Der Bundesgerichtshof hat entschieden, daß der Vermieter die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen darf, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird.
Ein Mieter hatte sich dagegen gewehrt (und sich deshalb vom Vermieter verklagen lassen), daß eine Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlungsverpflichtung auswies. Eine Aufschlüsselung nach Frischwasser und Abwasser enthielt die Abrechnung nicht.
Die Vermieter hatten, so der Bundesgerichtshof, die – als solche zwischen den Parteien nicht streitigen – Kosten für Frischwasser und Abwasser formell richtig abgerechnet, so dass das Berufungsgericht diese Kosten zu Recht bei der Betriebskostenabrechnung der Kläger berücksichtigt hat. Die Zusammenfassung der Kosten von Frischwasser und Abwasser bei der Abrechnung sei zulässig.
Im Einzelnen führte der Bundesgerichtshof aus:
Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr. des Senats, z.B. Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06). Wie stark dabei die einzelnen Kostenarten aufgegliedert sein müssen, ist bislang nicht abschließend geklärt.
Überwiegend wird verlangt, dass sämtliche angesetzten Kostenarten einzeln abgerechnet werden. Dabei wird zumindest eine Differenzierung entsprechend den Betriebskostenarten in § 2 der BetrKV für erforderlich gehalten, teils wird aber auch noch eine zusätzliche Spezifizierung verlangt, etwa bei der Position Versicherung die Angabe der einzelnen Versicherungsarten.
Bei den Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser, die nach der Systematik der Betriebskostenverordnung zwei verschiedene Positionen – Ziffer 2 (Wasserversorgung) und Ziffer 3 (Entwässerung) – betreffen, wird jedoch von einer verbreiteten Meinung eine zusammengefasste Abrechnung für zulässig erachtet, zumindest dann, wenn auch die Berechnung der Kosten für Abwasser an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist. Diese Auffassung teilt der Senat.
Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Diese ist auch dann gewährleistet, wenn die – nach der Verkehrsanschauung ohnehin eng miteinander zusammenhängenden – Kosten für Frischwasser und Abwasser in der Abrechnung in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn – wie hier – die Umlage einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. Anhand dieser Angaben ist es dem Mieter ohne weiteres möglich zu überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig sind und ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde, sowie den Rechen-schritt nachzuvollziehen, mit dem der von ihm zu tragende Anteil der Frisch-wasser- und Abwasserkosten ermittelt wurde.
Die Prüffähigkeit und damit die formelle Wirksamkeit einer solchen Abrechnung wird auch nicht durch den Einwand der Revision in Frage gestellt, die Abwasserkosten könnten „nachhinken“, wenn der Zählerstand erst mit einiger Verzögerung vom Wasserversorgungsbetrieb dem Entsorgungsbetrieb übermittelt werde. Da für die Abrechnung jeweils derselbe Frischwasserverbrauch (Zählerstand) maßgeblich ist, spielt es für den vom Mieter zu tragenden Kostenanteil keine Rolle, ob der Wasserversorgungsbetrieb den abgelesenen Zählerstand sofort oder erst mit einiger Verzögerung an den Entsorgungsbetrieb übermittelt.
Entgegen der Auffassung der Revision ist die Abrechnung der Wasserkosten schließlich nicht deshalb (formell) unwirksam, weil die Betriebskostenabrechnung außerdem noch die Position „Wasser und Abwasser allgemein“ enthält. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass für den Mieter hinreichend deutlich wird, dass es sich dabei um die für die Grundstücksbewirtschaftung als solche angefallenen und nach dem Flächenmaßstab umgelegten Kosten (im Gegensatz zu den durch individuellen Verbrauch in den Wohnungen angefallenen Kosten) handelt.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Juli 2009 – VIII ZR 340/08
