Wir hatten bereits hier darüber berichtet, dass der Bundesgerichtshof eine Duldungspflicht des Mieters hinsichtlich der Anbringung von Rauchmeldern bejaht hat.
Nun stellt sich natürlich die Frage der Kostenbeteiligung des Mieters.
Das Landgericht Hagen hat ausgeurteilt, dass ein Mieter zwar die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu zahlen hat, jedoch nicht die Kosten für deren Miete. Die Vorinstanz, das Amtsgericht Wetter, hatte zuvor die Auffassung vertreten, dass weder die Kosten für die Miete noch für die Wartung auf den Mieter abzuwälzen seien1.
In dem entschiedenen Fall vermietete die Klägerin der Beklagten eine Wohnung. Gemäß § 3 Nr. 4 des Mietvertrages werden die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung vom Mieter getragen. Unter den dort im Einzelnen aufgelisteten Betriebskostenarten ist auch die Position
„Miet-und Wartungskosten für Rauchmelder“
aufgeführt.
Bei Vertragsbeginn war die Wohnung nicht mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Im März 2015 informierte die Klägerin ihre Mieter über die beabsichtigte Montage von Rauchwarnmeldern und die hierdurch anfallenden Kosten von 6,38 € zzgl. MwSt. je Gerät pro Jahr für Miete und monatliche Fernprüfung per Funk. Die Mietkosten würden im Rahmen der Betriebs-und Heizkostenabrechnung umgelegt.
Die Beklagte lehnte zunächst bereits den Einbau in ihrer Wohnung ab, was aber im Prozess schlussendlich keine Rolle mehr spielte, weil sie den Anspruch auf Duldung der Installation anerkannte.
Entscheiden werden musste über das Verlangen der Klägerin, dass die beklagte Mieterin in Zukunft Miete und Wartung als Betriebskosten zahlen müsse.
Das Amtsgericht Wetter vertrat die Auffassung, die Kosten der Anmietung und der Wartung der Rauchwarnmelder seien nicht umlagefähig1.
Das Landgericht Hagen differenziert in seiner Entscheidung indes nun zwischen Kosten der Miete und der Wartung.
Die Parteien haben in § 3 Abs. 4 des Mietvertrages vereinbart, dass die „Miet- und Wartungskosten für Rauchmelder“ auf den Mieter umgelegt werden. Diese Vereinbarung ist hinsichtlich der Wartungskosten wirksam.
Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung trägt. Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind solche Betriebskosten. Zwar sind sie in der Auflistung in § 2 Nr. 1-16 BetrKV nicht enthalten, Es handelt sich aber um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von §§ 1, 2 Nr. 17 BetrKV.
Kosten, die für die Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts regelmäßig anfallen, sind als Betriebskosten einzuordnen und zwar auch dann, wenn die regelmäßige Überprüfung zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führen kann 2. Dementsprechend sind auch die Kosten für die regelmäßige Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern als umlegbare Betriebskosten anzusehen3.
Die abweichende Auffassung des Amtsgerichts Wetter, so das Landgericht Hagen, wonach Vermieter in Nordrhein-Westfalen Wartungskosten für Rauchwarnmelder grundsätzlich nicht umlegen könnten, weil die Wartung gemäß § 49 Abs. 7 BauO NRW allein den Mietern übertragen sei, soweit der Eigentümer die Verpflichtung nicht bis zum 31.03.2013 übernommen habe, wird vom Landgericht Hagen ausdrücklich nicht geteilt. § 49 Abs. 7 BauO NRW regelt nämlich lediglich die bauordnungsrechtliche Verantwortlichkeit. Den Mietvertragsparteien bleibt es unbenommen, die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder vertraglich anderweitig zu regeln. Eine solche abweichende Regelung haben die Parteien vorliegend getroffen, indem sie in § 3 des Mietvertrages diese Wartungskosten ausdrücklich als umlegbare Betriebskosten vereinbart haben. Mit ihrer Zustimmung zu der Umlegung dieser Betriebskosten hat die Beklagte gleichzeitig auch der Ausführung der kostenverursachenden Maßnahme durch die Klägerin zugestimmt. Anhaltspunkte für eine abweichende Auslegung der Umlagevereinbarung sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Infolgedessen hat das Landgericht Hagen das Urteil des Amtsgerichts Wetter hinsichtlich der Umlegbarkeit der Wartungskosten abgeändert.
Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind hingegen auch nach Auffassung des Landgerichts Hagen keine umlegbaren Betriebskosten. Insoweit teilt das Landgericht Hagen die Auffassung des Amtsgerichts Wetter, dass diese Kosten an die Stelle von Anschaffungskosten treten, die nach allgemeiner Auffassung keine Betriebskosten darstellen.
Die Umlegbarkeit ergibt sich auch nicht aus einer Analogie zu § 2 Nr. 2, 4 und 5 BetrKV, wonach die Kosten der Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung von Wasser, Heizwärme und Warmwasser Betriebskosten sind. Hierbei handelt es sich nämlich um eine Ausnahmeregelung ausschließlich für Zählermieten, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden kann. Dem steht der Grundsatz entgegen, dass die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine Betriebskosten darstellen; dieser Grundsatz ist nicht dadurch zu umgehen, dass der Vermieter die Einrichtungen nicht kauft, sondern mietet4). Die Ausnahmeregelung für die Zählermieten mag darauf beruhen, dass bei diesen Geräten die Kosten für die Wartung einschließlich der notwendigen Eichung in der Regel höher sein mögen als die Kosten einer Anmietung, so dass der Mieter durch die Sonderregelung günstiger gestellt wird, als wenn er die höheren Wartungskosten tragen müsste. Dieser Gesichtspunkt ist allerdings auf Rauchwarnmelder nicht übertragbar, weil die nach DIN 14676 vorgeschriebene Wartung durch eine jährliche Sichtprüfung und einen Probealarm nur einen geringen Aufwand erfordert, so das Landgericht Hagen. Der Wartungsaufwand für monatliche Fernprüfungen per Funk, wie sie die Klägerin beabsichtigt, wird voraussichtlich noch geringer sein.
Soweit das Landgericht Hagen die Umlagefähigkeit der Mietkosten verneint hat, hat es die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen. Denn die Frage, ob die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten umgelegt werden können, wird in einer Vielzahl von Fällen entscheidungserheblich sein, weil in Nordrhein-Westfalen Mietwohnungen gemäß § 49 Abs. 7 BauO NRW bis 31.12.2016 mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden müssen und gerade für Großvermieter die Anmietung solcher Geräte von wirtschaftlichem Interesse sein kann. Zu den vorstehend zitierten unterschiedlichen Auffassungen liegt – soweit ersichtlich – noch keine höchstrichterliche Entscheidung vor.
Landgericht Hagen, Urteil vom 04.03.2016 – 1 S 198/15
- AG Wetter, Urteil vom 09.10.2015 – 9 C 144/15 [↩] [↩]
- BGH, Urteile vom 07.04.2004 – VIII ZR 167/03 – hier bei uns; vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 [↩]
- LG Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011 – 1 S 171/11; AG Lübeck, Urteil vom 05.11.2007 – 21 C 1668/07 [↩]
- BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 92/08 [↩]
