Gerade in Zeiten steigender Betriebskosten – wie z.B. bei Grundsteuer, Heizkosten, Kosten der Versicherungen, der Müllgebühren, der Wasser oder der Abwasserentsorgung – prüfen Mieter die Ihnen übersandten Betriebskostenabrechnungen genauer und versuchen bei selbigen Fehler zu finden, während Vermieter darum bemüht sind, möglichst viele Kosten umzulegen.
Auf beiden Seiten gibt es (ob bewußt oder unbewußt, sei dahingestellt), viele falsche Vorstellungen und Absichten, so dass die Betriebskosten einen häufigen Streitpunkt in Mietverhältnissen darstellen. Wir hatten z.B. hier und hier darüber berichtet.
Der Bundesgerichtshof hat nun recht deutlich klargestellt, dass eine Kostenposition in einer Betriebskostenabrechnungen, die mit
„sonstige Nebenkosten„
überschrieben ist (und auch nicht z.B. auf eine Anlage mit einer weiteren Aufschlüsselung verweist) nun wahrlich nicht ausreicht.
In dem konkreten Fall hatte ein Vermieter eine Position ohne Erläuterung mit „sonstige Nebenkosten“ bezeichnet.
Das Berufungsgericht, das Landgericht Hamburg hatte wegen der Frage, ob diese Bezeichnung nicht doch ausreiche, die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen1.
Der Bundesgerichtshof hat nun in einem Hinweisbeschluss klargestellt, dass der vom Landgericht Hamburg angegebene Zulassungsgrund – die Frage der formellen Anforderungen an die Abrechnung „sonstiger“ (sich aus unterschiedlichen Kostenpositionen wie Dachrinnenreinigung, Trinkwasseruntersuchung sowie diversen Wartungskosten zusammensetzender) Betriebskosten – sei von grundsätzlicher Bedeutung, nicht gegeben ist.
Aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lässt sich ohne Weiteres ableiten, dass eine Aufschlüsselung nach Kostenarten erforderlich ist, wenn die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen2.
Das Berufungsgericht hat zudem zu Recht angenommen, so der Bundesgerichtshof weiter, dass die Betriebskostenabrechnung der Klägerin bezüglich der Position „sonstige Nebenkosten“ die in formeller Hinsicht an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden Anforderungen nicht erfüllt und die Abrechnung insoweit unwirksam ist.
Den erforderlichen engen Zusammenhang zwischen einzelnen Kostenarten hat der Bundesgerichtshof zwar grundsätzlich bei einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs bejaht3. Ein solch enger Zusammenhang liegt jedoch nicht vor, wenn im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als „sonstige Betriebskosten“ vereinbart ist – wie hier etwa die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und diverse Wartungskosten – und diese in einer Position abgerechnet werden.
Insoweit bedarf es einer – gegebenenfalls auch in einer Anlage oder Erläuterung zur Abrechnung – abschließenden Angabe der unter der Position „sonstige Nebenkosten“ abgerechneten Kostenarten sowie einer Aufschlüsselung, welche Beträge für die jeweilige Kostenart angefallen sind. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall. Erst recht wäre es insoweit auch nicht genügend, wenn eine Betriebskostenabrechnung allein die Bezeichnung „sonstige Betriebskosten“ verwendete.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 06.07.2021 – VIII ZR 371/19
ECLI:DE:BGH:2021:060721BVIIIZR371.19.0
Anmerkung:
Der Vermieter hat aufgrund dieses Hinweisbeschlusses die Revision zurückgenommen.
- LG Hamburg, Urteil vom 29.10.2019 – 316 S 3/19 [↩]
- BGH, Urteile vom 16.09.2009 – VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 [zulässige Abrechnung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kosten-position „Versicherung“]; vom 15.07.2009 – VIII ZR 340/08, NZM 2009, 698 [zulässige Abrechnung der Kosten für Abwasser und Frischwasser jedenfalls dann, wenn die Umlage einheitlich nach dem durch einen Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird]; BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15, WuM 2017, 205 [unzulässige Zusammenfassung der Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung] [↩]
- BGH, Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 [↩]
