Das Thema Rauchwarnmelder und Kosten im Mietrecht hatten wir hier schon öfter (z.B. hier und hier), zumal bei steigenden Kosten für beide Beteiligten, also Mieter und Vermieter, natürlich jeder genauer schaut, welche Kosten wer zu tragen hat.
Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass die Kosten für die Montage von Rauchwarnmeldern nicht nach §§ 559 ff. BGB als Modernisierungsmaßnahme zu einer Mieterhöhung führen kann, wenn zuvor schon Rauchwarnmelder vorhanden waren (wenn auch nur gemietet).
Worum ging es?
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus der Klägerin.
In den Jahren 2012/2013 ließ die Klägerin in diesem Haus ihrerseits angemietete Rauchwarnmelder einbauen.
Im April 2019 beendete die Klägerin im Einvernehmen mit ihrem Vertragspartner den über die Miete der Rauchwarnmelder geschlossenen Vertrag. Nach einer entsprechenden Ankündigung ließ die Klägerin – ihrerseits erworbene – neue Rauchwarnmelder im Schlafzimmer, im Wohnzimmer und im Flur der Wohnung der Beklagten unter Verwendung der bereits vorhandenen Halterungen einbauen.
Sodann teilte sie den Beklagten mit, dass sich die monatlich zu zahlende Miete infolge des Einbaus der Rauchwarnmelder um 0,79 € erhöhe. Die Beklagten bezahlten den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht.
Das Amtsgericht Halle (Saale) hat der Klage auf Zahlung restlicher Miete stattgegeben1. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht Halle zurückgewiesen2.
Vor dem Bundesgerichtshof hatten die beklagten Mieter nun Erfolg.
Warum?
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs liegen die materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier anzuwendenden bis zum 30.11.2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF; entspricht § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB in der seit dem 01.12.2021 geltenden Fassung) nicht vor.
Die Klägerin hat daher keinen Anspruch auf die Bezahlung des verlangten Erhöhungsbetrags von monatlich 0,79 €.
Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Umlagefähig sind danach unter anderem die Kosten für solche baulichen Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b Nr. 4 BGB), durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (§ 555b Nr. 5 BGB) oder die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnah-men nach § 555a BGB sind (§ 555b Nr. 6 BGB).
Diese im Streitfall allein maßgeblichen Kriterien erfüllt der durch die Klägerin im Mai 2019 veranlasste (erneute) Einbau von Rauchwarnmeldern in der Wohnung der Beklagten, dessen Kosten die Klägerin ihrer Mieterhöhungserklärung zugrunde gelegt hat, nicht.
Der Bundesgerichtshof hat zwar bereits entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB führt3. Er hat mit diesen Urteilen ferner entschieden, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung, etwa im dortigen Fall ebenso wie im Streitfall auf der Grundlage von § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA), vornimmt, in der Regel außerdem eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB darstellt3.
An dieser Rechtsprechung hält der Bundesgerichtshof fest.
Dies bezieht sich jedoch allein auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter. Eine Erneuerung der Geräte stellt demgegenüber jedenfalls dann, wenn damit nicht eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist, sondern die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt werden, grundsätzlich keine Modernisierung dar4. Etwas anderes gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch dann nicht, wenn der Vermieter – wie hier die Klägerin – die bisher installierten Geräte angemietet hatte und nunmehr eigens erworbene Geräte einbauen lässt. Denn auch in diesem Fall fehlt es an einer baulichen Veränderung und damit an einem für die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme – unabhängig von der Einordnung in eine der in § 555b BGB aufgeführten Kategorien – stets erforderlichen Wesensmerkmal.
Entgegen der von der Revisionserwiderung geteilten Auffassung des Berufungsgerichts kommt eine andere Beurteilung auch nicht mit Blick darauf in Betracht, dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern in den Jahren 2012/2013 weder zu einer zusätzlichen Belastung der Beklagten mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. Denn dieser Umstand rechtfertigt es nicht, der Klägerin das Recht zuzubilligen, nunmehr „stattdessen“ die Kosten für den im Frühjahr 2019 erfolgten Austausch der Rauchwarnmelder nach § 559 Abs. 1 BGB aF auf die Beklagten umzulegen.
Die Begründungen, mit denen das Berufungsgericht einerseits und die Revisionserwiderung andererseits aus dem Ausbleiben einer Mieterhöhung nach dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern abzuleiten versuchen, dass die Klägerin berechtigt sei, den mehrere Jahre später erfolgten Austausch dieser Geräte mieterhöhend geltend zu machen, erweisen sich als nicht tragfähig, so der Bundesgerichtshof.
Dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern keine Mieterhöhung nach sich gezogen hat, bedeutet weder, dass es sich bei dieser Maßnahme wie die Revisionserwiderung meint nicht um eine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB gehandelt hätte und daher nunmehr der Austausch der Rauchwarnmelder im Frühjahr 2019 als (erstmalige) bauliche Veränderung zu bewerten wäre, noch hat dieser Umstand zur Folge, dass die damalige Modernisierung – wie das Berufungsgericht angenommen hat – „nicht vertragsgegenständlich“ geworden und somit bei der Betrachtung der im Frühjahr 2019 durchgeführten Maßnahme nicht zu berücksichtigen wäre.
Die Beurteilung, ob es sich bei einer baulichen Veränderung um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, hängt nicht davon ab, ob der Vermieter sie anschließend zum Gegenstand einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB macht.
Dass eine solche Verknüpfung nicht dem gesetzgeberischen Konzept entspricht, zeigt sich nicht nur daran, dass nicht sämtliche der in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF erlauben, sondern ergibt sich insbesondere auch daraus, dass das Gesetz den Begriff der Modernisierungsmaßnahme in § 555b BGB einheitlich definiert und an diese Bestimmung sowohl den Anspruch des Vermieters auf Duldung der Maßnahme (§ 555d BGB) als auch dessen Recht zur Mieterhöhung (§§ 559 ff. BGB) knüpft. Da die vom Mieter nach Maßgabe des § 555d BGB geschuldete Duldung einer Modernisierung einer darauf etwa gestützten Mieterhöhung zwangsläufig vorgeschaltet ist, kann es für die Einordnung einer baulichen Veränderung als Modernisierungsmaßnahme schon aus systematischen Gründen – auch dann, wenn der Vermieter eine der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF grundsätzlich zugängliche Maßnahme im Sinne von § 555b BGB durch-führt – nicht darauf ankommen, ob er von der Möglichkeit, die Miete nach Abschluss der Arbeiten zu erhöhen, Gebrauch macht.
Das gilt gleichermaßen, wenn der Vermieter für die Durchführung einer solchen Maßnahme einen rechtlichen Rahmen wählt, der zur Folge hat, dass umlagefähige Kosten im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF nicht entstehen und eine Mieterhöhung nach dieser Vorschrift daher nicht in Betracht kommt. Denn auch in einem solchen Fall richtet sich die Einordnung der betreffenden baulichen Veränderung als Modernisierungsmaßnahme aus den genannten Gründen allein danach, ob sie die Tatbe-standsmerkmale des § 555b BGB erfüllt.
Ausgehend davon steht es einer Einordnung des erstmaligen Einbaus der Rauchwarnmelder durch die Klägerin in den Jahren 2012/2013 als Modernisierungsmaßnahme nicht entgegen, dass sie auf der Basis einer allein ihr ob-liegenden wirtschaftlichen Entscheidung5 die Geräte angemietet hatte. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob es sich bei den durch die Anmietung der Geräte verursachten Kosten um einen auf den Mieter nach § 559 Abs. 1 BGB aF umzulegenden Aufwand handelt.
Da es sich bei dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Klägerin in den Jahren 2012/2013 demnach um eine („vollwertige“) Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB handelte6, erweist sich die Annahme des Berufungsgerichts, die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder seien mangels im Anschluss an ihren Einbau erklärter Mieterhöhung durch die Kläge-rin „nicht vertragsgegenständlich“ geworden, ebenfalls als rechtsfehlerhaft.
Die Sichtweise des Berufungsgerichts blendet aus, dass die Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen an der Mietsache nicht erst dann rechtliche Wirkungen für das Mietverhältnis entfaltet, wenn der Vermieter sie (erfolgreich) zum Gegenstand einer Mieterhöhung gemacht hat. Dies ist vielmehr wie die Regelungen in §§ 555c ff. BGB zeigen schon mit der Ankündigung einer Modernisie-rungsmaßnahme, spätestens aber ab der – vom Mieter geduldeten – Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme der Fall.
Es liefe demnach auf eine unzulässige rechtliche Aufspaltung von Modernisierungsmaßnahmen hinaus, wenn man eine vom Mieter geduldete Modernisie-rung seiner Wohnung (hier: den erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern), der keine Mieterhöhung nachgefolgt ist, im Rahmen der Beurteilung einer später erfolgten bloßen Erneuerung dieser (modernisierenden) Ausstattung als gleich-sam nicht geschehen behandelte, um dem Vermieter auf diesem Weg eine „nachträgliche“ Mieterhöhung zu ermöglichen.
Eine andere Würdigung ist auch unter Berücksichtigung des von dem Berufungsgericht in den Blick genommenen Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht gerechtfertigt. Insbesondere stellt sich das Ergebnis, wonach die Klägerin die ihr für die Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern entstandenen Kosten nicht auf die Beklagten umlegen kann, obwohl Letztere von dieser Modernisierung uneingeschränkt profitieren, nicht als unbillige, nicht hinnehmbare Benachteiligung der Klägerin dar.
Denn dies beruht wie bereits erwähnt auf einer allein ihr obliegenden wirtschaftlichen Entscheidung der Klägerin, der es freigestanden hätte, die Wohnung der Beklagten von Anfang an mit käuflich erworbenen Rauchwarnmeldern zu versehen und diese Maßnahme mieterhöhend geltend zu machen. Soweit sie irrtümlich davon ausgegangen sein mag, es handele sich bei den Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder um nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähige Betriebskosten5, scheidet eine Berücksichtigung dieses ausschließlich der Klägerin zuzurechnenden Umstands zum Nachteil der Beklagten aus.
Es kommt, so der Bundesgerichtshof weiter, entgegen den in dem angegriffenen Urteil anklingenden Erwägungen des Berufungsgerichts ebenso wenig in Betracht, zulasten der Beklagten zu berücksichtigen, dass das Gesetz – da es für die Erklärung einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB keine Frist vorsieht – den Mieter grundsätzlich nicht davor schützt, gegebenenfalls auch erst längere Zeit nach der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme mit einer Mieterhöhung konfrontiert zu werden. Dieser Gesichtspunkt wäre hier nur von Belang, wenn die Klägerin etwa aufgewendete Kosten des Ersteinbaus und nicht – wie vorliegend der Fall – diejenigen für den Austausch der Rauchwarnmelder im Wege der Mieterhöhung geltend machte.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.05.2023 – VIII ZR 213/21
ECLI:DE:BGH:2023:240523UVIIIZR213.21.0
- AG Halle (Saale), Urteil vom 26.11.2020 – 96 C 2191/19 [↩]
- LG Halle, Urteil vom 30.06.2021 – 1 S 239/20 [↩]
- BGH, Urteile vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488; vom 17.06.2015 – VIII ZR 290/14 [↩] [↩]
- ähnlich auch Wall, jurisPR-MietR 14/2022 Anm. 1 unter C II [↩]
- BGH, Urteil vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 [↩] [↩]
- BGH, Urteile vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488; vom 17.06.2015 – VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 [↩]
