Einen interessanten Fall hatte das Landgericht Itzehoe zu entscheiden:
Ein Zahnarzt (bzw. in der Folge seine Nachfolgerin) hatte Räumlichkeiten zum Betrieb einer Zahnarztpraxis angemietet.
Im Mietvertrag war in der als Anlage zum Mietvertrag unterschriebenen Hausordnung unter allgemeine Ordnungsbestimmungen bestimmt: Tierhaltung ist nur mit jederzeit widerruflicher Genehmigung des Vermieters zulässig. Die Zugänge bleiben von (nicht ausgefüllt) Uhr abends bis (nicht ausgefüllt) geschlossen.
Bezüglich dieser beiden Bestimmungen kam es zum Streit:
1. Die geschlossenen Zugänge
Das Haus verfügte über eine Türschließanlage an der Haustür mit Gegensprechanlage. Die beklagte Zahnärztin hatte die Schlossfalle regelmäßig während der Betriebszeiten ihrer Praxis entriegelt, um den Patienten ungehinderten Zugang zur Praxis ohne vorheriges Klingeln an der Haustür zu ermöglichen. Seit Frühsommer 2008 wurde die Schlossfalle wieder verriegelt. Auf Beanstandung der beklagten Zahnärztin gegenüber der Hausverwaltung hatte der nun auf Räumung klagende Vermieter abgelehnt, die Eingangstür permanent offen zu halten. Die Vermieter hatten zwischenzeitlich die Schlossfalle gegen eine solche ohne Entriegelung austauschen lassen. Die beklagte Zahnärztin hatte sich mit Anwaltschreiben bereit erklärt, die Schließung der Tür bei Einbau einer elektronischen Türsteuerung durch die Vermieter zu dulden; dies haben die Vermieter abgelehnt.
2. Der nicht geduldete Hund
Die Vermieter beanstandeten auch, daß die Zahnärztin – zwar zunächst im Einverständnis mit den Vermietern – für eine kurze Zeit während der Betriebszeiten ihrer Zahnarztpraxis einen Hund in den angemieteten Räumlichkeiten hatte. Mit Mail vom 5. Juni 2007 widersprachen die Vermieter der Fortsetzung der Hundehaltung in den Praxisräumen.
Die Vermieter haben sodann das Mietverhältnis gekündigt und bei Gericht Räumungsantrag gestellt und hilfsweise Entfernung des Hundes und Unterlassung, die Haustür offen zu halten.
Das Landgericht Itzehoe hat die Räumungsklage abgewiesen und auf die Widerklage der Zahnärztin die Vermieter verurteilt, zu dulden, dass die Zahnärztin die Hauseingangstür so stellt, dass während der Öffnungszeiten ihrer Zahnarztpraxis durch einfaches Stoßen geöffnet werden kann.
Das Gericht begründete seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt:
„Nach § 543 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, ein solcher liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Eine hiernach erforderliche wesentliche Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht seitens der Beklagten liegt – schon nach dem unstreitigen Sachverhalt – nicht vor.
Soweit die Kläger sich darauf berufen, dass die Beklagte unerlaubt den Hund in der Praxis halte, so haben sie damit keinen Erfolg. Soweit sich die Kläger auf die entgegen stehende Klausel im Mietvertrag berufen, so ist diese nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, insbesondere der Entscheidung, auf die sich die Kläger selbst berufen, unwirksam, mit der Folge, dass die Kläger hieraus keinerlei Rechte herleiten können. Der Aufenthalt des Hundes während der Praxiszeiten verstößt auch nicht gegen mietvertragliche Pflichten. Gibt es im Mietvertrag keine Bestimmung über die Hundehaltung, so kommt es hinsichtlich der Zulässigkeit der Hundehaltung auf eine Abwägung der Interessen der Parteien an. Eine solche ergibt vorliegend schon nach dem Unstreitigen, dass das Interesse der Beklagten, den Hund in der Praxis während der Öffnungszeiten zu halten, gegenüber dem Interesse der Kläger weit überwiegt. Zum einen schon zweifelhaft, ob von einer Hundehaltung im eigentlichen Sinn die Rede sein kann, wenn die Beklagte den Hund lediglich während der Öffnungszeiten der Praxis, unstreitig, aber keinesfalls etwa über Nacht, dort hat, nach ihrem Vorbringen ein bis zwei Mal pro Woche. Die Kläger haben auch keine schwerwiegenden nachvollziehbaren Interessen daran vorgetragen, die Hundehaltung zu untersagen, allein dass dies Präjudizwirkung für die übrigen Mieter im Hause haben könnte, ist unerheblich. Dass die anderen Mieter sich an der Hundehaltung nachhaltig stören, scheint schon im Hinblick auf die anfänglichen schriftlichen Erklärungen nicht nachvollziehbar dargetan. Sonstige wesentliche Gründe, die einem Aufenthalt des Hundes während der Praxiszeiten entgegen stehen könnten, sind nicht hinreichend dargetan trotz Nachfrage des Gerichts. Demgegenüber hat die Beklagte dargetan, dass sie ein rechtliches Interesse an der Verwendung des Hundes in der Praxis hat, ob dieses für die Kläger nachvollziehbar oder gar therapeutisch unzulässig oder geboten ist, ist unerheblich.
Vielmehr gehört es grundsätzlich zum ordnungsgemäßen Gebrauch einer Mietsache, dass sich in ihr auch tagsüber zeitweise ein Hund aufhalten darf.
Soweit sich die Kläger darauf berufen, dass die Beklagte trotz Abmahnung das Haustürschloss mehrfach blockiert habe und für sich das Recht in Anspruch nimmt, während der Praxisöffnungszeiten die Haustür geöffnet zu halten, so haben sie hiermit ebenfalls keinen Erfolg. Vielmehr waren sie auf Antrag der Beklagten zur Duldung der Öffnung zu verurteilen.
Da die diesbezügliche Klausel in der Hausordnung über die Verschließung der Haustür nicht ausgefüllt ist, fehlt es insoweit an einer ausdrücklichen Regelung. Maßgeblich ist für die Frage, ob die Beklagte ein Offenhalten der Haustür verlangen kann, vielmehr ob dieses zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erforderlich ist. Eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien ergibt insoweit, dass der Beklagten ein Anspruch darauf zusteht, während der Geschäftszeiten ihrer Praxis die Haustür geöffnet zu haben. Zu unterscheiden ist insoweit zwischen einem Wohnhaus und einem Gebäude für Gewerbebetrieb. Insbesondere bei einer Vermietung von Räumen zu Gewerbezwecken gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass die Mietsache jederzeit für Publikumsverkehr leicht zugänglich ist und den „Kunden“ möglichst ungehinderter Zugang zum Gewerbebetrieb gewährt wird, um dem Gewerbetreibenden den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zum Betrieb seines Gewerbes zu ermöglichen. Regelmäßig gehört es danach auch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eines Gewerbebetriebs, dass, wenn sich dieser in einem Haus mit gesonderter Haustür befindet, während der Öffnungszeiten freier Durchgang zum Gewerbebetrieb direkt besteht.
Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn dem Vermieter des Gewerbebetriebs unter Berücksichtigung der Interessen der übrigen Mieter ein überwiegendes Interesse daran zuzubilligen ist, das Haus stets verschlossen zu halten, so dass dieses nur auf Klingeln geöffnet werden kann. Allein der Wunsch der übrigen Mieter, auch wenn es sich um Wohnraummietverträge handelt, die Haustür geschlossen zu halten wegen eines überhöhten persönlichen Sicherheitsbedürfnisses, reicht hierzu jedoch nicht aus. Vielmehr muss der Vermieter Tatsachen vortragen, gegebenenfalls beweisen, die zugunsten des Sicherheitsbedürfnisses der übrigen Mieter so schwerwiegend sind, dass die Belange des Gewerbetreibenden an einer Geschlossenhaltung der Haustür dahinter zurückstehen lassen. Solche sind – trotz Nachfrage des Gerichts – nicht hinreichend dargetan. Allein die Behauptung, es habe Einbrüche oder Diebstähle gegeben, reicht hierzu nicht aus. Insoweit haben die Kläger lediglich Vorfälle vorgetragen, bei denen nach dem unwidersprochenen Vortrag der Beklagten, Einbrüche bzw. Einbruchsversuche gerade nicht über den Hausflur erfolgt sind. Was die Kläger im Übrigen hierzu vorgetragen haben ist so unbedeutend, dass es gegenüber den Interessen der Beklagten nicht überwiegen kann, so dass diesem nicht weiter nachzugehen war.“
Landgericht Itzehoe, Urteil vom 9. Juli 2009 – 7 O 191/08
