Auf den in einem Nutzungsvertrag mit einer Genossenschaft vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung kann sich das Mitglied (Mieter) auch gegenüber einem Erwerber der Genossenschaftswohnung berufen, so das Landgericht Freiburg. Diese Kündigungsbeschränkung entfällt auch dann nicht, so das Landgericht Freiburg, wenn das Mitgliedschaftsverhältnis (hier durch Insolvenz der Genossenschaft) nach dem Verkauf der Wohnung erlischt.
Ein Vermieter hatte eine Mieterin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagt. Die Beklagte wohnt seit 1962 in dieser Wohnung. Ursprünglich war die Wohnung eine Wohnung im Bestand der gemeinnützigen Genossenschaft G. … e.G.m.b.H. Mit Nutzungsvertrag vom 15.03.1963 überließ die Genossenschaft ihrem Mitglied, der Beklagten, die Wohnung zur dauerhaften Nutzung gegen Zahlung einer entsprechenden Nutzungsgebühr.
Die maßgeblichen Kündigungsbestimmungen des Nutzungsvertrages lauten:
§ 15
(1) Die Wohnung soll dem Mitglied und seiner Familie ein dauerndes Heim bieten. Das Recht zur Nutzung der Genossenschaftswohnung ist jedoch an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft gebunden.
(2) Scheidet das Mitglied bei Lebzeiten aus der Genossenschaft aus, so erlischt das Nutzungsrecht an der Wohnung mit dem Tage, an dem die Mitgliedschaft endet. Die Genossenschaft kann vom Tage des Ausscheidens des Mitglieds die Räumung der Wohnung zu diesem oder einem späteren Zeitpunkt verlangen. Sind beide Ehegatten Mitglied der Genossenschaft und wird einer von ihnen wegen eines in seiner Person oder seinem Verhalten liegenden Grundes nach Maßgabe der Satzung ausgeschlossen, so muss der andere Ehegatte dieses Verhalten gegen sich gelten lassen. In Härtefällen kann die Genossenschaft einen neuen Nutzungsvertrag mit dem in der Genossenschaft als Mitglied verbleibenden Ehegatten abschließen, wenn die Gewähr gegeben ist, dass dieser die ihm der Genossenschaft und der Hausgemeinschaft gegenüber obliegenden Pflichten ordnungsgemäß erfüllt.
§ 18
(1) Da die Wohnung dem Mitglied und seiner Familie ein dauerndes Heim bieten soll, wird die Genossenschaft das Nutzungsverhältnis trotz bestehender Mitgliedschaft nur auflösen, wenn das Mitglied sich eines so groben Verstoßes gegen die ihm aus diesem Vertrag obliegenden Pflichten gegenüber der Genossenschaft oder der Hausgemeinschaft schuldig macht, dass der Genossenschaft die Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Dabei muss das Mitglied das Verhalten seines Ehegatten oder anderer Personen, für die es nach § 8 Abs. 4 einzustehen hat, gegen sich gelten lassen.
(2) Die Genossenschaft ist insbesondere berechtigt, das Nutzungsverhältnis mit sofortiger Wirkung aufzulösen, wenn das Mitglied die ihm obliegenden Pflichten trotz schriftlicher Abmahnung durch die Genossenschaft dadurch verletzt, dass es
a) sich einer erheblichen Belästigung von Hausbewohnern oder von Beauftragten der Genossenschaft schuldig macht oder
b) durch Vernachlässigung der gebotenen Sorgfalt oder in anderer Weise die überlassenen Räume oder das Gebäude erheblich gefährdet oder
c) ganz oder teilweise einen vertragswidrigen Gebrauch von den überlassenen Räumen macht.
Ist bereits ein einmaliger Verstoß des Mitgliedes oder einer Person, für die es einzustehen hat, so schwer, dass für die Genossenschaft die Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses unzumutbar erscheint, so ist eine Abmahnung nicht erforderlich.
(3) Die Genossenschaft ist ferner zur Auflösung des Nutzungsverhältnisses berechtigt, wenn das Mitglied mit der Entrichtung der Nutzungsgebühr nach abgelehnter Stundung mit einem Betrag im Rückstand ist, der die für den Zeitraum von 2 Monaten zu entrichtende Nutzungsgebühr übersteigt.
(4) Der Genossenschaft steht in den Fällen des Abs. 2 das Recht zur Auflösung des Nutzungsverhältnisses nicht mehr zu, wenn seit ihrer Kenntnis von dem Auflösungsgrund sechs Monate verstrichen sind, ohne dass sie von ihrem Auflösungsrecht Gebrauch gemacht hat.
Im Jahr 1995 verkaufte die G… die streitgegenständliche Wohnung an die Firma … GmbH, welche die Übernahme sämtlicher Rechte und Pflichten aus dem Nutzungsvertrag mit Schreiben vom 12.06.1995 ausdrücklich bestätigt hat. Diese GmbH veräußerte in der Folgezeit die Wohnung der Beklagten wiederum an einen Herrn R. … weiter. Nach Anordnung der Zwangsversteigerung hat der Kläger schließlich durch Zuschlagsbeschluss vom 24.11.2005 das Eigentum an der Wohnung erhalten. Ein Eigennutzungswunsch bestand zunächst nicht.
Bereits zuvor war mit Eröffnungsbeschluss vom 01.08.2003 über das Vermögen der G. … das Insolvenzverfahren eröffnet worden.
Nachdem sich der Kläger von seiner Ehefrau getrennt hatte, kündigte er die Wohnung wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte akzeptierte die Kündigung nicht. In der daraufhin von ihm erhobenen Räumungsklage hat der Kläger u.a. die Ansicht vertreten, im Hinblick auf das Erlöschen der Genossenschaft würden die vereinbarten Kündigungsbeschränkungen entfallen, insbesondere bestünde (nunmehr) die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung.
Die Beklagte hat sich u.a. auf den Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts berufen.
Vor dem Landgericht Freiburg als Berufungsinstanz obsiegte die Mieterin.
Das Landgericht Freiburg begründete dies damit, dass der Kläger an den Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts – und damit auch einer Eigenbedarfskündigung – im Vertrag vom 15.03.1963 gebunden sei.
Zunächst sei auf der Grundlage des Rechtsentscheids des OLG Karlsruhe vom 21.01.19851 davon auszugehen, dass die Beklagte dem bzw. den Erwerbern der Wohnung gemäß § 566 BGB (§ 571 BGB aF) den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung entgegenhalten durfte.
Hieran habe sich, so das Landgericht Freiburg, durch die Insolvenzeröffnung über das Vermögen der Genossenschaft und deren hiermit verbundener Auflösung (§ 101 GenG) jedoch nichts geändert.
Richtig sei insoweit, dass §§ 15, 18 des Nutzungsvertrages davon ausgehen, dass die vereinbarte Kündigungsbeschränkung dann entfällt, wenn der Mieter aus der Genossenschaft ausscheidet oder aus der Genossenschaft ausgeschlossen wird. Diese grundsätzliche Bindung des Mietverhältnisses an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft rechtfertigt sich dadurch, dass die Fortsetzung eines Mietverhältnisses über eine Genossenschaftswohnung mit einem Nichtmitglied regelmäßig zur statutwidrigen Benachteiligung eines Mitgliedes führt, das noch keine oder keine angemessene Genossenschaftswohnung innehat und sich für eine vergleichbare Wohnung beworben hat. Müsste nämlich die Genossenschaft die Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses mit einem Mieter, dessen Mitgliedschaft erloschen ist, dulden und wäre sie deshalb an der anderweitigen Vermietung der betreffenden Wohnung gehindert, so hätte das im Ergebnis eine Verletzung der ihr gegenüber jedem Mitglied obliegenden Treuepflicht und statutmäßigen Pflicht zur Wohnraumversorgung zur Folge2. Diese aus Sicht der Genossenschaft nachvollziehbare und begründete Einschränkung des Kündigungsausschlusses ist nach Ansicht des Landgerichts Freiburg aber bereits mit dem Verkauf der Wohnung an die Firma … entfallen. Die Wohnung war damit nämlich der Verfügung der Genossenschaft entzogen; einem Genossenschaftsmitglied konnte sie nicht mehr zur Verfügung gestellt werden.
Darüber hinaus hat die Firma … auch ausdrücklich sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Nutzungsvertrag – der mit dem Kauf der Wohnung zu einem „normalen“ Mietvertrag geworden ist – übernommen. Die nachfolgenden Erwerber sind ebenfalls an diesen Vertrag gebunden. Das spätere Insolvenzverfahren über das Vermögen der Genossenschaft hat hieran nichts mehr ändern können, zumal § 15 des Vertrages (Bindung an die Mitgliedschaft) erkennbar nur den Fall regelt, dass das Mitglied austritt. Der Fall des Erlöschens der Genossenschaft ist nicht geregelt.
Da im vorliegenden Vertrag „wichtige berechtigte Interessen der Genossenschaft“ (wie in dem dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe zu Grunde liegenden Fall) nicht als Kündigungsgrund vereinbart sind, sondern die ordentliche Kündigung generell ausgeschlossen worden ist, erübrigt sich insoweit eine weitergehende Prüfung3.
Auf eine Abwägung im Rahmen des § 574 BGB komme es damit nicht weiter an.
Das Landgericht Freiburg hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, weil die Frage von grundsätzlicher Bedeutung ist, ob in einem Nutzungsvertrag mit einer Genossenschaft vereinbarte und an die Mitgliedschaft gebundene Kündigungsbeschränkungen, nach einem Verkauf der Wohnung an einen Dritten entfallen, wenn die Mitgliedschaft danach auf Grund Insolvenz der Genossenschaft endet.
Landgericht Freiburg, Urteil vom 21.07.2011 – 3 S 103/11
- Oberlandesgericht Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 21.01.1985 – 3 RE-Miet 8/84 [↩]
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.09.2003 – VIII ZR 22/03 [↩]
- so schon Landgericht Wiesbaden, Urteil vom 28.08.1962 – 1 S 263/62, in: NJW 1962, 2352 [↩]
