Berliner „Mietendeckel“ ist unwirksam

Das Land Berlin hatte ja – worüber allüberall berichtet wurde – in einem Alleingang einen sog. „Mietendeckel“ – unabhängig von der bundesweit grundsätzlich möglichen Mietpreisbremse verabschiedet.

Gegen diese Regelung wurden Eil-Anträge beim Bundesverfassungsgericht eingereicht, über die noch nicht entschieden wurde.

Da das Leben aber weitergeht, finden nun auch Mieterhöhungsverlangen den Weg zu den Zivilgericht, da Mieter unter Bezug auf den „Mietendeckel“ eine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern. Dementsprechend müssen also nun die Mietrichter sich mit der Wirksamkeit des Mietendeckels beschäftigen.

Das Amtsgericht Charlottenburg hat nun entschieden, dass weder die Rückwirkung des Mietendeckel zulässig, noch der Mietpreisdeckel als solcher wirksam ist.

Worum ging es konkret?

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte die Mieterin einer Wohnung mit einer Größe von 49,75 m². In den Merkmalgruppen 1 bis 5 des Berliner Mietspiegels überwiegen für die in das Mietspiegelfeld F7 einzuordnende Wohnung jeweils die wohnwerterhöhenden Merkmale.

Mit Schreiben vom 13.06.2019 begehrte die Verwalterin der Klägerin in Vertretung der Klägerin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 25,37 €. Die Miete betrug vor 3 Jahren 484 € und erhöhte sich zuletzt per Januar 2018 auf 514,42 €.

Die Beklagte verweigerte die Zustimmung hierzu unter Bezugnahme auf den Mietpreisdeckel, also das MietenWoG Berlin.

Selbige hatte die Vermieterin nun eingeklagt.

 

Die Entscheidung:

Das Amtsgericht Charlottenburg hat der Klage mit einer ausführlichen Begründung stattgegeben.

Nach § 558 BGB kann der Vermieter Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete – abgesehen von Veränderungen wegen Modernisierung, Betriebes- oder Kapitalkosten – seit 15 Monaten unverändert ist (Wartefrist), das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird (Sperrfrist), die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten und die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens geltende Kappungsgrenze eingehalten wird.

Die Wartefrist ist im konkreten Fall gewahrt. Die Miete ist seit mehr als 15 Monaten unverändert. Auch die Sperrfrist und die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB sind eingehalten. Die streitgegenständliche Wohnung ist dabei dem Mietspiegelfeld F7 des Mietspiegels 2019 zuzuordnen. Ausweislich des Straßenverzeichnisses liegt die Wohnung dabei in guter Wohnlage. Der Mittelwert dieses Mietspiegelfeldes beträgt 9,75 €/m², der obere Spannenwert beträgt 11,12 €/m², der untere Spannenwert 8,14 €/m². Die Spanneneinordnung der streitgegenständlichen Wohnung führt zu der Annahme einer gerechtfertigten Nettokaltmiete von 553,22 €, da in sämtliche Merkmalgruppen die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen. Die Miete, auf welche die Klägerin die Zustimmung zur Erhöhung verlangt, unterschreitet sogar diesen Betrag.

 

Der Mietendeckel:

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist nach Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg die Verpflichtung zur Zustimmung zur Mieterhöhung nicht durch das MietenWoG Berlin (sog. „Mietendeckel“) ausgeschlossen.

1.

Das hier streitgegenständliche Erhöhungsverlangen wurde bereits vor dem Inkrafttreten des MietenWoG Berlin gestellt. Hierdurch wurde ein Zustimmungsanspruch zu einer Erhöhung der Miete begründet, der bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes entstanden und fällig war. Das Gesetz selbst (mit Ausnahme von § 5, vgl. Art. 4 Abs. 1 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung) ist erst ab dem 23.02.2020 in Kraft getreten und kann damit bereits vor seinem Inkrafttreten entstandene Ansprüche nicht ausschließen. Hieran vermag auch der in § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin benannte Stichtag (18.06.2019) nichts zu ändern. Denn dieser regelt bereits seinem Wortlaut nach – wenn überhaupt – allenfalls die Frage, welcher Tag als Bemessungsgrundlage für eine zukünftig (also gerade nach Erlass des Gesetzes) noch zulässige maximale Miethöhe heranzuziehen sein soll. Hiervon geht offenbar nunmehr auch der Gesetzgeber aus, der insoweit ausführt: Die Vorschrift „regelt nicht das Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen. Ein solches Verbot gilt, da im Gesetz nichts anderes geregelt ist, erst ab Inkrafttreten des Gesetzes.“1.

2.

Unabhängig von vorgenannten Erwägungen ist der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung ohnehin weder unmittelbar noch mittelbar aufgrund des MietenWoG Berlin ausgeschlossen. Dazu im Einzelnen:

Ein Verbot zur Erhöhung der Miete ergibt sich außerhalb der zuvor erörterten Frage einer etwaigen Rückwirkung nicht unmittelbar aus § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin. Nach dieser Regelung „ist eine Miete verboten, die die am 18.06.2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet“. Dieser öffentlich-rechtlichen Regelung kommt allerdings im zivilrechtlichen Verhältnis zwischen Privaten (also zwischen den Mietvertragsparteien) keine unmittelbare Wirkung zu. Hiervon geht bereits der Gesetzgeber selbst aus, der insoweit ausführt, dass „das MietenWoG Bln nicht unmittelbar (aus)gestaltend in bestehende oder nach Inkrafttreten des Gesetzes abzuschließende Vertragsverhältnisse ein(greift), deren Zustandekommen und Inhalt sich vielmehr allein nach den Bestimmungen des BGB richtet“2. Es handele sich insoweit um unterschiedliche – so wörtlich der Änderungsantrag – „Rechtsregime“. Dass zumindest mit der Regelung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin der Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht unmittelbar verboten werden sollte, zeigt auch der Gesetzgebungsprozess; unabhängig von der Gesetzesbegründung. Im Entwurf des Gesetzes vom 28.11.2019 hieß es noch, dass es verboten sei „eine Miete zu fordern, die die am 18.06.2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet“3. Eine solche Regelung hat der Gesetzgeber in die Endfassung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin jedoch nicht übernommen. Das Verbot eines Teils einer Miete selbst (ohne Zusatz etwa eines „Forderns“) setzt zudem gerade voraus, dass ein solcher Anspruch bereits entstanden ist. Andernfalls könnte ein Teil einer „Miete“ nicht „verboten“ sein.

Unabhängig hiervon würde auch aus der vom Gesetzgeber in der Gesetzesbegründung für eine vermeintlich mittelbare zivilrechtliche Wirkung herangezogenen Regelung des § 134 BGB4 nichts anderes folgen, da die Voraussetzungen des § 134 BGB nicht vorliegen. Nach dieser Vorschrift ist ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB selbst ist aber bereits kein Rechtsgeschäft im Sinne des § 134 BGB, sondern vielmehr ein gesetzlicher Anspruch. Die Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB kann schon alleine aus diesem Grund nicht eingreifen. Aber auch das Mieterhöhungsverlangen als Willenserklärung selbst ist nicht gemäß § 134 BGB nichtig. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob ein Mieterhöhungsverlangen überhaupt von § 134 BGB erfasst sein kann. Denn der Gesetzgeber differenziert zwischen nichtigen Rechtsgeschäften (§ 134 BGB) und nichtigen Willenserklärungen (§ 138 BGB). Insoweit wird vertreten, dass Willenserklärungen selbst nicht nach § 134 BGB nichtig sein können5. Diese Frage kann indes dahingestellt bleiben, da der Wortlaut des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin (einer verbotenen Miete) nach Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg so unbestimmt gefasst ist, dass Mieterhöhungsverlangen hierunter nicht subsumiert werden können. Was eine „verbotene“ Miete ist, erschließt sich nicht. Der Gesetzgeber hat davon abgesehen, diesen Begriff in § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin näher zu konkretisieren und etwa das Einfordern von Miete, das Verlangen auf Erhöhung der Miete, das Vereinbaren einer erhöhten Miete oder die gerichtliche Geltendmachung von Miete zu verbieten. Dies erscheint insoweit auch bewusst geschehen zu sein, da ein solches Verbot dem „Rechtsregime“6 des bürgerlichen Rechts unterfallen würde, wofür der Landesgesetzgeber, was ihm bewusst war, keine Regelungskompetenz hat. Mit dieser offenen, unbestimmten Formulierung des Gesetzes darf das Gericht der Norm aber auch keine Rechtsfolge beimessen, die nicht ausdrücklich oder zumindest dem Wortlaut nach hinreichend erkennbar unter Inanspruchnahme der dem Landesgesetzgeber zustehenden Gesetzgebungskompetenz geregelt wurde. Es bleibt insoweit nach dem Wortlaut des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin aber unklar, was unter einer „verbotenen Miete“ zu verstehen ist. Wenn damit das Rechtsgeschäft selbst hätte erfasst werden sollen, wäre dies klar durch den Zusatz „Vereinbarung“ oder zumindest „Erhöhung“ zu kennzeichnen gewesen, woran es fehlt. Den Zusatz „Fordern“ hat der Gesetzgeber, wie dargestellt, bewusst aus dem Wortlaut des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin gestrichen. Unklar bleibt auch, ob damit der gesetzliche Anspruch selbst verboten werden sollte. Dagegen spricht allerdings ebenfalls, dass der Gesetzgeber selbst von unterschiedlichen „Rechtsregimen“ ausgeht. Der Gesetzgeber führt insoweit selbst aus, dass die Preisobergrenzen „unabhängig von der Existenz eines nach den Regeln des Zivilrechts begründeten Mietverhältnisses bestehen“. Damit kann der Gesetzgeber aber nicht ein Verbot des gesetzlichen Anspruchs auf Miete aus § 535 Abs. 2 BGB und eines gesetzlichen Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB begründen. Jedenfalls folgt aus den unterschiedlichen „Rechtsregimen“, dass sich auch aus dem Gesetz selbst, dem § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin, „ein anderes“ als die Nichtigkeit i.S.v. § 134 BGB ergibt7. Etwas anderes folgt insoweit auch nicht aus § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Berlin. Danach handelt zwar ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne erforderliche Genehmigung nach § 8 oder ohne erforderliche Anzeige nach § 7 Absatz 1 eine höhere als die nach den §§ 3 bis 7 zulässige Miete „fordert“. Auch wenn in dieser Regelung – anders als in § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin – ein „Fordern“ normiert ist, wirkt diese Sanktionsnorm gerade nicht über § 134 BGB als gesetzliches Verbot auf das Bürgerliche Recht ein: Denn nach allgemeiner Ansicht ist für die Nichtigkeit von strafgesetzwidrigen Rechtsgeschäften danach zu unterscheiden, ob nur einer der Beteiligten oder beide Beteiligten gegen das Gesetz verstoßen haben. Eine Nichtigkeit kommt daher immer nur bei einem beiderseitigen Verstoß oder aber einem einseitigen Verstoß mit Ausnutzung des Verstoßes zum eigenen Vorteil durch die andere Partei in Betracht8. Im vorliegenden Fall knüpft der Gesetzgeber in § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Berlin aber ausschließlich an das Handeln des Vermieters an, welches sanktioniert wird. Mithin kann hier kein beidseitiger, sondern allenfalls ein einseitiger Verstoß vorliegen. Insoweit fehlt es dann jedoch am zusätzlichen Erfordernis des Ausnutzens des einseitigen Verstoßes des Vermieters durch den Mieter zu dessen eigenem Vorteil, denn die Zustimmung zur Mieterhöhung – m.a.W. die (Selbst-)Verpflichtung zur Zahlung eines höheren monatlichen Mietzinses – ist für den Mieter unzweifelhaft nachteilig.

Ist aber bereits aus den vorgenannten Erwägungen ein unmittelbarer wie mittelbarer Einfluss des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin auf zivilrechtliche Mieterhöhungsverlangen nicht gegeben und beschränkt sich damit dessen Regelungsbereich (allenfalls) auf das öffentliche (Ordnungswidrigkeiten-)Recht, kommt der Frage einer verfassungskonformen Auslegung nur noch bestätigende Wirkung zu. Eine solche Auslegung unter dem Gesichtspunkt der Verfassung bestätigt auch das hier gefundene Ergebnis:

Zum einen kann das am 13.06.2020 gestellte Mieterhöhungsverlangen nicht rückwirkend aufgrund der Stichtagsregelung durch das MietenWoG Berlin erfasst sein, so das Amtsgericht Charlottenburg weiter. Jede andere als die hier gefundene Auslegung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin würde andernfalls zu einem unmittelbaren Verfassungsverstoß führen. Denn der Gesetzgeber hat mit § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Berlin ein „Fordern“ von Miete unter Strafe (Ordnungswidrigkeit) gestellt, welche die am „18. Juni 2019 (Stichtag)“ vereinbarte Miete überschreitet. Wollte man unter diese Vorschrift auch das hier streitige Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB subsumieren, so würde es zu einem unmittelbaren Verstoß gegen Art. 103 Abs. 2 GG kommen. Nach dieser Regelung darf eine Tat nur bestraft werden, wenn die Strafbarkeit gesetzlich bestimmt war, bevor die Tat begangen wurde. Dieses (auch für Ordnungswidrigkeiten geltende9) verfassungsrechtliche Verbot einer rückwirkenden Bestrafung aus Art. 103 Abs. 2 GG stellt sich aber als absolutes und striktes Verbot dar10 und ist (anders als das aus dem Rechtsstaatsprinzip abgeleitete allgemeine Rückwirkungsverbot) schrankenlos und keiner Abwägung zugänglich9. Insoweit scheidet eine Auslegung dahingehend aus, dass rückwirkend auf den im § 3 Abs. 1 MietenWoG genannten Stichtag zeitlich vor in Kraft treten dieser Regelung gestellte Mieterhöhungsverlangen überhaupt erfasst sein könnten. Denn liegt ein Mieterhöhungsverlangen zeitlich nach dem „Stichtag“ und tritt dessen Anspruchswirkung vor dem Inkrafttreten des Gesetzes ein, so würde dies, wollte man ein Mieterhöhungsverlangen rückwirkend bezogen auf den Stichtag erfassen, zu einer rückwirkenden Strafbarkeit des Verlangens als Tat des Vermieters führen. Nichts anderes würde gelten, wenn – wie in zahlreichen beim Amtsgericht Charlottenburg anhängigen Rechtsstreitigkeiten – statthaft11 vor dem Inkrafttreten des Gesetzes erfolgte Mieterhöhungsverlangen erst etwa im September 2020 und damit nach Inkrafttreten des Gesetzes überhaupt Wirkung entfalten sollen.

Zum anderen können bürgerlich-rechtliche Mieterhöhungsverlangen zulässigerweise nicht durch das MietenWoG Berlin erfasst sein. Dies erschließt sich bereits aus Art. 31 GG („Bundesrecht bricht Landesrecht“), der eine Verdrängung oder einen völligen Ausschluss des Anwendungsbereiches einer bundesgesetzlichen Regelung durch eine landesgesetzliche Regelung verbietet. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Regelung des Art. 31 GG als Anwendungsvorrang der bundesrechtlichen Regelung oder als Geltungsvorrang und damit Verlust der Wirksamkeit der landesrechtlichen Norm kraft der verfassungsrechtlichen Regelung des Art. 31 GG anzusehen wäre12. Dabei ist auch völlig unerheblich, ob, wovon aber die Begründung des Gesetzesentwurfs ausgeht13, dem Landesgesetzgeber überhaupt eine Kompetenz zur Regelung der Materie zusteht. Denn diesen Kompetenzkonflikt löst gerade Art. 31 GG mit Vorrang für die bundesgesetzliche Regelung auf. Ausschließlich im Bereich des Art. 72 Abs. 3 GG kann unter Umständen – ausnahmsweise – der Kompetenzkonflikt zu Lasten der bundesgesetzlichen Regelung entschieden werden. Die Regelung des Art. 72 Abs. 3 GG betrifft aber nicht den hier allein in Betracht kommenden Gegenstand des „Wohnungswesens“.

Damit wäre aber auch von Verfassung wegen den Regelungen der §§ 558 ff. BGB der ausschließliche Vorrang einzuräumen. Denn wenn nach §§ 558 ff. BGB eine Mieterhöhung bundesrechtlich gestattet ist, geht diese Gestattung wegen Art. 31 GG einem etwaigen landesrechtlichen Verbot einer Mieterhöhung vor: Können die sich in ihrem Regelungsbereich überschneidenden Normen bei ihrer Anwendung zu verschiedenen Ergebnissen führen, bricht Bundesrecht jeder Rangordnung eine landesrechtliche Regelung selbst dann, wenn sie Bestandteil des Landesverfassungsrechts wäre14. So läge der Fall hier, wollte man das MietenWoG Berlin entgegen der Auffassung des Gerichts als Verbot von Mieterhöhungen auslegen.

Abgesehen hiervon würde auch jede andere Auslegung des MietenWoG Berlin als hier aus einem weiteren Grund zu einem Verfassungsverstoß führen. So heißt es bereits in der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes vom 12.03.198015:

„Eine Handhabung der Verfahrensregeln, die praktisch zu einem Mietpreisstop und einer Beseitigung des gesetzlichen Anspruchs auf die Vergleichsmiete führt, steht – wie in diesen Entscheidungen klargestellt worden ist – nicht nur im Widerspruch zum Gesetz, sie verletzt auch das Grundrecht des Art. 14 I 1 GG.“

Nichts anderes kann insoweit für die Auslegung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften (MietenWoG Berlin) außerhalb des Verfahrensrechts gelten.

AG Charlottenburg, Urteil vom 04.03.2020 – 213 C 136/19
ECLI:DE:AGBECH:2020:0304.213C136.19.0

  1. vgl. Seite 6 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21.01.2020 zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung – Drucksache 18/2347 [↩]
  2. vgl. Seite 5 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21.01.2020 zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung – Drucksache 18/2347 [↩]
  3. vgl. Seite 8, DR 18/2347 des Abgeordnetenhauses [↩]
  4. vgl. Seite 25 DR 18/2347 des Abgeordnetenhauses Seite 5 des Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21.01.2020 zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung – Drucksache 18/2347 [↩]
  5. vgl. dazu instruktiv: Vossler in BeckOGK, 01.10.2019, § 134 BGB, Rn. 46 [↩]
  6. vgl. Seite 4 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung – Drucksache 18/2347 [↩]
  7. i.E. ebenso: Schultz, GE 2020, 172 [↩]
  8. BGH, Urteil vom 01.08.2013 – VII ZR 6/13; Armbrüster, in MüKoBGB, 8. Aufl. 2018, § 134 BGB, Rn. 50 ff. [↩]
  9. Remmert in Maunz/Dürig, 88. EL August 2019, GG Art. 103 Abs. 2, Rn. 68 [↩] [↩]
  10. BVerfG, Beschluss vom 24.10.1996 – 2 BvR 1851/94, NJW 1997, 929 [↩]
  11. BGH, Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12 [↩]
  12. Korioth in Maunz/Dürig, 88. EL, August 2019, GG, Art. 31, Rn. 20 [↩]
  13. dagegen etwa: Schede/Schulte, NVwZ 2019, 1572; Mayer/Papier, DRiZ 2019, 380 [↩]
  14. BVerfG, Beschluss vom 15.10.1997 – 2 BvN 1/95, NJW 1998, 1296; a.A. bzw. einschränkend hingegen: Weber NZM 2019, 878 ff. unter Berufung auf Korioth in Maunz/Dürig, 88. EL. 2019, Art. 31 GG, Rn. 9 ff. [↩]
  15. BVerfG, Beschluss vom 12.03.1980 – 1 BvR 759/77, NJW 1980, 1617 [↩]

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