Vermieter wollen aus guten Gründen gerne sicher gehen, wer in ihrem Haus wohnt.
Andererseits wollen Mieter ab und an gerne untervermieten.
Hierzu sagt das Gesetz in § 553 Abs. 1 BGB folgendes:
Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Wie sieht es nun aber aus, wenn es sich bei der vermieteten Wohnung um eine Einzimmerwohnung handelt?
Der Bundesgerichtshof hat aktuell entschieden, dass ein Anspruch des Mieters auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gemäß § 553 Abs. 1 BGB auch im Falle einer Einzimmerwohnung gegeben sein kann.
Was war der konkrete Hintergrund?
Der Kläger ist Mieter einer in Berlin gelegenen Einzimmerwohnung. Mit Schreiben vom 17.03.2021 bat er die beklagten Vermieter wegen eines beruflichen Auslandsaufenthalts um die Gestattung der Untervermietung vom 15.06.2021 bis zum 30.11.2022 an eine namentlich benannte Person. Die Beklagten lehnten dies ab.
Mit der im Mai 2021 erhobenen, auf die Erlaubnis der Untervermietung „eines Teils der Wohnung“ an den bezeichneten Untermieter gerichteten Klage hat der Kläger vorgetragen, er wolle für die Dauer seiner berufsbedingten Abwesenheit einen Teil der Wohnung an die benannte Person untervermieten, jedoch persönliche Gegenstände weiter in der Wohnung lagern.
Während seines Auslandaufenthalts lagerte der Kläger seine in der (untervermieteten) Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände dort in einem Schrank und einer Kommode sowie in einem am Ende des Flurs gelegenen, durch einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm zu nutzenden Bereich von der Größe eines Quadratmeters. Ferner blieb er im Besitz eines Wohnungsschlüssels.
Die Klage hatte beim Amtsgericht Mitte keinen Erfolg1. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht Berlin die Beklagten antragsgemäß verurteilt, die Untervermietung „eines Teils der Wohnung“ an die von dem Kläger benannte Person zu gestatten2.
Die hiergegen gerichtete Revision hatte beim Bundesgerichtshof keinen Erfolg.
Warum?
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs steht dem Kläger ein Anspruch gemäß § 553 Abs. 1 BGB auf Gestattung der befristeten, teilweisen Gebrauchsüberlassung an den von ihm benannten Dritten zu.
Wie der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit bereits (zu Wohnungen mit mehreren Zimmern) entschieden hat, stellt die Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung durch den Mieter auf. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB ist daher regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt.
Danach kann ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten nach Auffassung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein. Ein Ausschluss von Einzimmerwohnungen aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung des § 553 Abs. 1 BGB ergibt sich weder aus dem Gesetzeswortlaut, der Gesetzesgeschichte noch aus dem mieterschützenden Zweck der Vorschrift. Letzterer liefe für Mieter einer Einzimmerwohnung andernfalls gänzlich leer. Sachgerechte Gründe dafür, solche Mieter insoweit als weniger schutzwürdig anzusehen als Mieter einer Mehrzimmerwohnung, erschließen sich indes nicht, denn auch dem Mieter einer Einzimmerwohnung kann es, namentlich bei – wie hier – befristeter Abwesenheit, darum gehen, sich den Wohnraum zu erhalten, so der Bundesgerichtshof weiter.
Die Beurteilung des Landegerichts Berlin, dass der Kläger dem Untermieter die Einzimmerwohnung nur teilweise überlassen wollte, ist demnach revisionsrechtlich nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht zu beanstanden. Der Kläger hat seinen Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgegeben. Denn er hat persönliche Gegenstände in der Wohnung in Bereichen zurückgelassen, die seiner alleinigen Nutzung vorbehalten waren, und sich den Zugriff hierauf zudem durch Zurückbehaltung eines Wohnungsschlüssels gesichert. Hinzu tritt der Wille des Klägers, die Wohnung nur für die Zeit seines Auslandsaufenthalts teilweise einem Dritten zu überlassen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.09.2023 – VIII ZR 109/22
- AG Mitte, Uerteil vom 15.12.2021 – 7 C 149/21 [↩]
- LG Berlin, Urteil vom 07.04.2022 – 67 S 7/22, WuM 2022, 345 [↩]
