Baulärm und ähnliche Beeinträchtigungen durch eine Baustelle können zermürbend sein. Dies gilt aber nicht nur für Mieter, die neben einer solchen Baustelle wohnen. Auch für Mieter einer Gewerbeimmobilie in der Nachbarschaft kann dies zu erheblichen Beeinträchtigungen führen.
Dementsprechend stellt sich die Frage, ob und inwieweit hier eine Mietminderung eingetreten sein kann (und wie die Entscheidung zeigt, ist immer darauf zu achten, dass die vom Mieter vorgenommene Berechnung der Minderung auch ihrer Höhe nach vor Gericht Bestand haben kann).
Das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. hat nun entschieden, dass Beeinträchtigungen, die im Zusammenhang mit einer Großbaustelle eintreten, auch im Innenstadtbereich einer Großstadt nach den Umständen des Einzelfalls einen Mangel eines benachbarten gewerblichen Mietobjekts begründen können. Das Aufstellen zahlreicher Baucontainer und weiterer Baustelleneinrichtungen auf einem Parkplatzbereich sowie das Anfahren von Lkw und Baufahrenzeugen auf der in unmittelbarer Nähe zu einer Großbaustelle gelegenen kleinen Nebenstraße können danach insbesondere dann einen Mangel eines benachbarten gewerblichen Mietobjekts begründen, wenn das darin vertragsgemäß betriebene Geschäft in besonderem Maße auf Laufkundschaft angewiesen ist.
In dem entschiedenen Fall verlangt die Klägerin (Vermieterin) mit ihrer Klage von den Beklagten (Mieter) Räumung und Herausgabe eines Geschäftslokals in dem Anwesen A in Stadt1.
Die Klägerin vermietete dieses Geschäftslokal an die Beklagten für den Zeitraum vom 01.03.2013 bis zum 28.02.2018. Der zu zahlende Mietzins betrug monatlich einschließlich Vorauszahlungen auf Betriebskosten pp. 1.364,45 € (einschließlich Umsatzsteuer). Die von den Beklagten zu leistende Mietsicherheit beträgt 4.093,- €.
Im Juni 2013 wurde in der Nähe des Anwesens eine Baustelle zur Bebauung eines ganzen Areals eingerichtet. In dem Straßenbereich vor dem Ladengeschäft der Beklagten wurden Container für die Bauunternehmen sowie Beton-Stahlkonstruktionen zur Stromversorgung eingerichtet. Bedingt durch die Baustelle wurde dieser Bereich durch die beteiligten Baufahrzeuge und Lkw angefahren. Die Beklagten minderten die Miete vom 20.06.2013 an um monatlich 30 % und somit 409,34 €. Es kam zu diversem Schriftwechsel der Parteien. Mit Schreiben vom 21.02.2014 erklärte die Klägerin, sie kündige das Mietverhältnis wegen eines Zahlungsrückstands von insgesamt 3.332,58 € fristlos. Auch nachfolgend kam es zu Schriftwechsel zwischen den Parteien. Die Beklagten beanstandeten weiterhin die Situation des Geschäftslokals in bezug auf die Beeinträchtigung durch die Bauarbeiten und machten Ansprüche gegenüber der Klägerin, insbesondere Schadenersatzansprüche geltend, welche sie mit den Ansprüchen der Klägerin auf Mietzinszahlungen verrechnen wollten. Seit Juli 2014 leisten die Beklagten keine Zahlungen an die Klägerin mehr. Die Klägerin erklärte nochmals mit Schriftsatz vom 02.06.2014 und wegen eines Zahlungsrückstandes in Höhe von 10.427,74 € mit Schriftsatz vom 21.10.2014 die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges. Mit Schreiben vom 18.12.2014 erklärten die Beklagten, das Mietverhältnis wegen vertragswidrigen Verhaltens der Klägerin zu kündigen.
Das Landgericht Frankfurt a.M. hat die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, die von ihnen innegehaltenen Gewerberäume in dem Anwesen A in Stadt1 zu räumen und an die Klägerin nebst Schlüsseln herauszugeben1.
Das Oberlandesgericht Frabkfurt a.M. hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen, da der Klägerin gegen die Beklagten als Gesamtschuldner ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts A an sie zustehe (§ 546 Abs. 1, § 421 BGB). Denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien sei jedenfalls beendet.
Sofern die Beklagten den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung seitens der Klägerin bzw. ihrer Vertreter rechtzeitig wirksam angefochten haben sollten, steht den Beklagten schon aus diesem Grunde kein weiteres Recht zum Besitz an dem Mietobjekt zu, da der Mietvertrag in diesem Fall als von Anfang an nichtig anzusehen ist und daher kein Besitzrecht für sie begründet (§ 123 Abs. 1, § 124 Abs. 1, § 142 Abs. 1 BGB). Sofern die Klägerin bzw. ihre Verhandlungsvertreter die Beklagten vor Vertragsschluß trotz eigener Kenntnis nicht über den für den Vertragsschluß entscheidenden Umstand informiert haben, daß das allgemein bekannte Bauvorhaben in dem benachbarten Bereich kurz bevorsteht und es möglicherweise mit das Ladengeschäft erheblich beeinträchtigenden Begleiterscheinungen verbunden sein wird, kann eine arglistige Täuschung in diese Sinne vorliegen. Diese Kenntnis der an den Vertragsverhandlungen beteiligten Personen vor Vertragsschluß, welche der Klägerin zuzurechnen ist (§ 166 BGB) wäre allerdings sowohl konkret vorzutragen als auch zu beweisen. Die etwaige Kenntnis des Aufsichtsratsvorsitzenden der Klägerin allein reicht hierfür nicht aus, sofern es nicht auch dessen Aufgabe ist, auf Mietvertragsverhandlungen unmittelbar einzuwirken, oder die die Klägerin im Interesse der Mietinteressenten im Rahmen ihrer Organisation für eine Weitergabe dieser Informationen hätte sorgen müssen.
Sofern das Mietverhältnis nicht wirksam angefochten ist, hat die Klägerin es jedenfalls mit der der im Schriftsatz vom 21.10.2014 ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung wirksam fristlos gekündigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Sie war zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grunde berechtigt, da die Beklagten jedenfalls zu diesem Zeitpunkt mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete für mindestens zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug waren und sie zugleich mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug waren, der die Miete für zwei Monate erreichte.
Die Beklagten haben jedenfalls seit Juli 2014 keinerlei Miete mehr gezahlt. Damit stand zum Zeitpunkt des Ausspruchs dieser Kündigung – neben vorausgegangenen Mietrückständen – jedenfalls die Mieten für vier Monate offen, nämlich Juli bis einschließlich Oktober 2014. Auch die Miete für Oktober 2014 war bereits fällig, da die Miete gemäß § 3 Nr. 3 des Mietvertrages monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten war. Der Rückstand betrug damit insgesamt mehr als zwei Monatsmieten. Zwar war die Miete aufgrund der durch die Baucontainer und den Baustellenbetrieb in dem Bereich der Straße A vor dem Mietobjekt verursachten Beeinträchtigungen gemindert (§ 536 BGB). Diese Minderung trat aber nur in Höhe von 15 % des Mietzinses und somit 204,67 € ein, so daß die Beklagten jeweils zur Zahlung von 85 % des vertraglich vereinbarten Mietzinses, mithin 1.159,79 € verpflichtet blieben. Für allein diese vier Monate hätten die Beklagten demzufolge 4.639,14 € zahlen müssen. Dies entspricht insgesamt 3,4 Monatsmieten.
Die Beeinträchtigungen infolge der Einrichtung der Baustelle begründeten einen Mangel der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkte. Ob nachteilige Umstände im Umfeld des Mietobjekts einen Mangel der Mietsache begründen können richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere den vertraglichen Vereinbarungen, den Kenntnissen der Vertragsparteien, der Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit im Hinblick auf die Lage des Mietobjekts. Dabei ist eine Risikoverteilung zwischen dem vom Mieter selbst zu tragenden allgemeinen Lebensrisiko und dem speziellen Risiko des Einstehenmüssens für Umfeldmängel, soweit es den Vermieter trifft, vorzunehmen. Damit bei Beeinträchtigungen durch äußere Umstände und Einflüsse auf das Mietobjekt, die durch Dritte verursacht sind, eine Ausuferung des Mangelbegriffs vermieden wird, ist Voraussetzung für die Annahme eines Mangels des Mietobjekts eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erforderlich2. Dabei ist stets zu beachten, dass das Verwendungs- und Ertragsrisiko des Geschäftsbetriebs grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters fällt.
Der Betrieb, zu dessen Zweck die Räumlichkeiten vermietet wurden, erfordert das Bedienen von Kunden im Rahmen von Kundengesprächen sowie das Vorführen und gegebenenfalls Erläutern von Bildern. Solche Gespräche setzen grundsätzlich eine Atmosphäre voraus, die nicht durch erhebliche Lärm- oder sonstige Einwirkungen gestört ist. Ferner kommen als Kunden eines solchen Geschäfts insbesondere auch Passanten und Laufkundschaft in Betracht. Für einen solchen Geschäftsbetrieb ist es förderlich, daß das Ladengeschäft auch von einer gewissen Entfernung an den an ihm angebrachten Werbeschildern zu erkennen ist. Diese Situation bestand bei Vertragsschluß. Zwar befindet sich das Mietobjekt in einer kleineren Nebenstraße. In der Straße A war das Geschäftslokal aber ebenso wie die benachbarten Geschäfte oder Gaststätten ohne weiteres gut erkennbar.
Durch das Aufstellen zahlreicher Baucontainer und weiterer Baustelleneinrichtungen wurde die Sicht auf das Ladenlokal deutlich beeinträchtigt. Ferner wurde die Attraktivität dieses Bereichs der Straße erheblich herabgesetzt, so daß weniger Passanten diesen Weg wählen und statt dessen eine andere der umliegenden Straßen nutzen werden. Diese Situation wird verstärkt durch das Anfahren von Lkw und Baufahrzeugen auf der Straße A, welches während dieser Zeit zu einer zusätzlichen Enge führt. Schutzmaßnahmen gegenüber diesen Beeinträchtigungen waren der Klägerin als Vermieterin allerdings nicht möglich. Daß diese Umstände so waren, ist aus den vorgelegten Fotographien ohne weiteres erkennbar und als Folge der allgemein bekannten großräumigen Baustelle ohne weiteres anzunehmen. Eine Beweisaufnahme über konkrete Einzelheiten oder den Zustand zu bestimmten Zeitpunkten ist dabei nicht erforderlich. Die Bewertung solcher Beeinträchtigungen kann ohnehin nur mittels einer allgemeinen Schätzung (§ 287 Abs. 2 ZPO) erfolgen.
Die Stadt 1 war allerdings berechtigt, die Baustelleneinrichtung dort zu plazieren. Wie sie eine Baustelle organisiert, steht in ihrem eigenen Belieben. Ein Verstoß gegen § 16 Hess. Straßengesetz ist nicht ersichtlich abgesehen davon, daß die Beklagten als Mieter einen Verstoß im Rahmen des Mietverhältnisses nicht hätten einwenden können. Die genannte Vorschrift hat nicht den Zweck, angrenzende Geschäftsbetriebe zu schützen. Die Klägerin selbst hat keinen Einfluß auf die Durchführung derartiger Bauvorhaben der Stadt 1. Hieran ändern etwaige Personenidentitäten nichts.
Auch begründet allein der Wegfall von Parkplätzen in der Straße 1 schräg gegenüber dem von den Beklagten genutzten Ladengeschäft keinen Mangel der Mietsache. Das Vorhandensein von Parkplätzen ist zwar regelmäßig für die Attraktivität eines Geschäfts von erheblicher Bedeutung. Dies ist hier aber bereits zweifelhaft, da die dort befindlichen Parkplätze zu den üblichen Geschäftszeiten ohnehin regelmäßig belegt sein dürften. Das Fehlen dieser Parkplätze begründet aber schon deshalb keinen Mangel der Mietsache, weil ihr Wegfall nicht zu einer unmittelbaren Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts führt2. Die Parkplätze sind nicht Bestandteil des Mietobjekts, und sie sind auch nicht im Mietvertrag erwähnt. Die Beklagten konnten nach den Gesamtumständen nicht davon ausgehen, die Klägerin als Vermieterin wolle für das Vorhandensein dieser Parkplätze und für ihre Nutzbarkeit für sie eintreten.
Grundsätzlich muß jeder Anlieger einer Straße insbesondere im Innenstadtbereich mit gewissen Beeinträchtigungen aufgrund üblicher Bautätigkeiten oder des Vorhandenseins einer Baustelle einschließlich ihrer Einrichtung rechnen und diese hinnehmen, wenn diese sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen halten3. Auch war aufgrund der Entfernung der Baustelle selbst von dem Geschäftslokal der Beklagten dort noch wahrnehmbarer Baulärm als nicht so erheblich einzuschätzen, daß er das übliche und zumutbare Maß überschreiten könnte. Die großräumige Platzierung der umfangreichen Baustelleneinrichtung auf dem Bereich der vormaligen Parkplätze mit den hieran geknüpften Folgen der Nutzung dieser zahlreichen Container durch die Bauarbeiter über lange Zeit hin und vielfach während des gesamten Tages einschließlich der ganz erheblichen optischen Behinderung für das Ladengeschäft der Beklagten stellt aber für den Bereich dieser verhältnismäßig kleinen Nebenstraße jedenfalls für ein auf Laufkundschaft angewiesenes Geschäft eine Beeinträchtigung dar, die über das entschädigungslos hinnehmbare Maß hinausgeht4.
Unter Abwägung sämtlicher genannter Umstände, insbesondere der Innenstadtlage des Objekts und der nur mittelbar wirkenden Beeinträchtigungen erscheint eine Minderung des Mietzinses um 15 % als angemessen, erforderlich, aber auch ausreichend, um die Beeinträchtigungen auszugleichen. Dabei können und müssen nicht alle etwaigen Umsatzeinbußen der Beklagten ausgeglichen werden da die Minderung des Mietwerts, für die die Klägerin verantwortlich ist, nicht mit dem Wert eines Umsatzrückgangs gleichzusetzen ist. Denn wie oben dargelegt fällt das Verwendungs- und Ertragsrisiko des Geschäftsbetriebs grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters, der nicht in vollem Umfang auf den Vermieter abzuwälzen ist.
Die Mietzinsansprüche der Klägerin sind auch nicht infolge der seitens der Beklagten hilfsweise erklärten Aufrechnung mit behaupteten Gegenansprüchen ganz oder teilweise erloschen (§§ 389, 543 Abs. 2 S. 3 BGB). Eine Aufrechnung ist unzulässig da die zur Aufrechnung gestellten Forderungen weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt noch entscheidungsreif sind.
Die Beklagten haben ihre angeblichen Ansprüche bereits nicht hinreichend substantiiert dargelegt. Welcher Schaden durch die Überschwemmung des Kellers bei den Beklagten eingetreten sein soll, der mit 400,- € zu bewerten sei, ist nicht ansatzweise vorgetragen. Sanierungsarbeiten in den über dem Mietobjekt gelegenen Räumen führen nicht ohne weiteres zu einer Minderung des Mietzinses oder etwa zu einem Schadenersatzanspruch. Auch dies wäre nachvollziehbar vorzutragen gewesen. Rein pauschale Angaben reichen insoweit nicht aus. Hinsichtlich der zurückverlangten Mietkaution wird zwar davon ausgegangen, daß eine Kaution in dieser Höhe geleistet wurde und daß das betreffende Mietverhältnis beendet ist, so daß grundsätzlich ein Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung dieser Kaution bestehen könnte. Aus dem Vorbringen der Parteien ergibt sich aber, daß in dem dortigen Mietverhältnis noch Forderungen der Klägerin offenstehen, so daß der Sicherungszweck dieser Mietkaution noch nicht weggefallen ist. Durch die Sicherungszweckabrede, welche zum Inhalt hat, daß die Mietkaution gerade die Ansprüche der Klägerin aus dem dortigen Mietverhältnis sichern soll, sind die Beklagten gehindert, die Kaution auf andere Ansprüche außerhalb dieses Mietverhältnisses zu verrechnen. Die weiteren zur Aufrechnung gestellten Ansprüche auf Ersatz des behaupteten Umsatzrückgangs und der Kosten für den erforderlich werdenden Umzug sind jedenfalls streitig. Zudem ist bereits der Anspruchsgrund fraglich, da weder eine Verletzung der Pflichten der Klägerin aus dem Mietvertrag der Parteien ersichtlich ist noch ihr etwaiges Verschulden. Denn ihr stehen keine Einflußmöglichkeiten auf die Durchführung der Bautätigkeiten und die Einrichtung der Baustelle zu, die vielmehr allein im Verantwortungsbereich der Stadt 1 und der von ihr beauftragten Unternehmen liegt. Im übrigen ist die Klägerin keinesfalls im Rahmen ihre Schadensminderungspflicht gehalten, den Beklagten ein neues Mietobjekt anzubieten. Vielmehr ist sie wie jedermann – außerhalb eines Monopols – in ihrem Entschluß, ob und mit wem sie einen Vertrag abschließt, frei.
Eine weitere Abmahnung vor Ausspruch der außerordentlichen Kündigung war nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB). Im übrigen lägen Abmahnungen bereits in den zuvor ausgesprochenen fristlosen Kündigungen.
Oberlandesgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 11.02.2015 – 2 U 174/14
(nicht rechtskräftig – Bundesgerichtshof: XII ZR 19/15)
- Landgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 03.09.2014 – 2-04 O 84/14 [↩]
- BGH, Urteil vom 16.02.2000 – XII ZR 279/97 [↩] [↩]
- BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12 [↩]
- OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.12.2011 – I-24 U 147/11 [↩]
