Für die Untersagung der Hundehaltung in einer Wohnung bedarf es schon triftiger Gründe

Immer wieder gibt es Probleme zwischen Vermieter und Mieter wegen der Haltung von Hunden in der Mietwohnung.

Das Landgericht Frankfurt (Oder) hat nun ausgeurteilt, dass der Vermieter im Zweifel gewichtige Gründe vortragen muss, wenn er dem Mieter die Hundehaltung untersagen will.

In dem vom Landgericht Frankfut (Oder) entschiedenen Fall ging es interessanter Weise nicht um eine Kündigung des Vermieters, sondern um eine ausserordentliche Kündigung des Mieters, weil der Vermieter die Hundehaltung nicht erlaube wollte.

Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB steht dem Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung u.a. dann zu, wenn der Vermieter ihm den vertragsgemäßen Gebrauch an der Mietsache ganz oder zum Teil nicht gewährt oder wieder entzieht.

So verhält es sich in dem vom Landgericht Frankfurt (Oder) in dem entschiedenen Fall.

Dabei kommt es auf die Frage, ob die Beklagte den Klägern eine Erlaubnis zur Tierhaltung erteilt hatte nicht entscheidungserheblich an.

Ist eine Genehmigung zur Tierhaltung – hypothetisch unterstellt – einmal erteilt, kann der Vermieter sie – egal ob die Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört oder nicht – grundsätzlich nicht einseitig widerrufen. Nur wenn er hierfür besondere Gründe anführt, ist seinem Interesse der Vorrang einzuräumen. Ein solcher wichtiger Grund kann z.B. gegeben sein, wenn das Tier die Hausbewohner belästigt, gefährdet oder Gestank bzw. besondere Ruhestörungen verursacht¹.

Solches hat die Beklagte in dem konkreten Fall weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt. An einem substantiierten Vorbringen, das und ggf. wann gerade der von den Klägern gehaltene Hund seine Notdurft in den Beeten des streitgegenständlichen Hausgrundstücks verrichtet haben soll, fehlt es vorliegend.

Wird die Tierhaltung nicht generell verboten, sondern behält sich der Vermieter durch eine Formularklausel allgemein die Zustimmung zur Tierhaltung vor (beschränktes Verbot mit Erlaubnisvorbehalt), liegt darin jedenfalls die Zusage, über die Tierhaltung unter Beachtung der betroffenen Interessen im Einzelfall zu entscheiden. Der Mieter wird bei Vereinbarung einer Vorbehaltsklausel regelmäßig davon ausgehen können, dass der Vermieter seiner Abwägungspflicht nachkommen und die Zustimmung nur bei gewichtigen Gründen versagen wird².

Der Vermieter kann die Zustimmung versagen, wenn wegen der Größe der Wohnung und der Anzahl der Bewohner eine artgerechte Haltung des Tieres nicht gewährleistet ist. Andererseits kann der Mieter auf das Tier unter gesundheitlich-psychischen und therapeutischen Gründen angewiesen sein oder der Vermieter bereits anderen Mietern eine Erlaubnis erteilt haben¹.

Gewichtige Gründe, die gegen eine Tierhaltung sprechen könnten, hat die Beklagte in dem kokreten Fall nicht angeführt. Die von den Klägern angemietete Wohnung weist mit 102 m² eine hinreichende Größe für die Haltung eines Hundes auf. Dass der Hund Ruhestörungen verursacht oder das Hausgrundstück verschmutzt, hat die Beklagte nicht vorgetragen.

Darauf, dass die Tierhaltung ohne vorherige Einholung einer Zustimmung den Vertragspflichten zuwiderläuft, kommt es bei der inhaltsbezogenen Abwägung nicht an.

In der Folge ist – für den Fall dass nicht zuvor eine entsprechende Erlaubnis erteilt worden war – jedenfalls von einer Verpflichtung der Beklagten zur Erlaubniserteilung auszugehen, ohne dass es einer Beweisaufnahme über das Angewiesensein des Klägers auf die Hundehaltung oder die Einhaltung des Gleichbehandlungsgrundsatzes bedarf, so das Landgericht Frankfurt (Oder).

Einer Abmahnung hat es vor Ausspruch der hierauf nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 gestützten Kündigung nicht bedurft, da diese keinen Erfolg versprochen hat. Auf die Aufforderung der Kläger, ihnen die Erlaubnis zur Hundehaltung bis zum 10.07.2022 zu erteilen, hat die Beklagte erwidern lassen, dass eine solche ohne Vorlage – objektiv nicht gebotener – Nachweise betreffend gesundheitlicher Probleme der Mieter nicht erteilt werde.

Auf eine angeblich fehlende Kausalität der unvollständigen Gebrauchsgewährung durch die Beklagte für den erfolgten Kündigungsausspruch kommt es nicht an.

Ebensowenig erfordert es das dem Mieter eingeräumte Recht zur außerordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses, dass ihm ein Zuwarten auf den Zeitpunkt, zu dem die ordentliche Kündigung möglich ist, nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer auf unzureichende Gebrauchsgewährung gestützte Kündigung der Mieterseite genügt es vielmehr grundsätzlich, dass einer der in § 543 II 1 Nrn. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt³.

LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 26.10.2023 – 16 S 25/23

ECLI:DE:LGFRANK:2023:1026.16S25.23.00

1. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. § 535 Rn. 565a m.w.N. [↩] [↩]
2. Blank/Börstinghaus in: Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. § 535 Rn. 567 m.w.N. [↩]
3. BGH, Urteil vom 24.09.2009 – VIII ZR 142/08, [↩]