Immer wieder Anlass zu Streit bietet die Frage, ob ein Grundstücksverkauf einen (einkommensteuer- und gewerbesteuerpflichtigen) gewerblichen Grundstückshandel darstellt oder aber lediglich eine (außerhalb der Spekulationsfristen steuerfreie) Vermögensverwaltung.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs wird die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten (z.B. durch Selbstnutzung oder Vermietung) entscheidend in den Vordergrund tritt. Zur Konkretisierung dieser Unterscheidung im Bereich des gewerblichen Grundstückshandels hatte die Rechtsprechung des BFH die sog. Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Sie besagt, dass in der Regel kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sofern weniger als 4 Objekte veräußert werden. Je geringer der Umfang von Anschaffungen und Veräußerungen sei, desto weniger sei anzunehmen, dass der Zweck der Vermögensmehrung durch Umschichtung (Ausnutzung substantieller Vermögenswerte) im Vordergrund stehe. Eine zahlenmäßige Begrenzung auf drei Wohneinheiten trage, so der Bundesfinanzkhof, der gebotenen Vereinfachung Rechnung. Werden hingegen innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahre zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert, kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, weil die äußeren Umstände den Schluss zulassen, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt.
Aber diese Drei-Objekte-Grenze ist nicht als Freigrenze zu verstehen, wie ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf zeigt. Vielmehr ist die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines bestimmten Zeitraums lediglich ein Indiz dafür, dass bereits im Zeitpunkt des Erwerbs oder der Bebauung zumindest eine bedingte Veräußerungsabsicht des Steuerpflichtigen bestand. Auch bei einer Veräußerung von weniger als vier Objekten können besondere Umstände auf eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht und eine gewerbliche Betätigung schließen lassen. So kann beispielsweise auf eine gewerbliche Betätigung geschlossen werden, wenn das im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbene Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft worden ist oder wenn ein solches Grundstück von vornherein auf Rechnung oder nach Wünschen des Erwerbers bebaut wird, wenn noch während der Bauphase eine Maklerfirma mit dem Verkauf beauftragt wird oder wenn das Bauunternehmen des das Grundstück bebauenden Steuerpflichtigen erhebliche Leistungen für den Bau erbringt, die nicht wie unter Fremden abgerechnet werden. Dies gilt auch, wenn bei Erwerb des unbebauten Grundstücks noch keine Veräußerungsabsicht bestand, der Steuerpflichtige aber nach einem später gefassten Verkaufsentschluss nachhaltige Aktivitäten entfaltet, die dazu führen, dass die ursprüngliche Vermögensverwaltung in die Gewerblichkeit umschlägt.
Finanzgericht Düsseldorf, Urteil vom 28. September 2005 – 7 K 1460/04 G
