Es kann immer risikoreich sein, wenn sich ein Vermieter beim Aussprechen einer Kündigung vertreten lässt und die Ermächtigung des dann die Kündigung unterzeichnenden nicht klar ist.
Das Landgericht Wuppertal hat nun im Rahmen eines Prozesskostenbewilligungsverfahrens als Beschwerdeinstanz noch einmal deutlich gemacht, wie wichtig es ist, dass die Formalia eingehalten werden.
In dem konkreten Fall genügten dem Landgericht Wuppertal zwei Kündigungen, die ein Dritter für den Vermieter mit dem Zusatz „i.A.“ unterzeichnet hatte, nicht der Schriftform des § 568 I BGB.
Zwar kann sich ein Vermieter bei der Erklärung einer Kündigung vertreten lassen.
Sofern aber für den Kündigenden ein rechtsgeschäftlich bestellter Vertreter die Kündigung – mit eigenhändig unterschriebenem Schreiben – erklärt, ist die Offenlegung der Stellvertretung in der Kündigung zur Formwirksamkeit erforderlich. D.h., aus dem Kündigungsschreiben muss sich ergeben, dass der Unterzeichnende als Vertreter – und nicht lediglich als Bote – handelt und zwar auch dann, wenn zwischen dem Kündigenden und dessen Vertreter Namensgleichheit besteht. Die Offenlegung der Stellvertretung in der Kündigung ist nicht allein deshalb entbehrlich, weil der Kündigungsempfänger weiß, dass der Kündigende grundsätzlich in allen Mietangelegenheiten vom Unterzeichner des Kündigungsschreibens vertreten wird1. Die höchstrichterliche Rechtsprechung geht in den Fällen, in denen der Unterzeichner seine Unterschrift mit dem Zusatz „i.A.“ versieht, grundsätzlich nicht von einer Übernahme der Verantwortung des Unterzeichners für den Inhalt der unterzeichneten Schrift aus, weil der Unterzeichnende damit zu erkennen gibt, dass er nur als Erklärungsbote auftritt2.
Im Entscheidungsfall hat eine Person jeweils die Kündigungserklärung „i.A.“ unterschrieben und damit zunächst einmal nicht als Vertreter gehandelt. Etwas anderes folgt hier auch nicht daraus, dass gemäß §§ 133, 157 BGB die Gesamtumstände zu berücksichtigen sind. Wenn sich hieraus ergibt, dass der Unterzeichner ersichtlich im Namen eines anderen die Kündigung erklärt hat, ist von einem Handeln als Vertreter auszugehen3. Ob man dabei so weit gehen kann, wie das Landgericht Berlin4, dass selbst trotz des ausdrücklichen Zusatzes, „namens und in Vollmacht des Vermieters“, das Kürzel i.A. als entscheidend angesehen hat, kann dahinstehen. Jedenfalls liegen hier keine Umstände vor, wonach für die Beklagte ersichtlich war, dass die Person als Vertreter gehandelt hat. Benutzt wurde ein Briefbogen des Vermieters. Im Text ist von einer Bevollmächtigung keine Rede. Das Schreiben ist in der wir-Form gehalten, was sogar eher gegen eine Bevollmächtigung und mehr für eine Botenstellung spricht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss das Wort Kündigung nicht unbedingt gebraucht werden, so dass die Beschwerdekammer auch noch in Betracht zu ziehen hatte, ob etwa in der Klageerhebung als solcher oder in einem späteren Schriftsatz des Klägers eine erneute Kündigungserklärung zu erblicken ist5. Aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven Empfängers (§§ 133, 157 BGB) ist diese Frage jedoch im Ergebnis zu verneinen, obwohl in der Klageschrift auch zusätzlich aufgelaufene Mietrückstände behauptet werden. Denn anders als in den vorgerichtlichen Kündigungsschreiben fehlt in der Klageschrift der Hinweis darauf, dass der Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB ausdrücklich widersprochen wird. Zudem muss zur Annahme einer Kündigungserklärung der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung hinreichend klar zum Ausdruck kommen. Der Begriff „Kündigung“ muss zwar nicht verwendet werden. Es genügt, wenn sich aus der Erklärung mit hinreichender Deutlichkeit ergibt, dass die einseitige Vertragsbeendigung gewünscht wird, wobei an die Eindeutigkeit der Erklärung aus Gründen der Rechtssicherheit nicht zu geringe Anforderungen gestellt werden dürfen.
Dass eine eindeutige Erklärung erforderlich ist, ist auch deshalb zu fordern, weil der Mieter wissen muss, ob er eine Kündigungserklärung unverzüglich gemäß § 174 BGB zurückweisen kann, und weil es für das betreffende Gericht klar sein muss, wenn es aufgrund einer schriftsätzlich erklärten Kündigung eine Sozialbehörde zwecks Erhaltung des Wohnraums bzw. zur Abwendung von Obdachlosigkeit einschalten muss (§ 36 II SGB XII). Demgegenüber heißt es am Ende der Klageschrift ausdrücklich: „Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB sind bei unseren beiden (Gemeint: außergerichtlichen) Kündigungen erfüllt.“
Landgericht Wuppertal, Beschluss vom 04.08.2021 – 9 T 128/21
ECLI:DE:LGW:2021:0804.9T128.21.00
- Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl., § 568 Rn. 14; Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 568 BGB (Stand: 25.05.2021), Rn. 26 [↩]
- BGH, Beschluss vom 25.09.2012 – VIII ZB 22/12 [↩]
- BeckOK BGB/Wöstmann, 58. Ed. 01.05.2021, § 568, Rn. 4 [↩]
- LG Berlin, Urteil vom 24.09.2014 – 65 S 64/14 [↩]
- BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 26/03 [↩]
