Die neue Regelung zur Verpflichtung von Vermietern zur Duchführung eines „Hydraulischen Abgleichs“ ist in aller Munde und irritiert viele – insbesondere private – Vermieter, zumal noch nicht klar ist, wer die Kosten für die dem Verordnungsgeber jetzt eingefallenen Maßnahmen zu tragen hat, d.h., ob sie auf die Mieter umlegbar sind.
Bei der „hydraulischen Abgleichung“ handelt es sich, kurz gesagt (wir sind Juristen und keine Fachleute im Bereich Heizung und Sanitär) darum, dass häufig wohl Heizkörper, die weiter entfernt von der Zentralheizug liegen, schlechter beheizt werden als die, die näher an der Zentralheizung liegen. Dies kann wohl dadurch behoben werden, dass die Zufuhr an den näher gelegenen Haizkörpern etwas gedrosselt wird, so dass der Durchfluss für alle Heizkörper des Gebäudes gleichmässiger ist und dadurch Energie gespart werden kann. Zum Teil heißt es auch, dass vielleicht auch noch die Pumpe getauscht werden muss, was wiederum nicht unerhebliche Kosten verursacht. So haben wir das technisch verstanden.
Unabhängig davon, ob wir das technisch so richtig verstanden haben, geht es aber darum, was nun gesetzlich vorgeschrieben wurde. Und da können wir besser aufklären.
Der Bundesrat hat mit Beschluss vom 16.09.2022 der Verordnung der Bundesregierung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSimiMaV) zugestimmt.
Dort heißt es insbesondere:
§ 2
Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung
(1) Der Eigentümer eines Gebäudes, in dem Anlagen zur Wärmeerzeugung durch Erdgas genutzt werden, ist verpflichtet, eine Heizungsprüfung durchzuführen und die Heizungsanlage des Gebäudes optimieren zu lassen. In diesem Rahmen ist zu prüfen,
1. ob die zum Betrieb einer Heizung einstellbaren technischen Parameter für den Betrieb
der Anlage zur Wärmeerzeugung hinsichtlich der Energieeffizienz optimiert sind,
2. ob die Heizung hydraulisch abzugleichen ist,
3. ob effiziente Heizungspumpen im Heizsystem eingesetzt werden oder
4. inwieweit Dämmmaßnahmen von Rohrleitungen und Armaturen durchgeführt werden
sollten.
Hat der Gebäudeeigentümer einen Dritten mit dem Betrieb der Anlage zur Wärmeer-
zeugung beauftragt, ist neben dem Gebäudeeigentümer der Dritte zur Erfüllung der Anfor-
derungen nach Satz 1 verpflichtet.
(2) Zur Optimierung einer Anlage zur Wärmeerzeugung nach Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 sind unter Berücksichtigung möglicher negativer Auswirkungen auf die Bausubstanz des Gebäudes regelmäßig notwendig:
1. die Absenkung der Vorlauftemperatur oder die Optimierung der Heizkurve bei groben
Fehleinstellungen,
2. die Aktivierung der Nachtabsenkung, Nachtabschaltung oder andere, zum Nutzungsprofil sowie zu der Umgebungstemperatur passende Absenkungen oder Abschaltungen der Heizungsanlage und Information des Betreibers, dazu insbesondere zu Sommerabschaltung, Urlaubsabsenkungen, Anwesenheitssteuerungen,
3. die Optimierung des Zirkulationsbetriebs unter Berücksichtigung geltender Regelungen
zum Gesundheitsschutz,
4. die Absenkung der Warmwassertemperaturen unter Berücksichtigung geltender Regelungen zum Gesundheitsschutz,
5. die Absenkung der Heizgrenztemperatur, um die Heizperiode und -tage zu verringern.
6. Information des Gebäudeeigentümers oder Nutzers über weitergehende Einsparmaß-
nahmen.
§ 3
Hydraulischer Abgleich und weitere Maßnahmen zur Heizungsoptimierung
(1) Gaszentralheizungssysteme sind hydraulisch abzugleichen
1. bis zum 30. September 2023
a) in Nichtwohngebäuden im Anwendungsbereich des Gebäudeenergiegesetzes ab 1 000 Quadratmeter beheizter Fläche oder
b) in Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten.
2. bis zum 15. September 2024 in Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten.
Mit anderen Worten:
Hat ein Vermieter ein Wohngebäude mit weniger als 10 Wohneinheiten, betrifft ihn die Regelung mit dem „hydraulischen Abgleich“ bis zum 30.09.2023 nicht und Vermieter mit weniger als 6 Wohneinheiten bislang gar nicht!
Bei Zweifeln können wir aber nur empfehlen, einen spezialisierten Rechtsanwalt zu beauftragen.
