Im Mietrecht gibt es nichts, was es nicht gibt.
Das Amtsgericht Frankfurt/Main hatte in einem Rechtsstreit zwischen einer Vermieterin und Mietern (Beklagten) u.A. darüber zu entscheiden, ob die Kosten für den Austausch des Röhrengeruchsverschlusses am Siphon eines Waschbeckens in Höhe von € 83,80 der Vermieterin zu erstatten sind, weil sie der Kleinreparaturklausel unterfallen oder, ob die Vermieterin diese Kosten zu tragen hat.
Nach Auffassung des Amtsgerichts Frankfurt/Main sind die Voraussetzungen von § 2 Ziff. 4b) des Mietvertrags (Kleinreparaturklausel) nicht erfüllt, da der Röhrengeruchsverschluss am Siphon nicht dem täglichen, ordnungsgemäßen Zugriff der Beklagten unterliegt.
Grundsätzlich obliegt die Instandhaltung der Mietsache dem Vermieter als Eigentümer, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Im Falle von Kleinreparaturen kann der Vermieter dem Mieter diese Instandhaltungspflicht formularvertraglich überbürden. Diese Überbürdung bei angemessener betragsgemäßer Limitierung – wie hier auf 100,00 EUR – stellt daher grundsätzlich keine zur Unwirksamkeit der Klausel führende unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Voraussetzung ist jedoch, dass die Klausel nur Bestandteile erfasst, deren Zustand und Lebensdauer vom häufigen Umgang des Mieters mit ihnen abhängen1. Dadurch soll der Mieter zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache angehalten werden.
Der Röhrengeruchsverschluss am Siphon unterliegt vorliegend nicht dem direkten und häufigen Zugriff der Beklagten. Die Klägerin hat hier nicht substantiiert dazu vorgetragen, dass die Beklagten die Mietsache nicht gewöhnlich genutzt hätten. Dem Amtsgericht Frankfurt/Main ist auch nicht bekannt, dass im Laufe der Mietzeit von nunmehr fast 14 Jahren ein außergewöhnlich häufiger Austausch des Siphons stattgefunden hätte. Im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung der Mietsache unterliegt ein Röhrengeruchsverschluss am Siphon gerade nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters. Insbesondere ist es ihm nicht möglich, den Verschleiß desselben durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern2.
Ein verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagten wegen Beschädigung der Mietsache besteht nach Auffassung des Amtsgerichts Frankfurt/Main ebenfalls nicht. Die Klägerin konnte nicht näher darlegen, inwiefern die Beklagten ein Eigenverschulden treffen soll.
AG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.08.2021 – 33 C 1333/21 (76)
ECLI:DE:AGFFM:2021:0813.33C1333.21.76.00
- BGH, Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88 [↩]
- zur Dichtung an einem Abflussrohr vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 05.02.2020 – 15 C 256/19, IMR 2020, 285 [↩]
