Baujahr um 2 Jahre falsch angegeben – Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages

Unter gewissen Umständen können Kaufverträge – auch Kaufverträge über Grundstücke – auf Verlangen des Käufers rückabzuwickeln sein.

Nach einer aktuellen Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm kann ein Grundstückskaufvertrag auf Verlangen des Käufers auch dann rückabzuwickeln sein, wenn das im notariellen Kaufvertrag genannte Baujahr des Wohnhauses als vereinbarte Beschaffenheit des Kaufgegenstandes auszulegen ist und das Wohnhaus tatsächlich zwei Jahre früher – als im notariellen Kaufvertrag angegeben – bezugsfertig fertiggestellt war.

In dem konkreten Fall wurde das Wohnhaus nicht – wie im notariellen Vertrag vereinbart – 1997 errichtet, sondern zwei Jahre später.

Das klagende Ehepaar aus Porta Westfalica nimmt die Beklagte aus Berg auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages in Anspruch. Die Eltern der Beklagten errichteten in den 1990er Jahren ein Einfamilienhaus in Porta Westfalica. Dieses erwarb die Beklagte im Jahre 2008 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Mit einem im Jahre 2013 abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag veräußerte die Beklagte das Hausgrundstück an die Kläger und erhielt – nach später vereinbarter Reduzierung wegen vorhandener Mängel – einen Kaufpreis von 600.000 Euro. Der notarielle Kaufvertrag gibt 1997 als Baujahr des Gebäudes an. Tatsächlich wurde das Gebäude bereits zwei Jahre zuvor, im Jahr 1995, bezugsfertig fertiggestellt und erstmals bezogen. Unter anderem unter Hinweis auf das falsch angegebene Baujahr haben die Kläger von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangt.

Den Klägern steht, so das Oberlandesgericht Hamm, wegen des im notariellen Kaufvertrag falsch angegebenen Baujahrs des Hauses ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gegen die Beklagte zu.

Den Klägern steht wegen des in § 4 Nr. 1 Abs. 1 des notariellen Kaufvertrages falsch angegebenen Baujahrs des streitgegenständliches Hauses gem. §§ 434 Abs. 1 S.1, 437 Nr. 3, 280, 281 BGB ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gegen die Beklagte zu.

Das verkaufte Grundstück war mit einem Sachmangel im Sinne von § 434 BGB behaftet, weil das Wohnhaus nicht erst 1997, wie es in § 4 des notariellen Kaufvertrages heißt, errichtet worden ist, sondern bereits im ersten Quartal des Jahres 1995.

Soweit die Beklagte behauptet, die Jahreszahl 1997 habe irrtümlich Eingang in den notariellen Kaufvertrag gefunden, weil beide Parteien bei Kaufvertragsschluss nach Maßgabe des Maklerexposés übereinstimmend von dem Baujahr 1994 ausgegangen seien, ist sie beweisfällig geblieben.

Auch bei einem formbedürftigen Vertrag gilt gem. § 133 BGB das wirklich Gewollte („falsa demonstratio non nocet“¹). Beweispflichtig für eine versehentliche Falschbezeichnung ist derjenige, der sich auf einen abweichenden Inhalt beruft, da für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit streitet².

Im Übrigen ist das Oberlandesgericht Hamm nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die durch ihren Vater vertretene Beklagte und die Kläger 1997 bewusst als Baujahr in den Kaufvertrag aufnahmen.

Die Angabe des Baujahrs 1997 in § 4 des notariellen Kaufvertrages stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 1 BGB dar³.

Angesichts des Gesamtzusammenhangs der Vertragsklausel „Es handelt sich um ein Gebäude aus dem Jahr 1997, das seither nicht mehr saniert oder modernisiert wurde und auch in der grundlegenden Bausubstanz nicht erneuert worden ist“ ist die Aufnahme des Baujahrs nicht als bloße Wissenserklärung der Beklagten zu werten. Die Vereinbarung sollte erkennbar Rechtsfolgen auslösen. So durften sich die Kläger darauf verlassen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs entsprach, während die Beklagte keine Haftung für einen Baustandard späterer Zeit übernahm.

Das streitgegenständliche Haus war im ersten Quartal 1995 bezugsfertig, so dass als Baujahr 1995 zugrunde zu legen ist.

Die Kläger behaupten unter Hinweis auf den Zeitpunkt des Einbaus der Heizung, des am 21.11.1994 gelegten und in Betrieb genommenen Hausanschlusses für Strom sowie der im Dezember 2014 eingebauten Küche, Baujahr des streitgegenständlichen Hauses sei 1994. Das den Klägern zur Kenntnis gelangte Exposé der Fa. F benennt ebenfalls 1994 als Baujahr. Demgegenüber stellt die Beklagte auf 1995 als Baujahr ab und verweist auf den Einheitswertbescheid des Finanzamtes N vom 08.11.1996, der 1995 als Baujahr benennt. Zudem verweist die Beklagte auf ein als „Marktorientierte Einwertung“ bezeichnetes Papier der Makler F, in dem das Baujahr des Gebäudes ebenfalls mit 1995 angegeben ist. Auch in dem Exposé der zuvor beauftragten Makler L und T aus dem Jahr 2002 soll als Baujahr 1995 aufgeführt worden sein.

Die Bauarbeiten waren 1994 unstreitig überwiegend abgeschlossen. Als Baujahr eines Gebäudes gilt jedoch nach allgemeinem Verständnis erst der Zeitpunkt der Fertigstellung im Sinne der Bezugsfertigkeit. Da der Hausstromanschluss erst im November 2014, die Küche erst Mitte Dezember 2014 geliefert wurde, spricht im Hinblick auf die bei einem Bauvorhaben dieser Größe üblicherweise –und hier durch die von der Beklagten vorgelegten Rechnungen über Plattierungsarbeiten in Wintergarten, Küche und Nebenräumen EG vom 08.04.1995, Parkettarbeiten vom 03.03.1995 und Trockenbauarbeiten vom 31.05.1995 belegten- Restarbeiten alles dafür, von einer Bezugsfertigkeit erst Anfang 1995 auszugehen und mit dem Einheitswertbescheid des Finanzamtes N vom 08.11.1996 1995 als Baujahr anzunehmen.

Der in § 4 des notariellen Kaufvertrages vereinbarte allgemeine Gewährleistungsausschluss bezieht sich nicht auf die Beschaffenheitsvereinbarung, so dass die Beklagte für den Mangel einstehen muss.

Sind in einem Kaufvertrag zugleich eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache und ein pauschaler Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart, ist dies regelmäßig dahin auszulegen, dass der Haftungsausschluss nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB), sondern nur für solche Mängel gelten soll, die darin bestehen, dass die Sache sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet -§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB- bzw. sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und keine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann -§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB-⁴.

Die Kläger können die Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen der Falschangabe des Baujahrs verlangen, da die Pflichtverletzung des Vaters der Beklagten, der die Beklagte im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen vertreten hat und auf dessen Verhalten und Kenntnis deshalb abzustellen ist (§ 166 BGB), nicht unerheblich im Sinne des § 281 Abs. 1 S. 3 BGB ist. Die im Rahmen des § 281 Abs. 1 S. 3 BGB vorzunehmende umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen, bei der vor allem die Schwere der Beeinträchtigung sowie die Schwere des Verschuldens des Verkäufers zu würdigen ist⁵, führt nicht zu einem Ausschluss des Rückabwicklungsbegehrens der Kläger.

Die Abweichung des Baujahrs um zwei Jahre stellt keine unerhebliche Beeinträchtigung der Kaufsache dar.

Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung indiziert der Verstoß gegen eine Beschaffenheitsvereinbarung in der Regel die Schwere der Beeinträchtigung, da die bewusste Entscheidung für die Aufnahme einer Beschaffenheit in den notariellen Kaufvertrag ohne weiteres den Schluss darauf zulässt, dass diese für den Käufer maßgebliches Gewicht hatte⁶. Die Beklagte hat die Indizwirkung nicht erschüttert. Dies gilt auch deshalb, weil nicht behebbare Mängel nur dann unerheblich sind, wenn sie im Bagatellbereich liegen⁷. Eine Abweichung des Baujahrs um zwei Jahre hat aber, wie im Rahmen der mündlichen Verhandlung des Senats ausführlich erörtert worden ist, in jedem Fall Auswirkungen auf den Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks in einem die Bagatellgrenze überschreitenden Ausmaß.

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Bestandsgebäudes ist für die Ermittlung des Verkehrswerts ein wesentlicher Bewertungsfaktor, unabhängig davon, ob eine Bewertung nach dem Sachwert- oder dem Ertragswertfahren (§§ 17 ff ImmowertV⁸ erfolgt. Eine Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren kommt hier nach eigenem Vortrag der Beklagten mangels in Ausstattung und Größe vergleichbarer Objekte in der näheren Umgebung nicht in Betracht. Bei höchster Ausstattungsstufe besteht eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von maximal 80 Jahren (Anlage 3 zur SV-RL vom 05.09.2012). Eine Verkehrswertberechnung unter Zugrundelegung der tatsächlichen Restnutzungsdauer von lediglich 62 Jahren zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses führt deshalb auch unter Berücksichtigung eventueller Marktanpassungsfaktoren zu einer die Bagatellgrenze überschreitenden erheblichen Abweichung gegenüber einer Verkehrswertberechnung unter Zugrundelegung der Restnutzungsdauer von 64 Jahren bei dem vertraglich festgelegten Baujahr 1997, wie anhand exemplarischer, überschlägiger Rechnungen nach Maßgabe der Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung im Senatstermin näher erörtert worden ist.

Die Pflichtverletzung des Vaters der Beklagten ist nicht unerheblich, weil dieser die Kläger arglistig über das Baujahr des Hauses getäuscht hat.

Eine Pflichtverletzung ist regelmäßig nicht unerheblich im Sinne des § 281 Abs. 1 S. 3 BGB, wenn der Verkäufer über das Vorhandensein eines Mangels arglistig getäuscht hat⁹. Eine arglistige Täuschung im Sinne des § 444 BGB umfasst nicht nur ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss¹⁰. Eine arglistige Täuschung ist deshalb bereits zu bejahen, wenn der Verkäufer falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage -„ins Blaue hinein“- macht¹¹. So liegt der Fall hier.

Nach erneuter Vernehmung des Zeugen C, dessen erstinstanzlicher Aussage die Beklagte in der Berufungsinstanz entgegen getreten ist, ist das Oberlandesgericht Hamm in Übereinstimmung mit den tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts im angefochtenen Urteil davon überzeugt, dass der Vater der Beklagten, der selbst Bauherr des streitgegenständlichen Gebäudes war, 1997 als in den Kaufvertrag aufzunehmendes Baujahr vorgab, obwohl er wusste, dass gewichtige Umstände gegen 1997 als Baujahr sprachen und damit für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass die Angabe unzutreffend war. Als Unternehmer, der Immobilien an- und verkaufte, kannte er die wirtschaftliche Relevanz der Angabe des den Kaufinteressenten naturgemäß unbekannten Baujahres des Bestandsgebäudes und den damit verbundenen möglichen Einfluss auf den Willensentschluss der Käufer, die Immobilie zu erwerben.

Der Zeuge C hat – seine erstinstanzliche Zeugenaussage bestätigend – überzeugend bekundet, der Vater der Beklagten habe ihm gegenüber mehrfach telefonisch, zuletzt im Rahmen der Abfrage der streitgegenständlichen Kaufvertragsdaten, 1997 als Baujahr bestätigt, ohne dies näher zu begründen. Einige Monate vor Abschluss des streitgegenständlichen Kaufvertrages habe er den Vater der Beklagten im Rahmen der Vorbereitung eines letztlich gescheiterten Kaufvertrages mit einem früheren Interessenten ausdrücklich auf die anderslautenden Angaben zum Baujahr in diversen Unterlagen, insbesondere in der Markteinschätzung und im Exposé angesprochen, und insoweit um Aufklärung und Belege für 1997 als Baujahr gebeten. Solche Unterlagen habe der Vater der Beklagten im Folgenden jedoch nicht zur Verfügung gestellt, obwohl insgesamt mehrfach über die abweichenden Angaben gesprochen worden sei.

Der Zeuge hinterließ nach Auffassung des Oberlandesgerichts Hamm einen persönlich glaubwürdigen Eindruck.

Die Aussage des Zeugen war in sich stimmig und glaubhaft. Dass der Zeuge sich nicht an alle Einzelheiten der für das Beweisthema relevanten Geschehnisse erinnern konnte, ist in Anbetracht des zeitlichen Abstandes lebensnah und nachvollziehbar. Belastungstendenzen waren nicht erkennbar. Ganz im Gegenteil hat der Zeuge wiederholt erklärt, welch hohe Wertschätzung er dem sehr geschäftserfahrenen Vater der Beklagten entgegenbrachte, mit dem er wiederholt im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften zusammengearbeitet hatte.

Im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtabwägung sind neben der Schwere der Beeinträchtigung und des Verschuldens des Verkäufers die weiteren Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Hier ist insbesondere zu würdigen, dass das falsche Baujahr nicht den einzigen Mangel des Kaufobjekts darstellt. Schon vor Beginn der gerichtlichen Auseinandersetzung einigten sich die Parteien auf eine Reduzierung des Kaufpreises um 50.000 €, da das Haus entgegen der Beschaffenheitsvereinbarung in § 4 Nr. 1 Abs. 3 des notariellen Kaufvertrages nicht in allen Räumen über eine Fußbodenheizung verfügt. Auch wenn ein Käufer bestimmte Mängel zunächst akzeptiert und nicht zum Anlass für eine Rückabwicklung des Kaufvertrages nimmt, ist ihm nicht zuzumuten, bei Kenntniserlangung von weiteren Mängeln –mögen diese für sich genommen auch am Rand der Erheblichkeitsschwelle liegen- am Kaufvertrag festzuhalten („das Maß ist voll“).

Die begehrte Rückabwicklung scheitert nicht an der Kenntnis oder der grob fahrlässigen Unkenntnis der Kläger von dem Mangel. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Kläger bei Kaufvertragsschluss Kenntnis davon hatten, dass das Haus entgegen der Angabe des Vaters der Beklagten bereits 1995 erbaut worden war.

Eine Fristsetzung wegen des Mangels war entbehrlich, weil der Mangel nicht behebbar ist¹² und der Vater der Beklagten die Kläger arglistig getäuscht hat¹³.

Die Kläger haben damit Anspruch auf Rückzahlung des auf 600.000 € geminderten Kaufpreises Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung und Herausgabe des Grundstücks.

Bei der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages im Wege des großen Schadensersatzes stellt sich die Verpflichtung des Käufers zur Rückübertragung und Herausgabe des Grundstücks als Teil der Vorteilsausgleichung dar, was zur Folge hat, dass der Schadenersatzanspruch von vornherein auf eine Zug um Zug Leistung beschränkt ist¹⁴. Der Käufer ist gem. § 281 Abs. 5 BGB nach Maßgabe der §§ 346 ff HGB zur Herausgabe des von dem Verkäufer Geleisteten verpflichtet. Hat ihm der Verkäufer – wie hier – lastenfreies Eigentum übertragen und Besitz an dem Hausgrundstück verschafft, ist er deshalb neben der Besitzeinräumung zur lastenfreien Rückübereignung verpflichtet. Dem haben die Kläger mit ihrem zuletzt gestellten Antrag vollumfänglich Rechnung getragen.

Soweit die Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Abgabe der Rückauflassungserklärung begehren, begegnet dies keinen Bedenken, da die Kläger im Rahmen des geltend gemachten Schadenersatzsanspruchs Anspruch auf Mitwirkung der Beklagten an der Rückübereignung des Grundstücks haben¹⁵.

Die Beklagte befindet sich im Annahmeverzug mit der Rückübertragung des streitgegenständlichen Grundstücks.

Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 02.03.2017 – 22 U 82/16

1. BGH, Urteile vom 07.12. 2001 – V ZR 65/01; vom 18.01.2008 – V ZR 174/06 [↩]
2. BGH, Urteil vom 05.07.2002 – V ZR 143/01 [↩]
3. BGH, Urteil vom 29.04.2010 – 22 U 127/09 [↩]
4. BGH, Urteile vom 29.11.2006 – VIII ZR 92/06; vom 06.11.2015 – V ZR 78/14 [↩]
5. BGH, Urteile vom 26.10.2016 – VIII ZR 240/15; vom 28.05.2014 – VIII ZR 94/13 [↩]
6. BGH, Urteile vom 17.02.2010 – VIII ZR 70/07; vom 06.02.2013 – VIII ZR 374/11 [↩]
7. BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 253/05 [↩]
8. BGH, Urteile vom 13.07.1970 – VII ZR 189/68; vom 18.12.2007 – XI ZR 324/06 [↩]
9. BGH, Urteil vom 24.03.2006 – V ZR 173/05; vom 29.04.2010 – 22 U 127/09 [↩]
10. BGH, Urteile vom 16.03.2012 – V ZR 18/11; vom 03.03.1995 – V ZR 43/94 [↩]
11. BGH, Beschluss vom 18.04.2013 – V ZR 231/12; BGH, Urteile vom 16.03.2012 – V ZR 18/11; vom 07.11.2008 – V ZR 138/07 [↩]
12. BGH, Urteil vom 08.12.2011 – VII ZR 198/10 [↩]
13. BGH, Beschluss vom 08.12.2006 – V ZR 249/05 [↩]
14. BGH, Urteil vom 25.01.2013 –  V ZR 118/11 [↩]
15. BGH, Urteil vom 20.01.1989 – V ZR 137/87 [↩]