Es ist ja nicht so, als wenn wir nicht oft genug zum Thema Betriebskosten berichtet hätten (z.B. hier und hier – um nur einige aktuelle Beispiele zu nennen).
Nun hat der Bundesgerichtshof unter ausdrücklicher Fortführung seiner Rechtsprechung im Urteil vom 06.10.20101 entschieden, dass § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB es gestattet, verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100 % nach Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen. Nach dieser Maßgabe ist es – so der Bundesgerichtshof – zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen.
Eine Änderung des Abrechnungsmaßstabes gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB schließt es nicht aus, das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut auszuüben, weil sich der gewählte Maßstab als korrekturbedürftig erweisen kann.
Der Hintergrund der Entscheidung:
Der Kläger und seine Ehefrau sind Mieter einer Wohnung der Beklagten. Im Mietvertrag ist unter anderem die Umlage der Kosten der Müllbeseitigung auf die Mieter vereinbart. Die Parteien streiten darum, ob die Beklagte berechtigt ist, im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen die Kosten für die Entsorgung des Restmülls anhand der Verursachung einer Mindestmüllmenge im jeweiligen Mieterhaushalt zu berechnen.
2007 teilte die Beklagte dem Kläger mit, dass sie die Müllentsorgungskosten ab dem Jahr 2008 nicht mehr – wie bisher – insgesamt nach der Wohnfläche, sondern zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach dem erfassten Volumen abrechnen werde; zur Erfassung des Volumens und Bedienung der für den Restmüll eingerichteten Abfallschleuse erhalte jede Wohnungseinheit einen Transponder oder Identchip. Auf diese Weise wurden in den Betriebskostenabrechnungen für den Abrechnungszeitraum 2008 für den Kläger und seine Ehefrau 95 Liter und 65 Liter Restmüll für den Abrechnungszeitraum 2009 erfasst.
2009 teilte die Beklagte mit, die Abfallschleuse werde bisher noch nicht von allen Haushalten genutzt; die gemeindliche Abfallsatzung sehe jedoch ein zu bezahlendes Mindestvorhaltevolumen vor. Die Beklagte erklärte, sie werde für den Restmüll ab dem Jahr 2010 eine Mindestmenge in Ansatz bringen und für einen Zweipersonenhaushalt – wie dem des Klägers – zehn Liter pro Woche berechnen, jährlich somit 520 Liter. Der bisherige Verteilerschlüssel werde beibehalten; die Umlage erfolge weiterhin zu 70 % nach individueller Verursachung (unter Berücksichtigung der Mindestmenge) und zu 30 % nach der Wohnfläche.
Der Kläger meint, die Beklagte dürfe den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 nicht die vorgenannte Mindestmenge, sondern nur die tatsächlich erfasste Schüttmenge zugrunde legen. Diese beziffert er für sich und seine Ehefrau für das Jahr 2010 auf 70 Liter, für das Jahr 2011 auf 60 Liter.
In erster Instanz2 und zweiter Instanz3 hatte die Klage hat mit dem Hauptantrag Erfolg.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kann der Kläger weder gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB Neuabrechnung der Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 verlangen noch steht ihm das mit dem Hilfsantrag geltend gemachte Betriebskostenguthaben in Höhe von 75,94 € zu.
Entgegen der Ansicht des Landgerichts gestattet es § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung eine angemessene Mindestmenge bei der Verursachung von Restmüll zu berücksichtigen. Die vorgenannte Regelung ist gemäß Art. 229 § 3, Art. 231 § 2 EGBGB auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar4.
Nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Mit dieser Formulierung steckt das Gesetz einen Rahmen ab, innerhalb dessen sich die Umlegung verbrauchs- oder verursachungsabhängiger Betriebskosten zu bewegen hat, wenn der Verbrauch oder die Verursachung erfasst werden. Der Abrechnung muss ein Maßstab zugrunde liegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der Verursachung „Rechnung trägt“, das heißt sie angemessen berücksichtigt1.
§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB eröffnet damit bei erfasster Verursachung oder erfasstem Verbrauch einen gewissen Spielraum für die konkrete Ausgestaltung der Umlage verbrauchs- und verursachungsabhängiger Betriebskosten. Das Gesetz lässt es nicht nur zu, die Umlage solcher Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfasstem Verbrauch beziehungsweise erfasster Verursachung vorzunehmen, sondern erlaubt es auch, bei solchen Betriebskosten in gewissem Umfang verbrauchs- oder verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage einzubeziehen1.
Nach diesen Grundsätzen ist der Ansatz einer angemessenen Mindestmenge bei der Umlage der Kosten des verursachten Restmülls nicht zu beanstanden. Die Beklagte hat den ihr eingeräumten Spielraum dabei nicht überschritten.
Die Beklagte hat die Kostenverteilung nicht lediglich nach Wohnfläche vorgenommen, sondern – wie von § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich vorgesehen – einen verursachungsabhängigen Verteilerschlüssel gewählt. § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB gestattet es, eine verursachungsgerechte Abrechnung auch unter Berücksichtigung eines Festanteils vorzunehmen, denn diese Bestimmung berechtigt den Vermieter, die Betriebskosten „ganz oder teilweise“ nach einem Maßstab umzulegen, der der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Aus dem Gesetzeswortlaut („teilweise“) folgt, dass der kombinierte Ansatz einer festen Mindestmüllmenge bei der Kostenumlage zulässig ist5. Die Gegenauffassung, wonach auf diese Weise die Abrechnung nach Verbrauch beziehungsweise Verursachung verlassen werde6, rechtfertigt keine andere Beurteilung, weil das Gesetz eine solche Umlage billigt.
Dieses Verständnis entspricht dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556a Abs. 2 BGB unter anderem das Ziel verfolgt, mehr Abrechnungs- und Kostengerechtigkeit zu schaffen7. Die Wahl eines solchen Maßstabes durch den Vermieter ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Dies gilt im gegebenen Fall umso mehr, weil die von der Beklagten vorgesehene Mindestmenge beträchtlich unter dem vom Entsorgungsträger festgelegten Mindestvorhaltevolumen von 10 Litern pro Woche und Person liegt. Es ist nicht ersichtlich und wird von der Revisionserwiderung auch nicht geltend gemacht, dass diese Menge einem durchschnittlichen Mieter keinen Anreiz mehr bietet, Restmüll zu vermeiden beziehungsweise diesen von den Wertstoffen zu trennen.
Es bedarf keiner Feststellungen, ob es in dem Mehrfamilienhaus der Beklagten zu einer Restmüllbeseitigung unter Umgehung der Erfassung gekommen ist. Darauf könnte zwar möglicherweise hindeuten, dass im Haushalt des Klägers und seiner Ehefrau in den Jahren 2010 und 2011 nach eigenen Angaben weniger als ein Liter Restmüll pro Person und Woche verursacht worden sein soll. Dies kann jedoch dahinstehen. Dahingehender Feststellungen bedurfte es nicht, weil eine Abrechnung allein nach erfasster Müllmenge bereits die Gefahr anderweitiger Entsorgung birgt. Der Vermieter ist deshalb nicht gehalten, mit der Bestimmung einer Mindestmenge von Restmüll zunächst zuzuwarten, bis sich die Gefahr verwirklicht und den Ansatz einer Mindestmenge vom vorherigen konkreten Nachweis einer Zweckentfremdung der Restmüllbeseitigung abhängig zu machen.
Einer Umlage der Kosten der Müllbeseitigung unter Berücksichtigung einer Mindestmüllmenge steht schließlich nicht entgegen, dass die Beklagte zunächst eine verursachungsabhängige Umlage ohne Ansatz einer Mindestmüllmenge bestimmt hat. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung8 ist die Ausübung des Bestimmungsrechts nicht nur einmal möglich, sofern der Mieter sich nicht mit einer weiteren Änderung einverstanden erklärt. Diese Ansicht findet im Gesetzeswortlaut keinen Anhalt. Die Änderung des Abrechnungsmaßstabes wirkt zwar nur für die Zukunft (§ 556a Abs. 2 Satz 1 BGB) und ist nur vor Beginn des Abrechnungszeitraums zulässig (§ 556a Abs. 2 Satz 2 BGB). Dies schließt jedoch nicht aus, dass das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut ausgeübt wird. Dies ist auch sachgerecht, denn die Überprüfung, ob der gewählte Maßstab noch dem Gerechtigkeitsgebot entspricht, ist von den tatsächlichen Gegebenheiten abhängig und kann nach Ablauf des Abrechnungszeitraums unter Umständen korrekturbedürftig sein.
Nach dieser Maßgabe bedarf es keiner Ausführungen, ob unter den gegebenen Umständen der Kläger berechtigt ist, bei einer – wie hier – formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung eine Neuberechnung zu fordern oder ob der geltend gemachte Anspruch auf Neuerteilung der Abrechnung schon deshalb nicht besteht, weil der Kläger – wie das von ihm im Rahmen des Hilfsantrags ermittelte Zahlenwerk deutlich macht – die Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2010 und 2011 durch eine eigene Berechnung der Müllbeseitigungskosten korrigieren kann9.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.2016 – VIII ZR 78/15
- BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/09 [↩] [↩] [↩]
- AG Erfurt, Urteil vom 15.04.2014 – 6 C 3051/1 [↩]
- LG Erfurt, Urteil vom 20.03.2015 – 9 S 147/1 [↩]
- BGH, Urteil vom 21.09.2011 – VIII ZR 97/11 [↩]
- Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 3868; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 14. Aufl., Rn. 4101; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 556a Rn. 8; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 556a BGB Rn. 44 [↩]
- Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearbeitung 2014, § 556a Rn. 21; AG Remscheid, Urteil vom 19.10.2010 – 27 C 171/09 [↩]
- BT-Drs. 14/4553, S. 2, 37, 51; BGH, Urteil vom 21.09.2011 – VIII ZR 97/119). Dem trägt die Berücksichtigung einer angemessenen Mindestmenge an Restmüll Rechnung.
Zwar mag es sein, dass sich hierdurch in gewissem Umfang Mieter benachteiligt sehen, die tatsächlich weniger Abfall produzieren. Die Berücksichtigung einer Mindestmüllmenge ist gleichwohl sachlich gerechtfertigt, weil sie dem Anreiz entgegenwirkt, dass sich einzelne Mieter zur Minimierung ihrer Betriebskosten der Erfassung des Restmülls entziehen, indem sie diesen auf den Standplätzen der Hausmüllcontainer abstellen, die Wertstofftonnen fehlerhaft befüllen oder den Restmüll an anderer Stelle entsorgen, sei es in Nachbarobjekten, öffentlichen Abfallbehältern oder auf Wald- und Freiflächen. Ein solches Verhalten beeinträchtigte die Kostengerechtigkeit, denn es ginge zu Lasten vertragstreuer Mieter, die für die kommunalen Abfallgebühren in unverhältnismäßig größerem Umfang aufzukommen hätten, wenn der kommunale Entsorgungsträger seinerseits Festkosten zugrunde legt, im gegebenen Fall ein Mindestvorhaltevolumen für Restmüll aus privaten Haushalten von zehn Litern pro Person und Woche.
Die von der Beklagten konkret angesetzte Mindestmenge einer Verursachung von zehn Litern Restmüll pro Woche bei einem Zweipersonenhaushalt ist aus Billigkeitsgründen (§ 315 BGB) schon deshalb nicht zu beanstanden, weil sie sich an dem vorgenannten, in der Abfallwirtschaftssatzung der Stadt E. bestimmten Mindestvorhaltevolumen orientiert. Diese Regelung verfolgt den berechtigten Zweck, eine illegale Abfallentsorgung als wirtschaftlich sinnlos erscheinen zu lassen ((BVerwG, Beschluss vom 19.12.2007 – 7 BN 6/07; Thüringer OVG, Urteile vom 11.06.2001 – 4 N 47/96; vom 16.02.2011 – 1 KO 1367/04; Niedersächsisches OVG, Urteile vom 10.11.2014 – 9 KN 33/14; vom 10.11.2014 – 9 KN 316/13 [↩] - Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 14. Aufl., Rn. 4098c, 4104c [↩]
- BGH, Urteile vom 20.10.2010 – VIII ZR 73/10; vom 17.11.2004 – VIII ZR 115/04 [↩]
