Gerade in Zeiten, in denen die Lebenshaltungskosten steigen, die auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten abenso, aber die Kosten, die der Vermieter für die Erhaltung des Gebäudes aufwenden muss, die er nicht umlegen kann, kommt es zu Streitigkeiten wegen Mieterhöhungen.
Das Amtsgericht Gelsenkirchen hatte sich in einem jetzt veröffentlichten Fall mit der Frage zu beschäftigen, ob eine auf einen örtlichen Mietspiegel gestützte Mieterhöhung rechtmässig war.
Das Amtsgericht Gelsenkirchen ist zu dem Ergebnis gekommen, dass die Klägerin ist als Vermieterin berechtigt ist, die Zustimmung zu der von ihr vorgenommenen Erhöhung der Miete um monatlich 27,80 € zu verlangen gemäß § 558 Abs. 1 BGB.
Danach hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, so das Amtsgericht Gelsenkirchen.
Und das Amtsgericht Gelsenkirchen hat das ganz gut aufgedröselt:
Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.v. § 558 Abs. 2 BGB handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Gemeint sind damit die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind, soweit es sich nicht um Wohnraum handelt, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Gebildet wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Durchschnitt aller Mieten für vergleichbaren Wohnraum, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens gezahlt werden. Unter einer Durchschnittsmiete wird derjenige Mietpreis bezeichnet, der für die Gesamtheit der bestehenden Mietverhältnisse unabhängig von ihrem Zustandekommen gezahlt wird1.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist grundsätzlich keine punktgenaue Einzelmiete, sondern ein repräsentativer Querschnitt der üblichen Entgelte in der Gemeinde. Die Auslegung des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB ergibt, dass mit den ortsüblichen Entgelten nicht auf einen punktuellen Wert innerhalb des Mietenspektrums abgestellt wird, sondern auf eine durch die Streubreite der üblichen Mietentgelte bestimmte Rahmengröße. Die Mehrzahl der üblichen Entgelte bildet den Rahmen, der nicht überschritten werden darf, d.h. der obere Eckwert (= höchste Wert) dieses Rahmens bildet die Obergrenze, die der Vermieter bei seinem Begehren nicht überschreiten darf1.
Der Vermieter kann für sein Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich den Mietspiegel zugrunde legen. Ein Mieterhöhungsverlangen genügt den gesetzlichen Vorgaben, wenn die vom Vermieter verlangte Miete im Rahmen der durch den Mietspiegel ausgewiesenen Rahmengröße liegt1
Die Klägerin kann hier unter Berücksichtigung der Baualters- und Größenklasse der Mietwohnung und der Fassadenwärmedämmung die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete von bisher 5,34 €/qm auf 5,65 €/qm und damit auf eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 518,16 € (5,65 € x 91,71 qm) verlangen. Der neue Mietpreis pro Quadratmeter hält sich innerhalb des durch den zum Stichtag gültigen Mietspiegel der Stadt H vorgegebenen Rahmens und ist der Höhe nach nicht zu beanstanden. Nach dem Mietspiegel der Stadt H, Stand 01.04.2017, bewegt sich die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten in einem Rahmen von 4,55 € bis 5,80 € (Mittelwert= 5,15 €) pro Quadratmeter.
Amtsgericht Gelsenkirchen, Urteil vom 16.12.2020 – 206 C 98/19
ECLI:DE:AGGE1:2020:1216.206C98.19.00
