Gewerbemietrecht: Ausübung der Verlängerungsoption ist nicht schriftformbedürftig

Auch im Mietrecht kann es gefährlich werden, wenn man Erklärungen abgibt, dies aber nicht in der gesetzlich oder vertraglich geregelten Form geschieht.

In Verträgen über die Anmietung von Gewerberäumen kann der Mieter häufig die sogenannte Verlängerungsoption „ziehen“, d.h. er kann innerhalb gewisser Fristen dem Vermieter mitteilen, dass er die Räumlichkeiten für weitere x (je nach der Regelung im Vertrag) Jahre weiter anmieten will.

Der Bundesgerichtshof hatte nun über einen Fall zu entscheiden, in dem auf Seiten des Vermieters ein Zwangsverwalter eingesetzt war und der Mieter die Verlängerungsoption diesem gegenüber nur per Computerfax ausgeübt hat.

Der Bundesgerictsof ist zu dem Ergebnis gekommen, dass

  • eine Option zur Verlängerung eines Mietvertrags während der für das vermietete Grundstück bestehenden Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter auszuüben ist und
  • die Ausübung einer Verlängerungsoption nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB ist.

Aber im Einzelnen:

Die Klägerin (Vermieterin) begehrt die Feststellung, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über ein Gewerbeobjekt nicht aufgrund der Ausübung einer Verlängerungsoption durch die Beklagte (Mieterin) bis zum 31.01.2025 fortbesteht.
Mit schriftlichem Vertrag vom 01.02.2006 hatte die Beklagte vom damaligen Grundstückseigentümer das Gewerbeobjekt mit einer Nutzfläche von 640 qm, einer Garage und 15 Stellplätzen gemietet. Zur Mietzeit war in § 2 der dem Mietvertrag angefügten „Sondervereinbarung“ geregelt:

„Das Mietverhältnis beginnt am 01.02.2006 und endet am 31.01.2015. Die Mieterin kann aber die Verlängerung des Mietverhältnisses um 10 Jahre über den vereinbarten Beendigungstermin hinaus verlangen, wenn sie das Optionsrecht spätestens 5 Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ausübt. …„

Außerdem enthielt der Vertrag in § 30 folgende Klausel:

„Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Mietvertrages be-dürfen der schriftlichen Vertragsform. Dies gilt auch für einen teilweisen Verzicht auf das Schriftformerfordernis.„

Ab dem 03.06.2014 wurde das Gewerbeobjekt von einem Zwangsverwalter verwaltet. Am 27.08.2014 übermittelte die Beklagte dem Zwangsverwalter ein Computerfax, das keine Unterschrift trug. In diesem teilte sie mit, dass sie von ihrem Optionsrecht Gebrauch mache, der Vertrag sich damit um zehn Jahre verlängere und dieses Schreiben dem Zwangsverwalter „auch noch per Post“ zugehen werde. Die angekündigte Zusendung des unterzeichneten Schreibens per Einschreiben an den Zwangsverwalter scheiterte, weil es nicht bei der Post abgeholt wurde. Ebenfalls am 27.08.2014 erklärte die Beklagte schriftlich gegenüber dem Vermieter, von dem Optionsrecht Gebrauch zu machen.

Die Klägerin erwarb das Gewerbeobjekt durch Zuschlag vom 12.01.2015. Mit Schreiben vom 21.09.2015 kündigte sie das Mietverhältnis zum 31.03.2016 und stützte sich darauf, dass die Ausübung der Verlängerungsoption nicht der Schriftform des § 550 BGB genügt habe.
Das Feststellungsbegehren der Klägerin ist vor dem Landgericht Duisburg1 und dem Oberlandesgericht Düsseldorf2 erfolglos geblieben.

Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Vermieterin zurückgewiesen.

Die Beklagte hat nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nämlich die ihr vertraglich eingeräumte Verlängerungsoption wirksam ausgeübt. Die mittels der an den Zwangsverwalter gefaxten Verlängerungserklärung bis zum 31.01.2025 bewirkte Laufzeitverlängerung hat auch nicht zu einem Schriftformmangel im Sinne von §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB geführt, so dass der Klägerin kein vorzeitiges Kündigungsrecht gemäß §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 2, 580 a Abs. 2 BGB zusteht.

Wie das Oberlandesgericht Düsseldorf zutreffend erkannt hat, ist die Ausübung der  Verlängerungsoption gegenüber dem Zwangsverwalter als dem richtigen Erklärungsgegner und nicht unter Verstoß gegen ein vertraglich zur Wirksamkeitsvoraussetzung erhobenes Schriftformerfordernis erfolgt. Die Beklagte hat damit den ursprünglich mit Ablauf des 31.01.2015 endenden Mietvertrag bis einschließlich 31.01.2025 verlängert.
Der Beklagten als der Mieterin ist in § 2 der Sondervereinbarung eine sogenannte Verlängerungsoption gewährt. Bei einer solchen handelt es sich um das der begünstigten Partei eingeräumte Recht, ein befristetes Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung um einen bestimmten Zeitraum hier zehn Jahre zu verlängern. Demgegenüber führt bei einer sogenannten, hier nicht vorliegenden Verlängerungsklausel das Schweigen der Vertragspartei die Vertragsverlängerung herbei3.
Mit dem Computerfax vom 27.08.2014 hat die Beklagte eine derartige, auf Verlängerung des Mietverhältnisses um zehn Jahre gerichtete einseitige Willenserklärung abgegeben und dabei auch das vertragliche Fristerfordernis von fünf Monaten vor dem ursprünglich bestimmten Vertragsende (31.01.2015) gewahrt. Für den Zwangsverwalter als Adressaten des Com-puterfax war im Hinblick auf dessen eindeutigen Inhalt offensichtlich, dass es sich dabei nicht um einen bloßen Entwurf oder die Ankündigung einer erst spä-ter erfolgenden Willenserklärung, sondern schon um die Optionsausübung selbst handelte.
Diese Willenserklärung ist mit dem Zwangsverwalter dem richtigen Ad-ressaten zugegangen.
Mit der Bestellung eines Zwangsverwalters durch das Vollstreckungsge-richt (§ 150 Abs. 1 ZVG) wird dem Schuldner die Verwaltung und Benutzung seines Grundstücks entzogen (§ 148 Abs. 2 ZVG) und dem Zwangsverwalter zur Ausübung übertragen. Dieser hat die Rechte des Schuldners im Rahmen der ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben wahrzunehmen, wobei ein Mietvertrag gemäß § 152 Abs. 2 ZVG auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam ist, wenn das Grundstück wie hier dem Mieter vor der Beschlag-nahme (§ 20 ZVG) überlassen war4.
Der Zwangsverwalter ist dann einerseits berechtigt, alle Vermieterrechte aus diesem ihm gegenüber wirksamen Mietvertrag geltend zu machen, etwa den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters nach § 543 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB fristlos zu kündigen und von dem Mieter die Rückgabe der Mietsa-che nach Beendigung des Mietverhältnisses zu verlangen5 oder auch den Vertrag zu ändern6. Andererseits ist er auch für einseitige, den Vertrag betreffende Willenserklärungen des Mieters wie etwa dessen Kündigung allein empfangszuständig7. Eine Verlängerungsoption ist während der Zwangsverwaltung daher ihm gegenüber auszuüben.
Entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung scheitert die Wirksamkeit der Optionsausübung nicht an dem in § 30 des Mietvertrags ent-haltenen Schriftformerfordernis. Dieses bezieht sich auf Änderungen und Ergänzungen des Vertrags und schreibt für diese die „schriftliche Vertragsform“ vor. Um eine solche vertragliche Änderung oder Ergänzung geht es hier jedoch nicht. Vielmehr hat die Beklagte von dem ihr vertraglich eingeräumten Gestaltungsrecht Gebrauch gemacht, die Vertragslaufzeit zu verlängern. Diese Willenserklärung kann wegen ihrer notwendigen Einseitigkeit von vorneherein nicht der „Vertragsform“ entsprechen. Folgerichtig enthält die das Optionsrecht regelnde spe-zielle Vertragsbestimmung auch keinerlei Formerfordernisse.
Dass die Verlängerungsoption durch ein nicht unterschriebenes Computerfax ausgeübt worden ist, stellt auch keinen Verstoß gegen die Schriftform des § 550 BGB dar. Die durch die Optionsausübung bewirkte Vertragslaufzeit bis zum Ablauf des 31.01.2025 bindet mithin die Vertragsparteien und damit gemäß § 57 ZVG iVm § 566 Abs. 1 BGB auch die Klägerin als Ersteherin, so dass eine vorzeitige ordentliche Kündigung (vorbehaltlich einer Kündigung nach den Voraussetzungen des § 57 a ZVG) ausscheidet.
Bei der Regelung in § 550 BGB geht es nicht um die Wirksamkeit mietvertraglicher Vereinbarungen, sondern allein darum, wie lange die Mietver-tragsparteien an diese ihre Wirksamkeit vorausgesetzt gebunden sind, ohne sich vom Vertrag lösen zu können8. Daher berührt die Frage, ob die Ausübung einer Verlängerungsoption dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterfällt, auch nicht die Wirksamkeit der erfolgten Laufzeitverlängerung. Sie kann vielmehr nur Bedeutung dafür erlangen, ob eine Vertragspartei trotz des wirksam herbeigeführten neuen Vertragsendes schon vorzeitig den Vertrag durch ordentliche Kündigung beenden kann. Mithin ist das seinem Wortlaut nach allein auf die Frage der Wirksamkeit der Optionsausübung gerichtete Feststellungsbegehren der Klägerin dahin auszulegen, dass der Mietvertrag nicht trotz der von der Klägerin mit Schreiben vom 21.09.2015 erklärten Kündigung bis zum 31.01.2025 fortbesteht.
Wie das Oberlandesgericht Düsseldorf zu Recht ausgeführt und worauf der Bundesgerichtshof bereits wiederholt hingewiesen hat9, ist die Ausübung einer Verlängerungsoption nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB.
Eine Option, die einer oder beiden Parteien das Recht einräumt, das bestehende Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu verlängern, ist ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht. Sofern die Jahresgrenze des § 550 Satz 2 BGB überschritten wird, bedarf schon die Vereinbarung eines Optionsrechts der Schriftform des § 550 BGB, um nicht laufzeit-schädlich zu sein10. Dem genügt die in § 2 der Sondervereinbarung getroffene vertragliche Regelung.
Entgegen einer von Teilen der Literatur und früherer obergerichtlicher Rechtsprechung vertretenen Auffassung11 unterfällt die Ausübung einer Verlängerungsoption selbst hingegen nicht § 550 BGB12.
Die Vorschrift des § 550 BGB greift nicht ein, wenn einer Partei bereits im Mietvertrag die Möglichkeit eingeräumt ist, durch einseitige Willenserklärung eine Änderung der Vertragswirkungen herbeizuführen, und sie dann von dieser Möglichkeit Gebrauch macht. In diesem Fall muss sich allein die ursprüngliche vertragliche Bestimmung am Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB mes-sen lassen, wohingegen die Ausübung des Änderungsrechts nicht laufzeit-schädlich im Sinne des § 550 BGB sein kann13. Der Bundesgerichtshof hat dies etwa für das Recht auf Nebenkostenanpassung durch einseitige Erklärung14 oder auf das dem Vermieter gewährte Leistungsbestimmungsrecht, welchen von mehreren Parkplätzen er dem Mieter zuweist15, entschieden.

Ebenso verhält es sich für die Ausübung einer Verlängerungsoption. Durch sie kommt kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirkt sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt. Dabei handelt es sich nicht etwa um die Annahme eines im Ursprungs-vertrag bereits enthaltenen Angebots des Vermieters auf Vertragsverlängerung und damit um eine neue vertragliche Vereinbarung, sondern um die Wahrnehmung von zuvor vertraglich eingeräumter Rechtsgestaltungsmacht. Die Optionsausübung selbst ist daher kein von § 550 BGB erfasster Vertragsschluss.
Die § 550 BGB zugrunde liegenden Gesetzeszwecke gebieten nichts anderes, so der Bundesgerichtshof weiter.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dient die von § 550 BGB geforderte Beurkundung in erster Linie dem Informationsbedürfnis und damit dem Schutz des in den Vertrag gemäß § 566 Abs. 1 BGB eintretenden Erwerbers. Diesem soll durch die Schriftform ermöglicht werden, sich von Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten. Zusätzlich bezweckt die Schriftform des § 550 BGB, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen und als Übereilungsschutz die Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu warnen8.
Dem wird es vollauf gerecht, zwar die Vereinbarung des Optionsrechts, nicht aber dessen Ausübung als schriftformbedürftig anzusehen. Mit Blick auf den Erwerberschutz gibt es zahlreiche Fallgestaltungen, in denen § 550 BGB den Zweck, dem Erwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrags zu verschaffen, nicht umfassend gewährleisten kann. Dies gilt unter anderem für die einem Grundstückserwerber wichtige Kenntnis, bis zu welchem Zeitpunkt ein langfristiges Mietverhältnis besteht. Enthält die Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption zu Gunsten des Mieters, kann der Grundstückserwerber der Urkunde zwar nicht entnehmen, ob die Option vor dem Eigentumserwerb ausgeübt wurde, so dass zunächst Ungewissheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald endet oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. Dann ist der Erwerber aber durch die aus der Urkunde ersichtliche Option hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich bei dem Verkäufer oder dem Vermieter hierüber zu erkundigen16. Insofern liegt es anders als bei Fallgestaltungen, in denen sich aus dem schriftlichen Vertrag gerade kein Anlass für eine Nachfrage bei den bisherigen Vertragsparteien zu nicht schriftlich niedergelegten Vertragsbedingungen ergibt.

Aufgrund der Schriftformbedürftigkeit der vertraglichen Vereinbarung zum Optionsrecht ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs auch ein ausreichender Übereilungsschutz für die Vertragsparteien sowie die Beweisbarkeit der Vereinbarung selbst gewährleistet. Die Ausübung des Optionsrechts als einseitige rechtsgestaltende Erklärung ist von dem auf den Vertragsschluss beschränkten Schutzzweck des § 550 BGB hingegen nicht erfasst.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.11.2018 – XII ZR 78/17

ECLI:DE:BGH:2018:211118UXIIZR78.17.0

  1. LG Duisburg, Urteil vom 20.06.2016 – 4 O 342/15 [↩]
  2. OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.06.2017 – I-24 U 124/16 [↩]
  3. BGH, Urteil vom 14.10.2015 – XII ZR 84/14 [↩]
  4. BGH, Urteile vom 18.12.2015 – V ZR 191/14; vom 20.05.1992 – XII ZR 77/91 [↩]
  5. BGH, Urteil vom 18.12.2015 – V ZR 191/14 [↩]
  6. BGH, Urteil vom 20.05.1992 – XII ZR 77/91 [↩]
  7. BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/03 [↩]
  8. BGH, Urteil vom 07.03.2018 – XII ZR 129/16 [↩] [↩]
  9. BGH, Urteile vom 11.04.2018 – XII ZR 43/17; vom 05.02.2014 – XII ZR 65/13 [↩]
  10. BGH, Urteil vom 24.06.1987 – VIII ZR 225/86 [↩]
  11. OLG Köln, Urteil vom 17.05.2013 – I-1 U 43/12; OLG Frankfurt, Urteil vom 20.05.1998 – 23 U 121/97; BeckOGK/Dittert BGB § 550 Rn. 107 ff.; Dittert jurisPR-MietR 18/2013 Anm. 6; Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 13. Aufl. § 550 BGB Rn. 12; Zöll in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 4. Aufl. Kap. 9 Rn. 26; wohl auch Hannemann in Hannemann/Wiegner Münchner Anwaltshandbuch Mietrecht 4. Aufl. § 47 Rn. 5 [↩]
  12. OLG Dresden, Urteil vom 22.02.2017 – 5 U 961/16; KG, Beschluss vom 23.10.2017 – 8 U 91/17; Blank, in: Blank/Börstinghaus Miete 5. Aufl. § 550 BGB Rn. 51a; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 550 Rn. 20; Ettl, in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. § 550 Rn. 10; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Schweitzer, Gewerberaummiete, § 550 Rn. 8 und 66; Guhling, NZM 2014, 529, 533; Krenek, in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. § 542 BGB Rn. 58; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 535 Rn. 27; Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl. § 550 Rn. 4 [↩]
  13. BGH, Urteil vom 11.04.2018 – XII ZR 43/17 [↩]
  14. BGH, Urteil vom 05.02.2014 – XII ZR 65/13 [↩]
  15. BGH, Urteil vom 23.01.2013 – XII ZR 35/11 [↩]
  16. BGH, Urteile vom 05.02.2014 – XII ZR 65/13 [↩]

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