Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen verabschiedet. Hiermit sollen Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland eingeführt und börsennotiertes Immobilienanlageprodukt geschaffen werden.
Das Gesetz enthält im Wesentlichen folgende Elemente:
- Der deutsche REIT ist als in Deutschland ansässige Aktiengesellschaft („REIT-AG“) ausgestaltet, die zwingend an der Börse notiert sein muss. Der Streubesitz soll durch eine dauerhafte Quote von 15 % gesichert werden. So werden deutsche REITs einem breiten Anlegerkreis zugänglich gemacht („Mindeststreubesitz“).
- Die REIT-AG ist von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, vorausgesetzt der REIT beschränkt sich auf seine Haupttätigkeit (Erwerb, Bewirtschaftung und Verkauf von Immobilien). Die Besteuerung der Erträge des REIT erfolgt nach Ausschüttung direkt beim Anleger als Dividende. Das Halbeinkünfteverfahren gilt nicht.
- An einer REIT-AG darf sich jeder Aktionär nur mit weniger als 10 % direkt beteiligen („Höchstbeteiligungsklausel“). Diese Klausel passt zum Charakter der REITs-Aktiengesellschaft als einer Kapitalgesellschaft mit breitem Anlegerkreis, sichert andererseits die nach den Doppelbesteuerungsabkommen höchstmögliche Quellenbesteuerung ausländischer Anteilseigner und vermeidet negative Auswirkungen auf das Steueraufkommen. Investoren können jedoch mittelbar mehr als 10 % an einem REIT halten.
- Es ist eine so genannte Exit Tax (steuerliche Begünstigung der Aufdeckung stiller Reserven) vorgesehen: Durch einen nur hälftigen Wertansatz für einen Zeitraum von drei Jahren soll sowohl die Einführung von REITs gefördert als auch der Immobilienmarkt mobilisiert werden.
Aus Gründen des Mieterschutzes sowie der Gewährleistung einer sozialen Stadtentwicklung werden vor dem 1. Januar 2007 erbaute Bestandswohnimmobilien ausdrücklich aus dem Anwendungsbereich ausgeklammert. Unter Mietwohnimmobilien sind solche Immobilien zu verstehen, deren Nutzfläche überwiegend, also zu mehr als 50%, Wohnzwecken dient.
