Betriebskosten: Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind umlagefähig

Gerade in Zeiten, in denen die Kosten für viele Dinge steigen, werden natürlich auch die Betriebskostenabrechnungen von Mietern genauer betrachtet.

Seit der Einführung der Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern stellt sich die Frage, welche Kosten der Vermieter (für den auch sämtliche Kosten, ob umlagefähig oder nicht, steigen) in diesem Zusammenhang auf den Mieter umlegen kann.

Mietkosten für Rauchwarnmelder können nicht auf den Mieter umgelegt werden, was nach Instanzgerichten zwischenzeitlich auch der Bundesgerichtshof entschieden hat.

Wie steht es aber um die Wartungskosten für Rauchwarnmelder? Hierzu gibt es noch keine Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Interessant ist diese Frage auch deshalb, weil in den meisten Mietverträgen noch nicht auf diese Kosten hingewiesen wird (weil sie beim Abschluss des Mietvertrages noch nicht bekannt waren).

Das Landgericht München I hat entschieden, dass die Wartungskosten für Rauchwarnmelder unter die Rubrik der „sonstigen Betriebskosten“, die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind, fallen. Voraussetzung für die Einforderung im rahmen der Betriebskostenabrechnung sei aber eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

Worum ging es konkret?

Zwischen dem Kläger als Eigentümer und Vermieter und der Beklagten besteht aufgrund schriftlichen Mietvertrags vom 24.09.2001 ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung in München.

Darin wurden in § 3 Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart, „nach Anlage 3 zur 3 27 Abs. 1/2BV/1984“.

§ 3 Ziff. 2 Nr. 17 lautet:

„Sonstige Betriebskosten wie für Anlagen, Einrichtungen, Nebengebäude, Garagen“.

§ 3 Ziff. 7 lautet:

„Werden öffentliche Grundstückabgaben neu eingeführt oder entstehen umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung neu, so können diese Kosten vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.“

Der klagende Vermieter hatte über die Betriebskosten für das Wirtschaftsjahr 2018 abgerechnet, wobei die Abrechnung auch einen Betrag in Höhe von 16,35 Euro für „Rauchwarnmelder“ auswies.

Der beklagte Vermieter wollte (u.A.) auch diesen Betrag nicht zahlen.

Das Amtsgericht München verurteilte den Beklagten zur Zahlung1.

Das Landgericht München I hat auf die vom Amtsgericht München zugelassene Berufung hin die Entscheidung dahingehend abgeändert, dass die Wartungskosten seitens des Mieters im konkreten Fall nicht geschuldet seien, weil sie nicht angekündigt wurden.

Warum:

Mangels vorheriger Erklärung des Klägers, dass künftig auch die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder als Betriebskosten umgelegt werden sollen, sind diese Kosten von der Beklagten nicht geschuldet. Diese hat davon erstmals durch die Auflistung in der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung Kenntnis erlangt, so das Landgericht München I.

Zunächst sei jedoch angemerkt, so das Landgericht München I, dass es sich bei den Kosten für die Wartung der Rauchmelder, welche nach DIN 14676 einmal jährlich einer Funktionskontrolle unterzogen werden müssen, nach überwiegender und zutreffender Ansicht um (sonstige) Betriebskosten (gem. § 2 Nr. 17 BetrKV) handelt2.

So hat auch der Bundesgerichtshof ausdrücklich entschieden, dass die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjektes als solche nicht der Beseitigung von Mängeln dient und die dadurch verursachten Kosten deshalb als „sonstige, grundsätzlich umlegbare Betriebskosten” i.S. von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen sind3.

Hierbei obliegt die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft nach Art. 46 Abs. 4 S. 4 BayBO den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. Dass der Eigentümer, aber auch der Vermieter diese Verpflichtung übernehmen und auch an Dritte übergeben kann, ergibt sich im Übrigen auch aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht4.

Da die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt5, stellt die Anbringung von Rauchwarnmeldern in einer Wohnung eine Modernisierungsmaßnahme dar (vgl. auch § 555b Nr. 6 BGB i.V.m. Art. 46 Abs. 4 S. 3 BayBO).

Grundsätzlich können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Da dem Mieter deutlich gemacht werden muss, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, ist es erforderlich, auch die „sonstigen Betriebskosten“ im Einzelnen zu benennen6.

Hinsichtlich der Umlage nachträglich entstandener Betriebskosten ist umstritten, ob ebenfalls deren ausdrückliche Nennung im Mietvertrag erforderlich ist oder ob hierfür eine sog. Mehrbelastungs- bzw. Öffnungsklausel mit pauschal formuliertem Erhöhungsvorbehalt ausreicht oder ob auch allein § 242 BGB deren Umlage ermöglicht.

Der Bundesgerichtshof hat im Zusammenhang mit einer Betriebskostenabrechnung – eher beiläufig – angeführt, dass der Vermieter neue Betriebskosten – mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung – „nach § 4 Abs. 2 MHG (jetzt: § 560 Abs. 1 BGB)“ auf den Mieter verlagern kann6. Darin ist jedoch nicht von einer etwaigen vereinbarten „Mehrbelastungsklausel“ die Rede, wobei die dortige streitgegenständliche „Dachrinnenreinigung“ auch nicht als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag benannt ist, was für eine Umlage grundsätzlich erforderlich sei.

In der Entscheidung vom 27.09.20067 hingegen hat der Bundesgerichtshof die anteilige Umlage der Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt als möglich angesehen, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

Nach einer verbreiteten Ansicht ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, die aufgrund einer (duldungspflichtigen) Modernisierungsmaßnahme neu entstandene Betriebskosten auf den Mieter ohne eine vertragliche Grundlage umzulegen8.

Insbesondere ist für preisfreien Wohnraum in § 556 Abs. 1 BGB – anders als in § 20 Abs. 1 S. 3 NMV für preisgebundene Wohnungen – nicht gesetzlich geregelt, dass die Betriebskosten „bei Überlassung der Wohnung nach Art und Höhe bekanntzugeben“ sind. Zum anderen ist dies auch nur dann möglich, wenn dem Vermieter überhaupt bekannt ist, welche Betriebskosten entstehen bzw. entstehen können. Jedenfalls schließt § 556 Abs. 1 BGB die Umlage neuer Betriebskosten zumindest bei einer vereinbarten Mehrbelastungsklausel nicht aus. Ob sich etwas anderes im Hinblick auf § 307 Abs. 1 S. 2 BGB ergibt, sei dahingestellt, wobei eine Mehrbelastungsklausel durchaus „klar und verständlich“ ist und die Belastung des Mieters mit nachträglich entstandenen Betriebskosten auch nicht als unangemessen bezeichnet werden kann, sofern diese sich im üblichen Rahmen halten bzw. den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen (vgl. §§ 315, 556 Abs. 2 S. 2 und 3 S. 1; 560 Abs. 5 BGB; § 24 Abs. 2 II. BV). Auch hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die Bestimmtheit der Umlagevereinbarung insoweit gesenkt, als zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung genügt, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat9. In dieser Entscheidung wird betont, dass das, sich aus § 307 Abs. 1 S. 2 BGB ergebende Transparenz- und Bestimmtheitsgebot verlangt, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen einer Klausel so genau beschrieben werden, dass für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen, es darüber hinaus aber nicht gebietet, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrages folgenden Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln oder den Vertragspartner darüber zu belehren. Da eine Mehrbelastungsklausel dem Vermieter ja nur ermöglicht, solche Kosten umzulegen, welche neu entstandene Betriebskosten darstellen und deren Umlage bereits bei Abschluss des Mietvertrages – sofern schon bekannt bzw. entstanden – zulässig gewesen wäre, ist nicht zu erkennen, dass dadurch für den Vermieter „ungerechtfertigte Beurteilungsspielräume“ entstehen könnten. Da die Höhe gesetzlich durch das Wirtschaftlichkeitsgebot beschränkt ist (vgl. § 560 Abs. 5 BGB), erscheint es auch nicht erforderlich, dass diese Beschränkung ausdrücklich in der Mehrbelastungsklausel mit aufgenommen sein muss. In der streitgegenständlichen Klausel wird dies durch den Passus „im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften“ nochmals besonders betont.

Dies gilt erst recht, so das Landgericht München I, wenn die (neuen) Betriebskosten aufgrund einer gesetzlichen Vorgabe – wie bei der Verpflichtung zur Anbringung von Rauchwarnmelder – entstehen. Dabei besteht in Bayern diese Pflicht gem. Art. 46 BayBO erst ab dem 1. Januar 2013, mit einer Übergangsfrist für die Nachrüstung bestehender Wohnungen bis zum 31.12.2017 (vgl. Bayerisches Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 23/2012 S. 633ff.). Somit bestand diese bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages noch nicht.

Schließlich ist für den Mieter im Falle des § 560 Abs. 1 BGB ebenso wenig konkret voraussehbar, welche Erhöhungen auf ihn zukommen können. Ein Unterschied, ob eine erhöhte Belastung durch eine Erhöhung bereits bestehender Betriebskosten eintritt oder durch neu hinzukommende, ist darin nicht unbedingt zu erkennen.

Da es sich im vorliegenden Fall sowohl um eine, vom Mieter zu duldende und zudem gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme handelt10, als auch im streitgegenständlichen Mietvertrag eine Öffnungsklausel enthalten ist, sind die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder als Betriebskosten grundsätzlich umlagefähig.

Allerdings scheitert die Umlagefähigkeit der streitgegenständlichen Wartungskosten letztlich an der fehlenden Erhöhungserklärung seitens des Klägers als Vermieter – so das Landgericht München I .

Aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 07.04.20046 ergibt sich, dass der Vermieter neue Betriebskosten (nur) mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung – auch bei einer vereinbarten Abrechnungspflicht – auf den Mieter aufgrund § 560 Abs. 1 BGB verlagern kann. Dazu, warum diese, Betriebkostenpauschalen betreffende Vorschrift auch bei Betriebskostenabrechnungen gelten soll, äußert er sich indes nicht.

Hierzu ist auszuführen, dass § 560 Abs. 1 BGB dem Wortlaut nach – im Gegensatz zu § 4 Abs. 2 MHG – eigentlich nur bei einer vereinbarten Betriebskostenpauschale gilt, wobei der Anfall neuer Betriebskosten einer Erhöhung der bisherigen Betriebskosten gleich steht, wenn die neuen Betriebskosten von der Vereinbarung über die pauschale Umlegung erfasst sind.

Bei vereinbarten Vorauszahlungen ist eine (entsprechende) Regelung nicht erforderlich, da Erhöhungen der (vereinbarten) Betriebskosten bei der (jährlichen) Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB) berücksichtigt werden können. Für nach Vertragsabschluss neu entstandene Betriebskosten fehlt indes eine Regelung, wobei § 560 Abs. 4 BGB nur für Vorauszahlungen hinsichtlich bereits vereinbarter Betriebskostenarten gilt.

Im Hinblick auf nachträglich entstandene (neue) Betriebskosten bei vereinbarter Abrechnung liegt somit eine „planwidrige Gesetzeslücke“ vor, wobei es naheliegend ist, die Regelung des § 560 Abs. 1 BGB entsprechend anzuwenden. Denn Betriebskosten können erst nachträglich nicht nur bei Mietverträgen mit Betriebskostenpauschale entstehen, sondern natürlich auch bei vereinbarten Vorauszahlungen. Entsprechend dieser Vorschrift wäre dann eine allgemeine bzw. pauschale Mehrbelastungsklausel erforderlich aber auch ausreichend.

Eine (vorherige) Erklärung des Vermieters wird außerdem verlangt nach § 560 Abs. 4 BGB für die Anpassung von Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe sowie nach § 556a Abs. 2 BGB für die Änderung des Abrechnungsmaßstabes der Betriebskosten. Wenn aber schon in diesen Fällen eine Erklärung des Vermieters – jeweils in Textform (§ 126b BGB) – erforderlich ist, so muss dies „erst recht“ (entsprechend) für die Umlage neu entstandener, zusätzlicher Betriebskosten gelten. Dies entspricht somit der gesamten Gesetzessystematik (vgl. auch § 557b Abs. 3 S. 1, 558a Abs. 1, 559b Abs. 1 S. 1 BGB) und im Übrigen auch allgemeinen Grundsätzen der Rechtsgeschäftslehre, wonach ein Rechtserfolg grundsätzlich durch eine (Willens-)Erklärung herbeigeführt werden kann bzw. muss. Für eine etwaige stillschweigende Vereinbarung, an welche strenge Anforderungen zu stellen sind, sind keinerlei Anhaltspunkte vorhanden. Auch ist die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB seitens der Beklagten als Mieterin aufgrund der Klageerwiderung eingehalten.

Sofern der Bundesgerichtshof in den Entscheidungen vom 27.09.20067 und 16.04.200811 jeweils für die Umlage neu entstandener Betriebskosten offenbar keine entsprechende (vorherige) Erklärung verlangt, spricht dies nicht gegen die hier vertretene Ansicht, so das Landgericht München I. Denn dort war im Mietvertrag die jeweilige Betriebskostenart bereits in der Betriebskostenaufstellung mit enthalten gewesen, so dass „die Mieterin nach dem Inhalt des schriftlichen Mietvertrags damit rechnen (musste), dass neue Betriebskosten (neu gegenüber dem Zeitpunkt der vertraglichen Einigung) hinzukommen können und dass zu diesen möglichen künftigen Betriebskosten Aufwendungen für eine bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht bestehende Sach- und Haftpflichtversicherung zählen“7.

Ebenso wäre es kaum verständlich, dass bei einer Mieterhöhung aufgrund Modernisierungsmaßnahmen eine entsprechende Erklärung erforderlich ist (vgl. § 559b Abs. 1 BGB), nicht jedoch bei einer Erhöhung der damit einhergehenden Betriebskosten, welche ein Bestandteil der Gesamtmiete sind. Ebenso wie bei der Erklärung nach § 559 b Abs. 1 BGB wird auch bei einer Umlage nachträglich neu entstandener Betriebskosten letztlich der Mietvertrag (einseitig) geändert. Auch hier fehlt somit eine entsprechende gesetzliche Regelung, wobei durch § 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB (Modernisierungsankündigung) keine Aussage darüber getroffen wird, ob mit der Modernisierungsmaßnahme verbundene neue Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können.

Die umstrittene Frage, ab welchem Zeitpunkt dann die neuen Betriebskosten geschuldet sind, musste das Landgericht München I in dem konkreten Fall nicht entscheiden, es kämen nach seiner Auffassung aber mehrere Zeitpunkte in Betracht:

Der Zeitpunkt, in dem die durch die bauliche Maßnahme geschaffene Anlage vom Mieter genutzt werden kann; entsprechend der Regelung des § 560 Abs. 2 BGB mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monat oder vor Beginn eines Abrechnungszeitraums (vgl. § 556a Abs. 2 S. 2 BGB) oder wie bei § 560 Abs. 4 BGB ab Zugang der Erklärung gem. § 271 BGB oder entsprechend § 4 Abs. 3 S. 1 MHG a.F. zum Beginn des Folgemonats, wenn dem Mieter die Erklärung bis zum 15. eines Monats zugeht, sonst mit Beginn des übernächsten Monats.

Landgericht München I, Urteil vom 15.04.2021 – 31 S 6492/20

 

  1. AG München, Urteil vom 11.05.2020 – 453 C 566/20 [↩]
  2. LG Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011 − 1 S 171/11; AG Lübeck, Urteil vom 05.11.2007 – 21 C 1668/07; Eisenschmid Schmidt-Futterer, Mietrecht 14. Auflage 2019 § 556 BGB Rn.133a; Sternel, MietR aktuell, 4. Aufl., Teil V Rn.12; Blank/Börstinghaus, Miete 6. Auflage 2020 § 556 BGB Rn. 100 [↩]
  3. BGH, Urteil vom 14.2.2007 – VIII ZR 123/06 [↩]
  4. AG Lübeck, Urteil vom 05.11.2007 – 21 C 1668/07; a.A. AG Dortmund, Urteil vom 30.01.2017 – 423 C 8482/16 (bei uns hier): allenfalls allgemeine Verwaltungskosten [↩]
  5. BGH, Urteile vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14; vom 17.06.2015 – VIII ZR 290/14; vom 27.06.2007 – VIII ZR 202/06 – Umstellung auf Kabelanschluss [↩]
  6. BGH, Urteil vom 07.04.2004 – VIII ZR 167/03 – Kosten der Dachrinnenreinigung [↩] [↩] [↩]
  7. BGH, Urteil vom 27.09.2006 – VIII ZR 80/06 [↩] [↩] [↩]
  8. BGH, Urteile vom 27.06.2007 – VIII ZR 202/06: Umstellung auf Kabelanschluss; Schmidt-Futterer/Langenberg, 14. Aufl. 2019, BGB § 556 Rn. 253; BeckOK Mietrecht, Schach/Schultz/Schüller 23. Edition Stand: 01.02.2021 § 555c Rn. 71; Zehelein, WuM 2016, 400-413; ; Lützenkirchen in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 556 BGB Rn. 125, 12.7; Kritisch Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 556 Rn. 35; a.A. Staudinger/Markus Artz (2018) BGB § 556 Rn. 64; Staudinger/Volker Emmerich (2018) BGB § 555c Rn. 12a; LG Berlin, Urteil vom 07.11.2006 – 65 S 169/06: Geltung des Grundsatzes des § 556 Abs. 1 BGB auch für den Modernisierungsfall, allenfalls gem. § 242 BGB in eng begrenzten Fällen Umlage möglich; speziell hinsichtlich Wartungskosten für Rauchwarnmelder: AG Lübeck, Urteil vom 05.11.2007 – 21 C 1668/07; LG Hannover, Beschluss vom 09.12.2010 – 1 S 24/10; LG Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011 − 1 S 171/11; LG Hannover, Beschluss vom 10.11.2010 – 1 S 24/10; AG Schönebeck, Urteil vom 04.05.2011 – 4 C 148/11 [↩]
  9. BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 [↩]
  10. BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14 [↩]
  11. BH, Urteil vom 16.04.2008 – VIII ZR 75/07 [↩]

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