Renovierungskosten des Vermieters als Werbungskosten: nur bei Weitervermietung

Für Vermieter stellt sich immer die Frage, was er im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung so alles absetzen kann.

Wie sieht es nun bei Renovierungskosten nach dem Auszug eines Mieters aus, wenn der Vermieter die Räumlichkeiten im Anschluss eventuell zu eigenen Wonzwecken nutzen will?

Das Finanzgericht Hamburg ist in einem aktuell entschiedenen Fall zu dem Ergebnis gekommen, dass, wenn die Vermietungsabsicht im Zeitpunkt der Renovierung nicht fortbesteht bzw. nicht vom Steuerpflichtigen hinreichend nachgewiesen ist, diese Position nicht mit Erfolg in der Steuererklärung geltend gemacht werden kann.

Aber im Einzelnen:

In dem entschiedenen Fall begehrt der Kläger die Berücksichtigung von Renovierungskosten als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung. Der Mietvertrag sah vor, dass der Mieter bei Auszug keinerlei Schönheitsreparaturen vorzunehmen hatte. Im November 2016 kündigte der Mieter das Mietverhältnis zum 28.02.2017. In der Folge wandte der Kläger Kosten für die Renovierung auf. Seit Juni 2017 nutzt er die Wohnung selbst.

In seiner Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2017 brachte der Kläger u.a. die für Farbe und Malerarbeiten (Renovierungskosten) als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zum Ansatz.

Das beklagte Finanzamt versagte diesen Werbungskostenabzug, da keinerlei Nachweise für eine weiterbestehende Vermietungsabsicht nach Auszug des Mieters erbracht worden seien.

Nach erfolglosem Einspruchsverfahren hatte auch die Klage zum Finanzgericht Hamburg keinen Erfolg.

 

Der Kläger war der Auffassung, die Renovierungskosten seien als Werbungskosten zu berücksichtigen. Bei einer über zwanzigjährigen Vermietung müsse grundsätzlich von einer Fortsetzung der Vermietungsabsicht ausgegangen werden, zumal die Kündigung vom Mieter ausgegangen sei. Die seit Sommer 2017 erfolgte Selbstnutzung sei unschädlich. Denn erst geraume Zeit nach Auszug des Mieters habe er, der Kläger, den Entschluss gefasst, die Wohnung selbst zu nutzen. Seine Vermietungsobjekte habe er bisher immer im Bekannten- oder Familienkreis vermietet. Seiner Vermietungstätigkeit gehe er „im Stillen“ nach. So habe er es auch bei der Suche nach einem Nachmieter ab Ende Februar 2017 gehalten. Daneben habe er angedacht, die Wohnung als „Werkswohnung“ an die XY o. ä. Unternehmen zu vermieten. Nachweise über eine nach außen gerichtete Weitervermietung durch Inserate oder Internet-Offerten gebe es nicht. Weitergehende Vermietungsbemühungen seien für die Annahme des Weiterbestehens der Vermietungsabsicht auch nach der Rechtsprechung des Finanzgerichts Hamburg nicht zu fordern1. Die Wohnung befinde sich in einer hochattraktiven Lage, die zahlreiche Mieter anspreche. Bereits mit geringstem Aufwand lasse sich so ein Nachmieter finden. Zur Selbstnutzung der Wohnung sei es dadurch gekommen, dass er, der Kläger, ohnehin zu dieser Zeit seine Wohnung vor Ort aufgegeben habe, um seinen Wohnsitz zu verlegen. Aufgrund der Verschlechterung des Gesundheitszustands seiner Mutter habe er sich jedoch dazu entschieden, in Deutschland zu bleiben.

Art und Umfang der Renovierungskosten sprächen auch nicht gegen eine weiterbestehende Vermietungsabsicht. So sei es nicht unüblich, dass ein Maler im Rahmen eines reinen Werkvertrages lediglich die vom Auftraggeber selbstbeschaffte Farbe aufzutragen habe. Auch Marke und Preis der Farben seien kein Indiz für eine Selbstnutzung. Die Farben von seien ein hochwertiges ökologisches Produkt mit Naturpigmenten, das bei bestimmten Mietergruppen „angesagt“ sei und durchaus höhere Mieten rechtfertige. Zudem sei es ihm, dem Kläger, gelungen, die Farben in England rund 20 % billiger als in Deutschland einzukaufen.

Unabhängig von einer weiterbestehenden Vermietungsabsicht seien die Renovierungskosten bereits deshalb als Werbungskosten anzuerkennen, weil die Malerarbeiten bei wirtschaftlicher Betrachtung allein durch die vorangegangene Vermietung verursacht worden seien, mithin das auslösende Moment der Aufwendungen in der vorangegangenen Vermietung liege. Mit dieser allein bestehe der von der Rechtsprechung geforderte Veranlassungszusammenhang. Zudem seien die Farben teilweise bereits vor Ablauf des Mietvertrages erworben worden. Zeitpunkt und Menge der Farbeinkäufe sowie die Rechnungsstellung des Malers bereits zwei Wochen nach Rückgabe der Wohnung, seien Indiz dafür, dass ein Großteil der Malerarbeiten bereits während der Vermietungszeit durchgeführt worden sei. Im Übrigen seien umfangreiche Malerarbeiten während der Vermietung für einen Mieter oftmals unzumutbar.

Gestützt werde dieses Verständnis vom Veranlassungszusammenhang auch durch die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Kostentragung bei Schönheitsreparaturen. Vom Vermieter getragene Schönheitsreparaturen seien noch der Vermietung zuzurechnen, da der Mieter die Wohnung bei Auszug oftmals ohne Renovierung verlassen dürfe2. Vorliegend habe er, der Kläger, mit seinem Mieter bereits eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag explizit aufgenommen. Der Mieter habe die Wohnung im unrenovierten Zustand übernommen, diese nach seinen Wünschen und Vorstellungen renoviert und lediglich einen Kostenzuschusserhalten. Er, der Kläger, habe dann am Ende der Mietzeit für die Renovierung aufkommen müssen, wofür er die erforderlichen Mittel aus der Vermietung habe ansammeln können. Im Übrigen sei zu verweisen auf das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 11.07.20003, wonach Aufwendungen als Werbungskosten abziehbar seien, die der Beseitigung eines Schadens dienten, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung deutlich übersteige. So verhalte es sich vorliegend. Zur Schaffung von zwei abgeschlossenen Räumen habe der Mieter die Küche in das dafür nicht ausgelegte Wohnzimmer verlegt. Dieses habe nach Auszug zurückgebaut werden müssen.

Letztlich handele sich faktisch um unfreiwillig entstandenen Aufwand, der nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs als Werbungskosten zu berücksichtigen sei, wenn – wie vorliegend gegeben – das auslösende Moment des Aufwandes im Risikobereich der Einkünfteerzielung liege.

Die Entscheidung:

Dem  vermochte das Finanzgericht Hamburg nicht zu folgen.

Der Beklagte hat zu Recht die Renovierungskosten nicht als Werbungskosten bei den klägerischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zum Ansatz gebracht, so das Finanzgericht Hamburg.

Werbungskosten sind gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Werbungskosten grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen. Dafür muss nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs objektiv ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit besteht; subjektiv müssen die Aufwendungen zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden4. Im Regelfall können Renovierungskosten, die nach tatsächlichem Auszug des Mieters getätigt werden, nach diesem Grundsatz als (vorweggenommene) Werbungskosten abgezogen werden, wenn sie im Hinblick auf eine vom Steuerpflichtigen beabsichtigte Anschlussvermietung getätigt werden5.

Besteht die Vermietungsabsicht im Zeitpunkt der vorgenommenen Renovierung nicht fort bzw. ist sie nicht vom Steuerpflichtigen hinreichend nachgewiesen, können Aufwendungen unter bestimmten Voraussetzungen ausnahmsweise als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung angesehen werden. Dafür müssen die Aufwendungen wiederum in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer früheren auf Einnahmeerzielung gerichteten Tätigkeit stehen. Eine Berücksichtigung von nach Auszug des Mieters entstandenen Renovierungskosten ist hingegen regelmäßig in den Fällen ausgeschlossen, in denen sich an die bisherige Vermietung der Wohnung eine Eigennutzung durch den Vermieter anschließt. Die Verursachung der Aufwendungen durch die bisherige Vermietung dadurch, dass das Mietobjekt während der Nutzung durch den Veräußerer reparaturbedürftig geworden ist, reicht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht aus, um den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu rechtfertigen; denn der objektive Zusammenhang der Aufwendungen mit der früheren Einkünfteerzielung wird durch die vom Steuerpflichtigen gewollte Verknüpfung mit der nicht einkommensteuerbaren Eigennutzung überlagert6.

An diesen Grundsätzen gemessen kommt eine Berücksichtigung der Aufwendungen für die Malerarbeiten als Werbungskosten nicht in Betracht, so das Finanzgericht Hamburg.

Für eine Berücksichtigung der Aufwendungen als (vorweggenommene) Werbungskosten für eine geplante Anschlussvermietung hat der darlegungs- und beweisbelastete Kläger die zu fordernde fortbestehende Vermietungsabsicht weder hinreichend substantiiert vorgetragen noch belegt.

Die Vermietungsabsicht ist eine innere Tatsache, die nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden kann. Sie muss sich stets anhand objektiver Umstände belegen lassen. Derartige Umstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt, sind insbesondere ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen. Die Feststellung und Würdigung der Beweisanzeichen obliegt im Wesentlichen dem Finanzgericht als Tatsacheninstanz. Es entscheidet nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung, ob im Einzelfall Einkünfteerzielungsabsicht aufgrund fortbestehender Vermietungsabsicht vorliegt und ist bei seiner tatrichterlichen Würdigung nicht an starre Regeln für das Gewichten einzelner Umstände gebunden7.

Grundsätzlich steht es dem Steuerpflichtigen frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung des von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und seiner Bewerbung selbst zu bestimmen. Er ist nicht zwingend gehalten, einen Makler mit der Vermittlung der Immobilie zu beauftragen. Auch weniger professionelle Maßnahmen wie die Reaktion auf Mietgesuche oder die Bewerbung von Mietobjekten in geschlossenen Foren, z.B. in Unternehmenspublikationen oder am „Schwarzen Brett“, können als ernsthafte Vermietungsbemühung anzusehen sein; in diesen Fällen sind jedoch an die Nachhaltigkeit solcher Bemühungen erhöhte Anforderungen zu stellen8.

Die vom Kläger vorgetragenen Anstrengungen erreichen daran gemessen nicht das Mindestmaß für die zu fordernden ernsthaften und nachhaltigen Bemühungen, so das Finanzgericht Hamburg weiter. Dem Kläger ist zuzugestehen, dass sich seine Wohnung in einer begehrten Hamburger Wohnlage befindet, die zahlreiche Mieter ansprechen dürfte. Jedoch hat er einzig vorgetragen, seiner Vermietungstätigkeit „im Stillen“ nachzugehen, seine Immobilien lediglich im Freundes- und Bekanntenkreis zur Miete anzubieten, was er auch vorliegend getan habe. Ferner habe er angedacht, die Wohnung als „Werkswohnung“ an die XY o. ä. Unternehmen zu vermieten. Auch wenn aufgrund der Lage der Wohnung und dem generell für Vermieter günstigen Wohnungsmarkt in Hamburg keine überhöhten Anforderungen an den Nachweis der Vermietungsabsicht gestellt werden dürfen, ist mit diesem Vortrag ein zielgerichtetes, mithin ernsthaftes und zudem mit entsprechender Nachhaltigkeit auf die Vermietung ausgerichtetes Verhalten nicht dargetan und nachgewiesen. Es fehlen bereits belastbare Aussagen dazu, wie intensiv und in welcher Zahl der Kläger Freunde und Bekannte mit welchem konkreten Angebot kontaktiert haben will. Zudem hat der Kläger solche Bemühungen nicht nachgewiesen.

Auch unter Einbeziehung der weiteren Umstände spricht das klägerische Verhalten gegen eine fortbestehende Vermietungsabsicht. So hat der Kläger die verwendeten Wandfarben auf eigene Rechnung beschafft. Bei diesen handelt es sich um hochwertige und hochpreisige Produkte der Marke XXX in diversen Farbtönen. Dies legt nahe, dass sich der Kläger bereits bei Beschaffung der Farben auch im Hinblick auf eine bevorstehende Selbstnutzung der Wohnung von seinem individuellen Geschmack und seinen eigenen Vorlieben hat leiten lassen. Seine Behauptung, mit den bei bestimmten Mieterkreisen angesagten Produkte von XXX die Vermietbarkeit des Objekts gefördert zu haben, überzeugt nicht. Dies steht in einem gewissen Widerspruch zum eigenen klägerischen Vortrag, wonach sich die Wohnung aufgrund ihrer nachgesuchten Lage mit minimalen Vermietungsbemühungen vermieten lasse, und spricht eher dafür, dass der Kläger diese aus seiner Sicht „überobligatorischen“ Bemühungen aus privaten Motiven heraus unternommen hat.

Auch eine Berücksichtigung der Aufwendungen als nachträgliche Werbungskosten einer 2017 endenden Vermietung kommt vorliegend nicht in Betracht. Der Senat folgt insoweit der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Soweit Aufwendungen nach Beendigung der Vermietungstätigkeit für die Renovierung einer Wohnung getätigt werden, die der Steuerpflichtige alsbald selbst bewohnt oder bewohnen will, werden grundsätzlich mit Rücksicht auf die Selbstnutzung getätigt und sind mithin privat veranlasst9. Der Bundesfinanzhof verweist zur Begründung regelmäßig auf § 12 Nr. 1 EStG, wonach Aufwendungen, die nicht fast ausschließlich durch die Einkünfteerzielung, sondern daneben auch in nicht unerheblichem Maße durch die private Lebensführung veranlasst sind, insgesamt nicht als Werbungskosten abgezogen werden können, wobei eine Aufteilung regelmäßig ausscheide9. Auch nach Aufgabe des vormals aus § 12 Nr. 1 EStG abgeleiteten Aufteilungs- und Abzugsverbots (grundlegend BFH, Beschluss vom 21. September 2009, GrS 1/06, BStBl II 2010, 672) gilt vorliegend nichts Anderes. Denn eine ggf. nunmehr gebotene Aufteilung von Aufwendungen kommt nur in Betracht, wenn keinerlei Zweifel daran bestehen, dass ein abgrenzbarer Teil der Aufwendungen durch die Einkünfteerzielung veranlasst, mithin der steuerlichen Sphäre zuzuordnen ist10. So verhält es sich nach Auffassung des Finanzgerichts Hamburg vorliegend jedoch nicht. Die Renovierungskosten stehen nicht – auch nicht zu einem abgrenzbaren Teil – in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der im Februar 2017 endenden Vermietung. Denn die Frage nach dem wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Aufwendungen und einer Einkunftsart ist im Rahmen einer wertenden Gesamtschau unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu treffen, was über eine rein kausale Betrachtung hinausgeht.

Dem Kläger ist insoweit zuzugestehen, dass die Malerarbeiten kausal durch die Abnutzung seiner Wohnung durch den vormaligen Mieter mitverursacht wurden. Bei wertender Betrachtung wird dies jedoch vollständig von der Tatsache überlagert, dass der Renovierungsaufwand vornehmlich dazu diente, die Wohnung in der Zukunft nutzen zu können9. Dies gilt umso mehr im vorliegenden Fall, in welchem der Mieter bereits bei Einzug eine unrenovierte Wohnung übernommen und diese im Wesentlichen auf eigene Kosten – abzüglich eines Kostenzuschusses – renoviert hat mit der Maßgabe, seinerseits die Wohnung unrenoviert verlassen zu dürfen. Gleichsam Geschäftsgrundlage der vormaligen Vermietung – mithin auch der Vermietungsabsicht – war die Nutzung einer unrenovierten Wohnung durch den Mieter, welcher die Wohnung nach seinen Wünschen und Vorstellungen auf eigene Kosten – abzüglich eines Kostenzuschusses – hat renovieren können. Mit den Renovierungskosten, die sich dieser Vermietung anschlossen, versetzte der Kläger die Mietsache in einen höherwertigen Zustand, als sie sich zu Beginn der Vermietung befand. Von Vermietungsabsicht getragen war lediglich die Überlassung einer unrenovierten, nicht jedoch einer renovierten Wohnung. Bei wertender Betrachtung steht damit die nach Auszug erfolgte Renovierung allein im Zusammenhang mit der zukünftigen und nicht der bisherigen Nutzung der Mietsache. Der vom Kläger gewährte Kostenzuschuss ändert an dieser Betrachtung nichts. Denn diesen Kostenzuschuss hat der Kläger bereits im Rahmen seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten in Ansatz bringen können.

Aus der vom Kläger zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach ein Mieter bei seinem Auszug nicht für die Kosten der Renovierung aufkommen muss, wenn er die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen hat, ergibt sich vorliegend nichts Anderes. Denn eben dies bildet in der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs den Grundfall bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Zuordnung von Aufwendungen zum beendeten Mietverhältnis. Übertragen hat der BFH diese Rechtsprechung selbst auf die Fälle, in welchen der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet war9.

Soweit der Bundesfinanzhof Ausnahmen vom oben beschriebenen Grundsatz zulässt, liegen diese nicht vor. So werden Aufwendungen für Schönheitsreparaturen vor Selbstnutzung insoweit als Werbungskosten anerkannt, soweit sie aus einer einbehaltenen Mietkaution bestritten werden, welche zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung geführt hat11. Vorliegend war der Mieter des Klägers laut Mietvertrag bereits nicht zur Leistung einer Kaution verpflichtet.

Auch können Aufwendungen für Reparaturen als Werbungskosten zu berücksichtigen seien, wenn sie zur Beseitigung eines Schadens getätigt wurden, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung deutlich übersteigt, wie insbesondere bei mutwilligen Schäden12. Diesbezüglich hat der Kläger ohne nähere Konkretisierung behauptet, dass nach Auszug seines Mieters gewisse Rückbaumaßnahmen aufgrund der vom Mieter vorgenommenen Umwidmung der Räume – Verlegung der Küche in das Wohnzimmer – notwendig geworden seien. Dass jedoch die hier in Rede stehenden Aufwendungen für Malerarbeiten mit einem Rückbau in Verbindung stehen bzw. auf eine übermäßige Abnutzung oder Umgestaltung der Wohnfläche beruhen, hat der Kläger nicht dargetan, und ist auch nicht ansatzweise aus dem Rechnungsbetrag oder der Leistungsbeschreibung der Malerrechnung ersichtlich.

Finanzgericht Hamburg, Urteil vom 05.11.2021 – 2 K 163/19
ECLI:DE:FGHH:2021:1105.2K163.19.00

  1. FG Hamburg, Urteil vom 15.06.2011 – 1 K 14/10 [↩]
  2. BGH, Urteile vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14; vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13; vom 18.03.2015 – VIII ZR 21/13 [↩]
  3. BFH, Urteil vom 11.07.2000 – IX R 48/96, BStBl II, 784 [↩]
  4. BFH, Urteil vom 07.07.2005 – IX R 38/03, BStBl II 2005, 760 [↩]
  5. FG Hamburg, Urteil vom 22.12.1994 – III 323/90, EFG 1995, 614; FG München, Urteil vom 14.11.1990 – 13 K 3685/89, EFG 1991, 244 [↩]
  6. BFH, Urteil vom 23.01.1990 – IX R 17/85, BStBl II 1990, 465 [↩]
  7. BFH, Urteil vom 28.10.2008 – IX R 1/07, BStBl II 2009, 848 [↩]
  8. BFH, Urteil vom 11.12.2012 – IX R 14/12, BStBl II 2013, 279 [↩]
  9. BFH, Urteil vom 17.12.2002 – IX R 6/99, BFH/NV 2003, 610 [↩] [↩] [↩] [↩]
  10. BFH, Beschluss vom 21.09.2009 – GrS 1/06, BStBl II 2010, 672 [↩]
  11. BFH, Urteil vom 11.07.2000 –  IX R 48/96, BStBl II 2001, 784 [↩]
  12. BFH, Urteil vom 11.07.2000 – IX R 48/96, BStBl II 2001, 784 [↩]

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