Die Betriebskostenabrechnung und ihre formelle Ordnungsgemäßheit – eine neverending story.
Wir hatten hier bereits über eine Rechtsprechungsänderung des Bundesgerichtshofs berichtet, mit der die Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit gesenkt wurden.
Nun hat der Bundesgerichtshof noch einmal betont, dass es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung allein entscheidend ist, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hieran sind nach Auffassung des Bundesgerichtshofs keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.
Aber im Einzelnen:
In dem entschiedenen Fall ist der Beklagte Mieter einer Wohnung der Kläger. Die Parteien streiten über die Nachforderung von Nebenkosten für die Jahre 2013 und 2014. Die Abrechnung für das Jahr 2013 vom 15.11.2014 endet mit einer Nachforderung zugunsten der Kläger in Höhe von 1.128,87 €. Die Abrechnung für das Jahr 2014 ist am 03.12.2015 erfolgt und weist eine Nachforderung der Kläger in Höhe von 838,81 € aus.
Der auf Zahlung dieser Beträge nebst Zinsen gerichteten Klage hat das Amtsgericht Wiesbaden stattgegeben1). Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht Wiesbaden das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen2.
Die gegen das Berufungsurteil gerichtete Revision der klagenden Vermieter hatte beim Bundesgerichtshof nun Erfolg.
Das Berufungsgericht hatte zur Begründung seiner Entscheidung u.a. ausgeführt:
Die aus sieben Seiten bestehenden Nebenkostenabrechnungen genügten entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht den Mindestanforderungen an eine zweckmäßige, rechnerisch und gedanklich übersichtliche und nachprüfbare Form. Zwar könne sich ein erfahrener Mietrichter denken, wie die Ab-rechnung gemeint sei und gelange dann jedenfalls zu rechnerisch nachvollziehbaren Ergebnissen. Für den durchschnittlichen Mieter sei die gewählte Art der Abrechnung, die auf der ersten Seite fünfzehn Kostenpositionen aufliste und addiere, auf ihrer Rückseite dann die Nummern dieser Positionen vier mit A bis D bezeichneten Rubriken zuordne, ohne dabei die Kostenpositionen selbst nochmals zu beschreiben, und schließlich auf der Folgeseite die Nebenkostenrubriken nicht mit A bis D, sondern mit den Gliederungsziffern 1 bis 4 kennzeichne, aus sich heraus aber nicht verständlich und nachvollziehbar. Die Abrechnung sei unnötig kompliziert gestaltet, wobei sich die Kläger innerhalb der Abrechnung nicht einmal an ihre eigene Gliederung hielten. So werde die unter der Rubrik „Umlageverfahren“ bezeichnete Position A, deren Zusammensetzung sich nur durch Zurückblättern auf die erste Seite ergebe, auf der dritten Seite schlicht als „1) Betriebskosten“ bezeichnet. Wolle man die Gesamtkosten dieser nur als Unterposition anzusehenden Betriebskosten erfahren, müsse man wiederum zurückblättern. Viel unübersichtlicher könne man eine solche Aufstellung nicht gestalten. Im Übrigen werde auch nicht erläutert, weshalb die Position 14 auf der ersten Seite nicht – wie die davor aufgelisteten Positionen – nach Wohnfläche, sondern nach Wohneinheiten umgelegt werde.
Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Landgerichts Wiesbaden wegen gravierender formeller Mängel aufgehoben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.
Allerdings hat der Bundesgerichtshof auch in der Sache selbst dem Landgericht einiges mit auf den Weg gegeben:
Die im Berufungsurteil konkret in Bezug genommene Abrechnung für das Jahr 2013 genügt entgegen der Auffassung des Landgerichts Wiesbaden den formellen Anforderungen an die Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung. Entsprechendes gilt für die ausweislich der Aktenlage nach gleichem Muster erstellte dreiseitige Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014. Das Landgericht Wiesbaden hat die vom Bundesgerichtshof zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB entwickelten Grundsätze außer Acht gelassen und dadurch die an eine solche Abrechnung zu stellenden Anforderungen bei weitem überspannt, so der Bundesgerichtshof in seinem Hinweis an das Landgericht.
Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält3. Dabei sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen4. Entscheidend ist allein, ob es die Angaben in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen5. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Voraus-zahlungen6.
Diesen Anforderungen werden die Betriebskostenabrechnungen der Kläger für die Jahre 2013 und 2014 nach Auffassung des Bundesgerichtshofs gerecht. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsicht-nahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist7. Diese Anforderungen erfüllt die von den Klägern gewählte Vorgehensweise. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass der Beklagte, um die auf der dritten Seite der Abrechnung auf ihn entfallenden Kostenanteile nachzuvollziehen, auf die beiden vorhergehenden Seiten zurückblättern und die auf drei Seiten enthaltenen Angaben gedanklich zusammenführen muss. Denn die Zusammenhänge erschließen sich bei verständigem Lesen ohne Weiteres auch einem Laien. Auf der ersten Seite werden fünfzehn genau bezeichnete Kostenpositionen mit den darauf jeweils für das gesamte Anwesen jährlich entfallenden Beträgen aufgelistet. Diese Kostenpositionen werden dann auf der Folgeseite unter Angabe der auf der ersten Seite verwendeten Bezifferung einer von vier genannten Umlagearten (A: Wohnfläche/Nutzfläche; B: Einzelverbrauch nach Kaltwasseruhren; C: Laden- bzw. Wohneinheiten; D: Einzelabrechnung TECHEM) zugeordnet, wobei anschließend mit Ausnahme der extra beigefügten TECHEM-Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten auch die auf die jeweilige Umlageart entfallenden Gesamtbeträge angegeben wer-den. Auf der darauffolgenden Seite werden schließlich – nun mit Gliederungspunkten 1 bis 4 bezeichnet, zusätzlich aber auch inhaltlich beschrieben – die nach den vier Umlagearten jeweils anteilig auf den Mieter entfallenden Beträge aufgeführt und addiert. Dass bei der gewählten Abrechnungsweise die auf den Mieter entfallenden Anteile nur zusammengefasst nach Umlageschlüsseln und nicht für alle fünfzehn Kostenpositionen getrennt ausgewiesen werden, ist unschädlich8.
Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnungen wird, so der Bundesgerichtshof, auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass nicht erläutert wird, weshalb für die Position 14 (Treppenhausreinigung) nicht der Verteilungsschlüssel „Wohn- oder Nutzungsfläche“, sondern der Verteilungsschüssel „Laden- bzw. Wohneinheiten“ gewählt worden ist. Es genügt, dass für den Mieter erkennbar ist, welcher Umlageschlüssel angewendet wird. Die Richtigkeit der gewählten Bemessungsgrundlagen ist ausschließlich eine die inhaltliche Ordnungsgemäßheit der Abrechnungen betreffende Frage. Entsprechendes gilt, soweit bei der Abrechnung für das Jahr 2013 auf der zweiten Seite bei den Wasser- und Kanalkosten (Position B) zwei unterschiedliche Beträge aufgeführt sind, von denen auf der Folgeseite nur der höhere Betrag auf den Mieter umgelegt wird.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.07.2017 – VIII ZR 3/17
ECLI:DE:BGH:2017:190717UVIIIZR3.17.0
- AG Wiesbaden, Urteil vom 18.05.2016 – 93 C 4625/15 (40 [↩]
- LG Wiesbaden, Urteil vom 01.12.2016 – 3 S 91/16 [↩]
- BGH, Urteile vom 06.05.2015 – VIII ZR 193/14; vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15 [↩]
- BGH, Urteile vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11; vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14; vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15 [↩]
- BGH, Urteile vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14; vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14; vom 06.05.2015 – VIII ZR 193/14 [↩]
- BGH, Urteile vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14; vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15 [↩]
- BGH, Urteile vom 16.09.2009 – VIII ZR 346/08; vom 22.09.2010 – VIII ZR 285/09; BGH, Beschluss vom 25.04.2017 – VIII ZR 237/16 [↩]
- BGH, Beschluss vom 25.04.2017 – VIII ZR 237/16 [↩]
