Die Beendigung eine Mietverhältnisses kann friedlich verlaufen oder auch nicht.
Aber selbst bei einer friedlichen Beendigung des Mietverhältnisses als solchem kann es dann doch wieder Streit um die Rückzahlung der geleisteten Mietkaution geben.
Aktuell hatte sich nun auch der Bundegerichtshof mit dem Thema Mietkaution zu beschäftigen.
Der Bundesgerichtshof hat dazu insbesondere entschieden, dass auf der einen Seite eine Abrechnung über die Kaution auch über ein schlüssiges Verhalten des Vermieters erfolgen kann, aber auf der anderen Seite ein Vermieter auch bei streitigen Forderungen auf die Mietkaution zugreifen kann.
Wie kam es zu der Entscheidung?
Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers in B.
Unter Berufung auf behauptete Mängel der Wohnung, insbesondere Feuchtigkeitserscheinungen, Schimmelbildung und Ameisenbefall, minderten die Beklagten die Miete. Der Kläger ließ die Wohnung von einem Sachverständigen begutachten. Das Mietverhältnis endete dann infolge der außerordentlichen Kündigung der Beklagten am 28.02.2015.
Nach dem Auszug der Beklagten leitete der Kläger ein selbständiges Beweisverfahren ein. Im Anschluss an eine im Mai 2015 erfolgte Ortsbesichtigung mit dem gerichtlich bestellten Sachverständigen vermietete der Kläger die Wohnung ab dem 01.06.2015 anderweitig. Über die von den Beklagten zu Mietbeginn geleistete Barkaution in Höhe von 1.680 € hat der Kläger bisher nicht ausdrücklich abgerechnet.
Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagten auf restliche Mietzahlung in Höhe von 1.774,80 €, einen Mietausfallschaden für die Monate März 2015 bis Mai 2015 in Höhe von 1.848 €, den Ersatz der Gutachterkosten in Höhe von 357 €, Kostenersatz für Renovierungsarbeiten in Höhe von insgesamt 1.113,42 € sowie Nebenkostennachforderungen in Höhe von insgesamt 1.087,33 €, jeweils nebst Zinsen, in Anspruch. Die geltend gemachten Neben-kosten setzen sich zusammen aus einer (unstreitigen) Nachforderung in Höhe von 309,89 € für den Abrechnungszeitraum vom 01.12.2013 bis 30.11.2014 (Abrechnung vom 22.01.2015) und einer (bestrittenen) Nachforderung in Höhe von 777,44 € für den Zeitraum vom 01.12.2014 bis 31.05.2015 (Abrechnung vom 11.02.2016).
Das Amtsgericht Lüneburg hat die Beklagten zur Zahlung von 4.917,13 € nebst Zinsen verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen1. Auf die Berufung der Beklagten, in der diese hinsichtlich der Forderungen auf Nebenkostennachzahlung ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die von dem Kläger nicht abgerechnete Mietkaution geltend gemacht haben, hat das Landgericht Lüneburg – unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen – das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage hinsichtlich eines weiteren Betrags in Höhe von 1.703,33 € abgewiesen2.
Das Landgericht Lüneburg hatte die Revision zugelassen, jedoch hatte die seitens des Vermieters eingelegte Revision beim Bundesgerichtshof keinen Erfolg.
Was sagt der Bundesgerichtshof?
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs hat das Landgericht Lüneburg als Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass im Zeitpunkt der in der Berufungsbegründungsschrift vom 27.01.2017 von den Beklagten abgegebenen Aufrechnungserklärungen eine Aufrechnungslage (§ 387 BGB) bestand und die Forderungen des Klägers auf Nachzahlung von Nebenkosten in Höhe von insgesamt 1.087,33 € durch die Aufrechnung der Beklagten mit der Forderung auf Rückzahlung der von ihnen zu Mietbeginn in bar geleisteten Kaution in Höhe von 1.680 € erloschen sind (§ 389 BGB).
Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, die in der Berufungsbegründungsschrift vom 27.01.2017 abgegebenen Erklärungen der Beklagten, hinsichtlich der Ansprüche des Klägers auf Nebenkostennachforderungen ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die bisher unterlassene aus-drückliche Kautionsabrechnung geltend zu machen, seien als Aufrechnungserklärungen auszulegen, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich – so der Bundesgerichtshof – bei dem Rück-zahlungsanspruch der Beklagten um eine Geldforderung und damit um eine den Nebenkostennachforderungen gleichartige Forderung.
Das Berufungsgericht hat sowohl in dem angefochtenen Urteil festgestellt, dass die Beklagten zu Mietbeginn eine Mietsicherheit in Höhe von 1.680 € geleistet haben. Diese Feststellung stimmt mit dem Inhalt des mit der Klageschrift vorgelegten Mietvertrags überein, in dem unter § 6 „Sicherheiten“ vermerkt ist, dass die Beklagten „am 23. September 2005 in bar 1.680 €“ erbracht haben.
Im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärungen im Januar 2017 war die Forderung der Beklagten auf Rückzahlung der zu Mietbeginn – in (unstreitiger) Höhe von 1.680 € – in bar geleisteten Kaution auch fällig, weil der Kläger über sie entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – bereits (konkludent) durch die Erhebung der Klage abgerechnet hatte.
Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat sich der Vermieter innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist3 gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermie-ter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.
Da das Bürgerliche Gesetzbuch in den mietrechtlichen Bestimmungen die Art und Weise der Abrechnung nicht vorgibt, kann die Abrechnung des Vermieters ausdrücklich oder konkludent erfolgen.
So kann der Vermieter die Kaution in einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Weise dergestalt (ausdrücklich) abrechnen, dass er sämtliche – ihm seiner Auffassung nach – zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichnet und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstellt.
Darüber hinaus kann die Abrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. So hat es der Senat bereits in der Vergangenheit im Falle einer – wie auch hier – zu Mietbeginn gewährten Barkaution als konkludente Abrechnung angesehen, wenn der Vermieter mit einer oder mehreren eigenen, aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet4. Eine konkludente Abrechnung liegt aber auch dann vor, wenn der Vermieter – wie im Streitfall – die ihm (seiner Auffassung nach) zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist. Denn auch hiermit bringt der Vermieter – für den Mieter erkennbar – zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise auf die aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.
Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig.
Denn mit der Abrechnung der Barkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses wird ein Stadium erreicht, so der Bundesgerichtshof weiter, in dem sich der Vermieter – ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen – wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen kann, etwa durch Aufrechnung seiner Forderungen gegen die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Kaution.
Dies gilt, wie der Bundesgerichtshof in Übereinstimmung mit der in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der mietrechtlichen Literatur überwiegend vertretenen Auffassung nunmehr entschieden hat, auch für streitige Forderungen des Vermieters (dies wurde vom Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 07.05.20145 noch offengelassen6.
Ein solches Vorgehen – Verwertung der Barkaution auch für Forderungen, die weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind – entspricht, so der Bundesgerichtshof, auch dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis – so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich – zu einem endgültigen Abschluss zu bringen.
Schützenswerte Interessen des Mieters werden hierdurch nicht berührt. Denn bestreitet der Mieter die zur Aufrechnung gestellten Vermieterforderungen, kann er auf Rückzahlung der Kaution klagen; in diesem Rechtsstreit wird geklärt, ob die Forderungen des Vermieters bestehen. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter die Abrechnung durch Klageerhebung vornimmt. In beiden Fällen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der von ihm beanspruchten Forderungen. Auch der Umstand, dass der Mieter nach einem Zugriff des Vermieters auf die Barkaution das Risiko der Insolvenz des Vermieters trägt, vermag es nicht zu rechtfertigen, den Vermieter bei der Kautionsabrechnung auf unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen zu verweisen. Denn nach der Abrechnung der Kaution durch den Vermieter und der sich daran anschließenden Verwertungsphase stehen sich Mieter und Vermieter gegenüber wie jeder sonstige Sicherungsgeber seinem Sicherungsnehmer.
Macht der Vermieter allerdings von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, so dass der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nicht durch eine Aufrechnung des Vermieters erlischt, kann der Mieter wie hier die Beklagten – seinerseits mit dem (fälligen) Kautionsrückzahlungsanspruch gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufrechnen. Entgegen der Auffassung der Revision gebietet es das Sicherungsbedürfnis des Vermieters gerade nicht, die Fälligkeit der Forderung auf Rückzahlung einer Barkaution noch über die Erteilung der Abrechnung hinauszuschieben. Denn mit der Abrechnung hat der Vermieter gegenüber dem Mieter sein Verwertungsinteresse auf die abgerechneten Forderungen beschränkt. Im Übrigen hat er die Möglichkeit, eine Aufrechnung bereits mit der Abrechnung zu erklären und auf diese Weise zu entscheiden, für welche von gegebenenfalls mehreren Forderungen die Kaution vorrangig verwertet werden soll. Erteilt er hingegen eine Abrechnung, ohne auf die Barkaution zuzugreifen, rechtfertigt sein Sicherungsbedürfnis deren weiteren Einbehalt nicht, so dass nunmehr auch der Mieter aufrechnen darf.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17
ECLI:DE:BGH:2019:240719UVIIIZR141.17.0
- AG Lüneburg, Urteil vom 15.11.2016 – 9 C 292/14 [↩]
- LG Lüneburg, Entscheidung vom 26.04.2017 – 6 S 109/16 [↩]
- BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422; BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 01.07.1987 – VIII ARZ 2/87, BGHZ 101, 244, 250 [↩]
- BGH, Urteil vom 11.04.1984 – VIII ZR 315/82, NJW 1985, 267 [↩]
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496 [↩]
- Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 551 BGB Rn. 100; BeckOK-Mietrecht/Lutz, Stand 1. Juni 2018, § 551 BGB Rn. 47; Schneider in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, § 551 BGB Rn. 120; BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 01.07.1987 – VIII ARZ 2/87; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08.2008 – 8 W 34/08, NJW-RR 2009, 514; LG Hamburg, ZMR 2017, 164; aA: LG Berlin, NZM 2018, 285; LG Halle, NZM 2008, 685; LG Wuppertal, NJW-RR 2004, 1309; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 551 Rn. 31; ohne nähere Begründung auch Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., vor § 535 Rn. 123 [↩]
