen in selbständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und -wie ebenfalls regelmäßig -davon auszugehen ist, dass die Gültigkeit wenigstens des wirksam erklärten Teils der Mieterhöhung dem -infolge der Einseitigkeit des Rechtsgeschäfts allein maßgeblichen- hypothetischen Willen des Vermieters bei Abgabe der Erklärung entspricht.
  • Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung undanschließende Mieterhöhung gebietet es, so der Bundesgerichtshof zum zweiten Punkt, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits „fällige“ In-standsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach §559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangelnicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage).

 

Im Einzelnen:

Die – angekündigten – Baumaßnahmen umfassten unter anderem die Umstellung der Heizungsanlage von einer Beheizung mittels Gastherme auf Fernwärme, die Erneuerung der etwa 60 Jahre alten Eingangstür zur Wohnung der Klägerin, der ebenso alten Treppenhausfenster und Haus-türen (Haupt- und Nebeneingang) nebst Briefkastenanlage, die Neuverlegung von elektrischen Leitungen samt Erneuerung der Hausbeleuchtung einschließlich des erstmaligen Einbaus von Bewegungsmeldern sowie einer Gegensprechanlage, den Austausch der Fenster in der Wohnung der Klägerin und die erstmalige Wärmedämmung des Dachs, der Fassade sowie der Kellerdecke.

In der Folge erklärten die beklagten Vermieter die Erhöhung der Nettokaltmiete zum 01.01.2017 um 189,68 €. Mit weiterem Schreiben erklärten sie erneut eine Erhöhung der Nettokaltmiete, nunmehr zum 01.10.2017 um 241,55 €.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass die erklärten Mieterhöhungen unberechtigt seien und sich die Miete aufgrund der Erhöhungserklärungen nicht über den Betrag von 306,83 € zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten erhöht habe.

Das Amtsgericht Düsseldorf hat der (negativen) Feststellungsklage stattgegeben1.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht Düsseldorf das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung und Abweisung der Klage im Übrigen teilweise abgeändert2. Hinsichtlich der ersten Mieterhöhungserklärung hat es die Entscheidung des Amtsgerichts bestätigt; bezüglich der mit Schreiben vom 19.07.2017 erklärten Mieterhöhung hat es festgestellt, dass diese teilweise unberechtigt sei und die Klägerin aufgrund dieser Erklärung keine Verpflichtung treffe, ab dem 01.10.2017 eine über den Betrag von 494,15 € hinausgehende Kaltmiete zu zahlen2.

Mit der vom Landgericht Düsseldorf zugelassenen Revision zum Bundesgerichtshof erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung und hatte hiermit Erfolg.

Zur Begründung des Bundesgerichtshofs:

Zwar hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass die Beklagten ihre – allein den Gegenstand des Revisionsverfahrens bildende – Mieterhöhung vom 19.07.2017 bezüglich der in der Revisionsinstanz noch im Streit befindlichen Baumaßnahmen ausreichend begründet und erläutert haben (§ 559b Abs. 1 BGB) und die Erhöhungserklärung auch nicht infolge einer unzureichenden Begründung der – in der Revisionsinstanz nicht anhängig gewordenen – Mieterhöhung wegen der Heizungsumstellung insgesamt nichtig ist.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die (materielle) Wirksamkeit der Mieterhöhung der Klägerin bezüglich der in der Revisionsinstanz noch zu beurteilenden Baumaßnahmen jedoch nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass bei einer modernisierenden Erneuerung von Bauteilen oder Einrichtungen (hier im Streit in Bezug auf Türen, Fenster und Briefkastenanlage) die dafür vom Vermieter aufgewendeten Kosten auch dann nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden können, wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung zwar noch kein „fälliger“ Instandsetzungsbedarf bestand, aber bereits ein nicht unerheblicher Teil ihrer Nutzungsdauer verstrichen war und deshalb ein Abzug anteiliger ersparter Instandhaltungskosten geboten ist.

Zudem hat das Berufungsgericht in einigen Punkten erheblichen Vortrag der Klägerin übergangen und zu einigen Maßnahmen – unter Verkennung der Darlegungs- und Beweislast – nicht sämtliche für die Einordnung als Modernisierungsmaßnahme erforderlichen Feststellungen getroffen.

Gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB findet auf den vorliegenden Rechtsstreit die Regelung des § 559 BGB in der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) Anwendung, weil der Klägerin sowohl die – in erster Linie maßgebliche – Modernisierungsankündigung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB, als auch die – unter bestimmten Umständen stattdessen maßgebliche – Erhöhungserklärung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB vor dem 31.12.2018 zugegangen sind.

Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären und nach Maßgabe des Gesetzes zu erläutern.
b) Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Beklagten nach diesen Vorschriften aufgrund ihrer Erklärung vom 19.07.2017 eine Mieterhöhung ab dem 01.10.2017 von der Klägerin verlangen können, lässt sich nach den bisher getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht beurteilen, so der Bundesgerichtshof.

Frei von Rechtsfehlern ist noch die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Erhöhungserklärung der Beklagten vom 19.07.2017 im Hinblick auf die im Revisionsverfahren noch im Streit befindlichen baulichen Maßnahmen (also ausgenommen der Heizungsumstellung), die die Beklagten unter Angabe der jeweiligen Kosten im Einzelnen beschrieben haben, ausreichend begründet und erläutert ist und deshalb insoweit den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügt; dies greift die Revision auch nicht an. Soweit die Beklagten, die die durchgeführten Baumaßnahmen als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen haben, zu Unrecht von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen haben, betrifft dies nicht die Frage der Erfüllung der formellen Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB, sondern deren materielle Wirksamkeit3.

Auch eine (Gesamt-)Nichtigkeit der Mieterhöhungserklärung nach § 139 BGB mit Rücksicht auf eine unzureichende Erläuterung der Heizungsumstellung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint, so der Bundesgerichtshof.

Gemäß § 139 BGB führt die Nichtigkeit eines Teils eines Rechtsgeschäfts, das auch in einer einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärung wie der Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b Abs. 1 BGB liegen kann, nur dann zur Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Letzteres ist bei einem einheitlichen Rechtsgeschäft immer dann der Fall, wenn die nach Abtrennung des von dem Nichtigkeitsgrund betroffenen Teils des Rechtsgeschäfts verbleibenden Regelungen ein selbständiges Rechtsgeschäft bilden und davon auszugehen ist, dass die Parteien dieses Rechtsgeschäft bei Kenntnis der teilweisen Nichtigkeit des ursprünglich beabsichtigten Rechtsgeschäfts abgeschlossen hätten4. Bei einem – wie hier – einseitigen Rechtsgeschäft genügt die Annahme, dass der Erklärende bei Kenntnis des unwirksamen Teils den verbleibenden Teil des Rechtsgeschäfts vorgenommen hätte.

Diese Voraussetzungen hat das Berufungsgericht zu Recht bejaht.
Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass sich die Erhöhungserklärung in Bezug auf die einzelnen baulichen Maßnahmen, deren Kosten der erstrebten Mieterhöhung zugrunde liegen, in mehrere selbständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und eine derartige Trennung der einheitlichen Erhöhungserklärung in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil auch sonst nicht aus Rechtsgründen ausgeschlossen ist.

Wie auch die Revision nicht in Frage stellt, so der Bundesgerichtshof weiter, handelt es sich bei den baulichen Veränderungen, aufgrund derer die Beklagten eine Mieterhöhung fordern, um mehrere tatsächlich trennbare – namentlich auf verschiedene Gewerke bezogene – Baumaßnahmen, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – sofern sie jeweils in sich abgeschlossen sind – Gegenstand einzelner Mieterhöhungserklärungen sein können5. Zudem weist die Mieterhöhungserklärung die Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen separat aus, so dass rechnerisch nachvollzogen werden kann, in welcher anteiligen Höhe sie jeweils in den Gesamtbetrag der Mieterhöhung eingeflossen sind.

Zu Recht ist das Berufungsgericht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs weiter davon ausgegangen, es habe im Hinblick auf die Interessenlage auch dem – infolge der Einseitigkeit des Rechtsgeschäfts allein maßgeblichen – hypothetischen Willen der Beklagten bei Abgabe der Mieterhöhungserklärung entsprochen, dass im Falle ihrer teilweisen Unwirksamkeit wenigstens der wirksam erklärte Teil Bestand haben sollte.

Die Aufteilung der – einheitlichen – Mieterhöhungserklärung in selbständige Rechtsgeschäfte ist auch nicht aus sonstigen Gründen ausgeschlossen. Ausnahmsweise kann die Trennbarkeit selbständiger Teile eines Rechtsgeschäfts – unabhängig vom tatsächlichen oder hypothetischen Willen der Parteien – deshalb ausgeschlossen sein, weil die Trennung in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil gegen gesetzliche Wertungen verstieße6. Dies ist hier allerdings entgegen der Auffassung der Revision nicht der Fall. Insbesondere widerspricht es nicht der gesetzlichen Wertung des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB, dem Mieter im Fall einer teilweise aus formellen Gründen unwirksamen Mieterhöhungserklärung die Ermittlung des restlichen – zu Recht geforderten – Erhöhungsbetrags zuzumuten. Denn dem Mieter wird insoweit nicht mehr als ein einfacher Rechenvorgang abverlangt. Unbehelflich ist auch der weitere Einwand der Revision, dem Mieter drohe im Fall der Teilwirksamkeit einer Mieterhöhung eine erhöhte Kündigungsgefahr, weil er in der irrtümlichen Annahme, die Mieterhöhung sei wegen der teilweise unzureichenden Erläuterung insgesamt nichtig, in Zahlungsrück-tand geraten könne. Der Mieter trägt insoweit kein anderes Risiko, als ihm das Gesetz in jedem anderen Fall auferlegt, in dem er irrtümlich von einer nicht (vollständig) berechtigten Mieterhöhung ausgeht.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann jedoch die materielle Berechtigung der von ihm zuerkannten Mieterhöhung um einen Betrag von monatlich 187,32 € netto nicht bejaht werden.

Von Rechtsfehlern beeinflusst ist nach Auufassung des Bundesgerichtshofs jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die für den Austausch der etwa 60 Jahre alten Bauteile (Haus- und Woh-nungseingangstüren, Treppenhausfenster, Briefkastenanlage) aufgewendeten Kosten seien ungekürzt – das heißt ohne Abzug eines Instandhaltungsanteils – auf die Klägerin umzulegen, weil die ausgetauschten Teile noch keine Defekte in der Weise aufgewiesen hätten, dass Erhaltungsmaßnahmen bereits „fällig“ gewesen wären.

Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF auf den Mieter umgelegt werden können, also bauliche Veränderun-gen, die die Kriterien des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB erfüllen, sind abzugrenzen von Erhaltungsmaßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (§ 555a Abs. 1 BGB) und deren Durchführung der Vermieter daher bereits nach dem bestehenden Mietvertrag – zu unveränderter Miete – schuldet (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB). Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen.

Eine in der Instanzrechtsprechung und der mietrechtlichen Literatur verbreitete Meinung, der auch das Berufungsgericht folgt, verneint allerdings die Notwendigkeit einer solchen (anteiligen) Kürzung der Modernisierungskosten, wenn vorhandene Bauteile durch eine moderne höherwertige Ausstattung zu einem Zeitpunkt ersetzt werden, an dem ihre durchschnittliche Lebensdauer zwar zu einem erheblichen Teil abgelaufen ist, Maßnahmen zur Erhaltung aber noch nicht „fällig“ sind, weil die vorhandenen Bauteile noch (ausreichend) funktionsfähig sind und ihnen auch sonst (bislang) ein unmittelbar zu beseitigender Mangel nicht anhaftet7. Diese Auffassung stützt sich auf den Wortlaut des § 559 Abs. 2 BGB, nämlich auf die Formulierung, dass Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen „erforderlich gewesen wären“, nicht zu den aufgewendeten Kosten gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF gehören.

Dieser Formulierung lässt sich nach Meinung des Bundesgerichtshofs indes nicht zwingend entnehmen, dass für die anspruchsmindernde Berücksichtigung von Instandhaltungskosten die „Fälligkeit“ der betreffenden Erhaltungsmaßnahmen vorausgesetzt wird. Mit dem Wortlaut dieser Vorschrift ist es vielmehr unter Berücksichtigung des Umstands, dass die einzelnen Bauteile eines Mietobjekts laufend altern und je nach ihrer (durchschnittlichen) Lebensdauer in bestimmten Zeitabständen vom Vermieter zu erneuern sind, ebenfalls vereinbar, dass der Kostenaufwand, der – zeitanteilig – auch für die Erhaltung eines Bauteils anfällt, in dem Umfang, in dem er bei fiktiver Betrachtung zum Zeitpunkt der Durchführung der baulichen Veränderung in Anbetracht des bereits verstrichenen Anteils der zu erwartenden Gesamtlebensdauer des betreffenden Bauteils für dessen Erhaltung erforderlich wäre, von der Umlagefähigkeit nach § 559 Abs. 1 BGB aF ausgeschlossen ist.

Ein anderes Verständnis des § 559 Abs. 2 BGB ergibt sich entgegen der Auffassung der genannten Literaturstimmen auch nicht im Umkehrschluss aus der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach Kosten, die auf „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, nicht auf den Mieter umgelegt werden können8. In den jenen Entscheidungen zugrunde liegenden Fallgestaltungen hat sich die Frage, ob Instandsetzungsaufwand auch dann von den aufgewendeten Kosten abzuziehen ist, wenn Erhaltungsmaßnahmen zum Zeitpunkt der Durchführung der Mo-dernisierung noch nicht „fällig“ waren, nicht gestellt. Vor diesem Hintergrund ist den früheren Ausführungen des Senats, soweit sie an „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen anknüpfen, nicht die Wertung beizumessen, dass ein (antei-liger) Abzug von noch nicht „fälligem“ Instandsetzungsaufwand nicht in Betracht kommt.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs gebietet es der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung vielmehr, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, einen Abzug des Instandhaltungsanteils vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer Nutzungsdauer (ab-)genutzt worden sind, so dass der Vermieter durch die Modernisierung in erheblichem Umfang (fiktive) Instandhaltungskosten erspart.

Der Gesetzgeber hat die Absetzung von Kosten für Erhaltungsmaßnahmen von den umlagefähigen Kosten für Modernisierungsmaßnahmen erstmals mit dem ab 01.05.2013 geltenden Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.03.20139 geregelt. Dass der Gesetzgeber dabei die Absetzung von Kosten auf bereits „fällige“ Erhaltungsmaßnahmen begrenzen wollte, geht aus der Gesetzesbegründung nicht hervor. Vielmehr verweist diese auf die „bislang geltende Rechtslage“10 und in diesem Zusammenhang auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs, das – ohne die Frage der „Fälligkeit“ von Instandsetzungsmaßnahmen zu behandeln – lediglich besagt, bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten für eine Modernisierungsmaßnahme seien „Elemente der Instandsetzung“ außer Betracht zu lassen11.

Zwar nimmt die Gesetzesbegründung in diesem Zusammenhang auch auf eine Literaturstimme Bezug („Soergel/Heintzmann, BGB-Kommentar, 13. Aufl. 2007, § 559 Rn. 19“), wonach Kosten für „fällige Erhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten“ von der Umlagefähigkeit ausgenommen seien. Wäre es dem Gesetzgeber auf diese Einschränkung angekommen, wäre aber – gerade mit Blick darauf, dass das erwähnte Urteil des Bundesgerichtshofs diese Einschränkung nicht enthält – zu erwarten gewesen, dass dies im Gesetzestext (durch die dann naheliegende Einfügung des Wortes „fällig“) Niederschlag gefunden hätte oder zumindest die Gesetzesbegründung darauf – wie nicht – explizit eingegangen wäre.

Nach dem Regelungszweck, den der Gesetzgeber mit den Vorschriften über die Modernisierung verfolgt, verbietet es sich, in Fallgestaltungen, die – wie hier – durch die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort gekennzeichnet sind, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen. Denn Sinn der Modernisierungsvorschriften ist es gerade nicht, dem Vermieter (teilweise) auch die Umlage von Instandhaltungskosten auf den Mieter zu ermöglichen; vielmehr sollen Verbesserungen der Mietsache (Energieeinsparung, nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts, Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse) dadurch gefördert werden, dass für den Vermieter durch die Möglichkeit der Umlage der darauf entfallenden Kosten auf den Mieter ein Anreiz zur Vornahme dieser Maßnahmen gesetzt wird, und die Interessen des Mieters dadurch gewahrt werden, dass er spiegelbildlich von einer Erhöhung des Gebrauchswerts profitiert. Hier entscheidend auf die „Fälligkeit“ von Erhaltungsmaßnahmen abzustellen, würde in zahlreichen Fällen zu zufälligen Ergebnissen führen. Besonders augenfällig wird dies, wenn Moderni-sierungsmaßnahmen – wie hier von der Klägerin geltend gemacht – zu einem Zeitpunkt erfolgen, in dem die Lebensdauer der ersetzten Bauteile oder Einrichtungen bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen ist. Jedenfalls liegen keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür vor, dass der Gesetzgeber dem Vermieter zwecks Förderung von Gebäudeinvestitionen zum Nachteil des Mieters die Möglichkeit eröffnen wollte, künftig anfallende – grundsätzlich vom Vermieter zu tragende – Kosten für Erhaltungsmaßnahmen durch geschicktes Vorgehen, namentlich durch Vornahme der Modernisierung kurz vor „Fälligkeit“ der Erhaltungsmaßnahmen, auf den Mieter abzuwälzen.

Die Umlagefähigkeit der (reinen) Modernisierungskosten wird durch den Abzug (fiktiv) ersparter Instandhaltungskosten in derartigen Fallgestaltun-gen nicht infrage gestellt. Auch wird die Ermittlung der umlagefähigen Modernisierungskosten dadurch nicht nennenswert erschwert, denn regelmäßig wird eine Schätzung genügen (§ 559 Abs. 2 Halbs. 2 BGB), die sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnut-zungsgrad orientiert5.

Bezüglich der Briefkastenanlage rügt die Revision zu Recht, dass das Berufungsgericht ohne tatsächliche Feststellungen die (von der Klägerin bestrittene) Behauptung der Beklagten zugrunde gelegt hat, die neue Anlage verfüge über einen verbesserten Diebstahlsschutz und sei aus diesem Grund als Modernisierung zu qualifizieren. Entsprechendes gilt für die auf den Austausch der Fenster in der Wohnung der Klägerin bezogene Mieterhöhung, bei der das Berufungsgericht – ohne eigene Feststellungen zu treffen – die von der Klägerin bestrittene Behauptung der Beklagten zugrunde gelegt hat, es seien Fenster mit einem besseren Wärmedurchgangswert eingebaut worden, und auf dieser Grundlage eine Modernisierungmaßnahme bejaht hat. Hinzu kommt, dass das Berufungsgericht den – das Vorliegen einer Modernisierungmaßnahme in Frage stellenden – Einwand der Klägerin, eines der Wohnungsfenster sei erst zwei Jahre alt gewesen, nicht berücksichtigt hat.

Im Zusammenhang mit dem Austausch der Hauseingangstüren und der Fenster im Treppenhaus hat das Berufungsgericht übersehen, dass die Kosten des Austauschs vorhandener alter Bauteile durch neue Bauteile nur dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF (teilweise) umlagefähig sind, wenn die Kriterien einer der in § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB aufgeführten Modernisierungsmaßnahmen erfüllt sind. Allein der Umstand, dass ein neues Bauteil für sich betrachtet wirtschaftlich wertvoller als ein gebrauchtes Bauteil ist, reicht für die Annahme, der Austausch des Bauteils stelle eine Modernisierungsmaßnahme dar, nicht aus. Über diesen Umstand hinausgehende Feststellungen hat das Berufungsgericht indes nicht getroffen.

Berechtigterweise rügt die Revision weiter, das Berufungsgericht habe die Klägerin im Hinblick auf ihre Behauptung, die alten Treppenhausfenster seien undicht und aus diesem Grund instandsetzungsbedürftig gewesen, zu Unrecht als beweisfällig behandelt. Dabei kann – wie dies auch die Revision sieht – offen bleiben, ob der auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens gerichtete Beweisantritt der Klägerin – wie vom Berufungsgericht angenommen – untauglich ist. Die Klägerin ist insoweit nämlich nicht darlegungs- und beweisbelastet.

Erklärt der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erhöhung der Miete, so trifft ihn nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhöhung der Miete vorliegen. Hiernach hat der Vermieter insbesondere darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass es sich bei den baulichen Maßnahmen, aufgrund derer die Mieterhöhung erfolgen soll, um Modernisierungs- (§ 555b BGB) und nicht um Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) handelt12. Da den Vermieter zudem die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten trifft, ist es im Streitfall ebenfalls seine Sache, darzulegen und zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) entfallen sind. An dieser Verteilung der Darlegungs- und Beweislast ändert auch die Umkehr der prozessualen Parteirollen nichts, die mit einer negativen Feststellungsklage wie der vorliegenden verbunden ist13.

Demnach haben hier gegebenenfalls die Beklagten zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten für die neuen Fenster im Treppenhaus nicht (teilweise) deshalb angefallen sind, weil diese Fenster aufgrund ihrer Undichtigkeit instandgesetzt werden mussten.

Im Zusammenhang mit der Mieterhöhung wegen der erstmaligen Ausstattung des Treppenhauses mit Bewegungsmeldern sowie der erstmaligen Installation einer Gegensprechanlage in der Wohnung der Klägerin ist das Berufungsgericht zwar rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, es handelte sich bei diesen Maßnahmen um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF., so der Bundesgerichtshof weiter. Denn der erstmalige Einbau einer Gegensprechanlage rechtfer-tigt die Annahme einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung der Klägerin (§ 555b Nr. 4 BGB) und die erstmalige Installation von Bewegungsmeldern im Treppenhaus rechtfertigt die Annahme einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB). Das Berufungsgericht hat jedoch rechtsfehlerhaft außer acht gelassen, dass die Beklagten die gesamten Kosten für die Erneuerung der Elektrik im Treppenhaus und im Keller in die Berechnung der Mieterhöhung eingestellt haben und die Klägerin beanstandet hat, dass insoweit Instandhaltungskosten für die noch aus der Zeit der Erbauung des Wohnhauses stammenden Elektroleitungen umgelegt würden.

Ohne Erfolg bleibt allerdings die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe angesichts des Einwands der Klägerin, der von der Beklagten für die – erstmalige – Dämmung der Gebäudehülle verwendete Dämmstoff (den die Beklagte in der Mieterhöhungserklärung bezüglich des Kellers mit „EPS in 10 cm Stärke der Wärmeleitgruppe 032“ und bezüglich der Fassade mit „14 cm Dämmstoff Mineralwolle WLG 032“ bezeichnet hat) sei „ungeeignet“ gewesen, nicht ohne weitere Feststellungen eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB annehmen dürfen. Angesichts der erstmaligen Dämmung der gesamten Gebäudehülle lag eine nachhaltige Einsparung von Endenergie durch die Aufbringung einer 10 bis 14 cm dicken Dämmung auf der Hand, so dass das Berufungsgericht nicht gehalten war, nähere Feststellungen zur Effektivität des eingesetzten Dämmstoffs und zum Umfang der Energieeinsparung zu treffen, zumal die Klägerin nicht ausgeführt hat, aufgrund welcher Anhaltspunkte sie von der pauschal eingewendeten „Ungeeignetheit“ der verbauten Dämmstoffe ausgehe.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf damit aufgehoben und zur zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da die Sach, wie oben ausgeführt, hinsichtlich der Tatsachen nicht in Gänze entscheidungsreif war.

Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19

ECLI:DE:BGH:2020:170620UVIIIZR81.19.0

  1. AG Düsseldorf, Urteil vom 06.02.2018 – 37 C 173/17 [↩]
  2. LG Düsseldorf, Urteil vom 06.03.2019 – 5 S 13/18 [↩] [↩]
  3. BGH, Beschluss vom 25.09.2018 – VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948; BGH, Urteil vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 [↩]
  4. BGH, Urteile vom 17.10.2008 – V ZR 14/08, NJW 2009, 1135; vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11, WuM 2012, 278; vom 08.02.2019 – V ZR 176/17, NJW 2019, 2016 [↩]
  5. BGH, Urteil vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13 [↩] [↩]
  6. BGH, Urteile vom 20.07.2012 – V ZR 217/11, NJW 2012, 3424 [zum RBerG]; vom 17.10.2008 – V ZR 14/08 [↩]
  7. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 559 BGB Rn. 72; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 559 Rn. 22; BeckOGK/Schindler, BGB, Stand: 1. April 2020, § 559 Rn. 72; kritisch MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559 Rn. 20 [↩]
  8. BGH, Urteil vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13; BGH, Beschluss vom 12.06.2018 – VIII ZR 121/17 [↩]
  9. BGBl. I S. 434 [↩]
  10. BR-Drs. 313/12, S. 31 f.; BT-Drs. 17/10485, S. 24 [↩]
  11. BGH, Urteil vom 17.05.2001 – III ZR 283/00, NZM 2001, 686 [↩]
  12. BGH, Urteile vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, vom 17.12.2014 – VIII ZR 89/13 [↩]
  13. BGH, Beschluss vom 22.01.2013 – XI ZR 471/11 [↩]

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