Schallschutz im Mietshaus

Der Schallschutz in einem Mietshaus ist ein beliebtes Streitthema. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof zu der Frage Stellung genommen, welcher Maßstab anzulegen ist, um zu beurteilen, ob eine Mietwohnung – insbesondere in einem Altbau – in schallschutztechnischer Hinsicht einen Mangel aufweist.

In dem entschiedenen Fall ist der Kläger seit dem Jahr 1985 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Mannheim. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet und das im Eigentum der Beklagten steht, war während des Zweiten Weltkriegs beschädigt und im Jahr 1952 wieder aufgebaut worden. Im Jahr 2003 ließ die Beklagte in der über der Wohnung des Klägers gelegenen Dachgeschosswohnung Bauarbeiten durchführen, wodurch nunmehr zwei Wohnungen entstanden. Auf einer Fläche von 21 m² wurde der Estrich entfernt und erneuert. Auf zwei anderen Flächen (von 96 m² und von 59 m²) wurde der Estrich lediglich abgeschliffen und verspachtelt, um die Verlegung eines neuen Bodenbelags zu ermöglichen.

Der Kläger beanstandete im Jahr 2007 neben anderen Mängeln eine unzureichende Schallisolierung seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen und zahlte in der Folge die Miete mit einem Minderungsvorbehalt von insoweit 20 %. Er ist der Ansicht, dass die Schallisolierung weder dem im Jahr 1952 noch dem im Jahr 2003 geltenden Stand der Technik entspreche.

Der Kläger hat die Beklagte – wegen des nicht ausreichenden Schallschutzes – auf Rückzahlung von 20 % der von ihm für den Zeitraum von September 2007 bis April 2009 gezahlten Bruttomiete in Anspruch genommen. Das Amtsgericht Mannheim1 hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht Mannheim2 hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die seitens der Beklagten eingelegte Revision hatte beim Bundesgerichtshof nun Erfolg.

Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen3.

Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen an einem älteren Gebäude vor, so kann der Mieter, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, nur dann erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderungen geltenden DIN-Normen genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind4.

Zuletzt äußert sich der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung zu der Frage, ob eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch vorliegt, wenn der Tritt- oder Luftschallschutz einer Mietwohnung die Mindestwerte der anzuwendenden DIN-Normen um nicht mehr als ein Dezibel unterschreitet.

Der rechtliche Hintergrund für dieses Ergebnis ist folgender:

1. Der Bundesgerichtshof hat sich der Auffassung der Beklagten insoweit angeschlossen, dass dem Kläger entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in Bezug auf den Schallschutz kein Anspruch auf Rückzahlung von 20 % (= 4.339,24 €) der im Zeitraum von September 2007 bis April 2009 gezahlten Bruttomiete zusteht (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB). Denn die Mietzahlung ist insoweit mit Rechtsgrund erfolgt, da die Wohnung des Klägers hinsichtlich des Schallschutzes zu den Dachgeschosswohnungen keinen Mangel aufweist und deshalb die Miete diesbezüglich nicht gemindert war. Der vertraglich geschuldete Tritt- und Luftschallschutz der Wohnung des Klägers ist unter Heranziehung der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes – hier in Gestalt des Wiederaufbaus im Jahre 1952 – geltenden technischen Normen zu beurteilen. Hiervon ausgehend ist der Schallschutz unter Zugrundelegung der Feststellungen des Berufungsgerichts (noch) ausreichend und damit vertragsgemäß.

a) Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht5. Maßgeblich sind daher die Vereinbarungen der Parteien und nicht in erster Linie die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Fehlen jedoch Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen3. Da das Gebäude, in dem sich die Wohnung des Klägers befindet, im Jahre 1952 nach vorheriger Kriegs-beschädigung wiederaufgebaut wurde, kommt es hier auf den zu diesem Zeit-punkt geltenden Maßstab an.

b) Hiervon geht im Ansatz zutreffend auch das Berufungsgericht aus. Anders als die Revisionserwiderung meint, ist es in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung zu der Beurteilung gelangt, dass den im Zusammenhang mit den streitgegenständlichen Baumaßnahmen abgegebenen Erklärungen der Beklagten keine vertragliche Verpflichtung zur Herstellung des Schallschutzstandards des Jahres 2003 zu entnehmen ist. Die tatrichterliche Auslegung von Individualerklärungen – wie hier – kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist6. Solche Rechtsfehler zeigt die Revisionserwiderung mit ihrer Gegenrüge nicht auf.

Das Berufungsgericht meint jedoch, wegen der im Jahre 2003 durchgeführten Baumaßnahmen in dem über der Wohnung des Klägers gelegenen Wohngeschoss habe sich der Luft- und Trittschallschutz insoweit nunmehr nach den zu diesem Zeitpunkt geltenden technischen Normen zu richten, die nach den rechtsfehlerfreien und nicht angegriffenen Feststellungen des sachverständig beratenen Berufungsgerichts nicht erfüllt sind. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist hierin indes kein Mangel der Mietsache zu sehen. Denn anders als das Berufungsgericht meint, kommt es im Streitfall auf den zum Zeitpunkt des Wiederaufbaus des Gebäudes im Jahre 1952 und nicht auf den im Jahre 2003 geltenden Maßstab an. Dem Berufungsgericht kann nicht darin beigepflichtet werden, dass die nach seinen Feststellungen durchgeführten Baumaßnahmen zu einer baulichen Veränderung solchen Ausmaßes geführt hätten, dass deshalb die Einhaltung der zum Zeitpunkt der Durchführung dieser Arbeiten geltenden Ausgabe der DIN 4109 als maßgeblich anzusehen wäre.

aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen, wenn der Vermieter selbst bauliche Veränderungen in einem älteren Gebäude vornimmt, die (im Zusammenhang mit einer damit einhergehenden Nutzungsänderung) zu Lärmimmissionen führen können7. Der Bundesgerichtshof hat dies in einem Fall entschieden, in dem das über der Wohnung des Mieters gelegene Dachgeschoss zunächst nur als Abstellraum gedient hatte und während der Mietzeit von dem Vermieter erstmals als Wohnung ausgebaut und genutzt wurde, womit eine erhebliche Änderung der Nutzungsgewohnheiten einherging8.

bb) In Abgrenzung hierzu hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 17.06.20099 entschieden, dass der Mieter bei einem bloßen Austausch des Fußbodenbelags in der Oberwohnung – ohne Veränderung des darunter liegenden Estrichs und der Geschossdecke – nicht erwarten kann, dass die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Trittschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit des Austauschs geltenden DIN-Normen genügt10. Denn diese Maßnahme ist von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her – anders als der erstmalige Ausbau eines Dachgeschosses für eine Wohnnutzung – mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar9; sie hat vielmehr keine nachhaltige Auswirkung auf die Gebäudesubstanz10.

cc) Das Berufungsgericht hat seiner Beurteilung zwar diese Maßstäbe zugrunde gelegt. Bei deren Anwendung auf den Streitfall hat es jedoch die Schwelle, ab der der Mieter erwarten kann, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen, zu niedrig angesetzt und ist deshalb zu Unrecht zu einer Anwendung der im Jahre 2003 geltenden DIN-Normen gelangt. Nach der oben angeführten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs finden, wenn der Vermieter bauliche Veränderungen in einem älteren Gebäude vornimmt, nur dann die zur Zeit der Durchführung dieser Maßnahmen geltenden, den Tritt- und Luftschallschutz betreffenden DIN-Normen und nicht die bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstäbe Anwendung, wenn die Maßnahmen – wie hier nicht der Fall – von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind. Für Maßnahmen, die diese Schwelle nicht erreichen, bleibt es hingegen bei dem Grundsatz der Anwendung der bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstäbe. Anderenfalls bestünde die Gefahr, dass etwa auch erforderliche Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen seitens des Vermieters unterbleiben könnten, um die mit einer Anpassung der Mietsache an die zur Zeit der baulichen Veränderung geltenden DIN-Normen verbundenen Kosten zu vermeiden.

(1) Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass eine Begradigung oder ein Ausgleich des Estrichs, um hierauf einen neuen Fußbodenbelag aufbringen zu können, nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz nicht als derartig gravierend angesehen werden kann, dass hiermit eine Änderung der maßgeblichen Schallschutzmindestanforderungen einhergeht. Nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind solche Arbeiten in dem über der Wohnung des Klägers gelegenen Wohngeschoss auf insgesamt 155 m² der bearbeiteten Bodenfläche von 176 m² vorgenommen worden. Auf einer Fläche von 21 m² erfolgten eine Entfernung und eine – mit der Einbringung sogenannter L. -Schwalbenschwanzplatten verbundene – Erneuerung des Estrichs.

Dem Berufungsgericht kann nicht darin gefolgt werden, dass diese Arbeiten einen im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbaren Eingriff in die Gebäudesubstanz darstellen, der es erfordert, den Tritt- und Luftschallschutz der Geschossdecke insgesamt durch Lärmschutzmaßnahmen den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen anzupassen. Deshalb vermag auch der vom Berufungsgericht angeführte Gesichtspunkt eines möglichst einheitlichen Standards für die gesamte Bodenfläche das vom Berufungsgericht gefundene Ergebnis nicht zu rechtfertigen. Die Auffassung des Berufungsgerichts liefe im vorliegenden Fall im Ergebnis auf eine Modernisierungspflicht des Vermieters hinsichtlich der Geschossdecke hinaus. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Vermieter jedoch – sofern die Parteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben – grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung der Wohnung verpflichtet11.

(2) Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung mit ihrer Gegenrüge unter Bezugnahme auf Vortrag des Klägers in den Tatsacheninstanzen geltend, mit den von der Beklagten vorgenommenen baulichen Maßnahmen seien Eingriffe in die Gebäudesubstanz verbunden gewesen, die weitreichender als im Berufungsurteil aufgezeigt gewesen und mit einer Veränderung und Modernisierung der Dachgeschosswohnung einhergegangen seien. Im Zusammenhang mit der Aufteilung der Dachgeschosswohnung in zwei Wohnungen seien zwei Wände entfernt und zwei neue Wände eingezogen worden, was einen Eingriff (auch) in die Deckenkonstruktion darstelle. Es seien ein neuer Küchenbereich und ein weiteres Bad geschaffen sowie Wasser- und Gasleitungen neu verlegt worden.

Dieses Vorbringen ändert an der oben dargestellten Beurteilung nichts. Denn selbst wenn die im Dachgeschoss durchgeführten baulichen Maßnahmen auch die vorbezeichneten Veränderungen, zu denen das Berufungsgericht – von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig – keine Feststellungen getroffen hat, umfasst haben, liegt hierin noch kein mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbarer Eingriff in die Gebäudesubstanz.

2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus einem anderen Grund als richtig (§ 561 ZPO). Unter Heranziehung der zum Zeitpunkt des Wiederaufbaus des Hauses im Jahre 1952 geltenden technischen Normen ist der Tritt- und Luftschallschutz der Wohnung des Klägers zu den Dachgeschosswohnungen als (noch) ausreichend und damit als vertragsgemäß zu bewerten.

Allerdings hat das Berufungsgericht festgestellt, nach dem Sachverständigengutachten sei davon auszugehen, dass zwar die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes beziehungsweise des Wiederaufbaus im Jahre 1952 geltenden technischen Mindestanforderungen an den Trittschallschutz eingehalten, jedoch diejenigen für den Luftschallschutz um ein Dezibel verfehlt würden. Hieraus folgt jedoch noch nicht, dass die Wohnung des Klägers – wie für eine Mietminderung erforderlich – insoweit einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder zumindest (erheblich) mindert. Denn die festgestellte Unterschreitung der DIN 4109, Ausgabe 1944, betrifft nur einen Teilbereich des Schallschutzes, nämlich den Luftschallschutz, und unterschreitet zudem die für diesen geltenden technischen Anforderungen lediglich um ein Dezibel. Eine so geringfügige Unterschreitung des Schallschutzgrenzwertes stellt, wie die Revision mit Recht geltend macht, noch keine rechtlich beachtliche, erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar. Nach der – soweit ersichtlich – in der Rechtsprechung einhellig vertretenen Auffassung kommt einer Überschreitung eines Schallschutzgrenzwertes um ein Dezibel im Regelfall schon deshalb keine entscheidende Bedeutung zu, weil nach allgemeinen Erkenntnissen der Akustik eine Änderung des Schallpegels in dieser Größenordnung für das menschliche Ohr kaum wahrnehmbar ist12.

3. Nach alledem konnte das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben, soweit über den Betrag von 1.084,81 € (Mietminderung in Höhe von 5 % wegen optischer Beeinträchtigungen an den Fensterscheiben) hinaus, der nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist; es ist auf die Revision der Beklagten daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Bundesgerichtshof konnte aber lediglich hinsichtlich des über einen Betrag von 2.169,62 € hinausgehenden Rückzahlungsanspruchs in der Sache selbst entscheiden, da es hierzu keiner weiteren Feststellungen bedurfte und die Sache insoweit zur Endentscheidung reif war (§ 563 Abs. 3 ZPO). In diesem Umfang war die Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abzuweisen, da der Kläger hinsichtlich des Schallschutzes nicht zu einer Minderung der Miete berechtigt war, seine Mietzahlung daher diesbezüglich nicht ohne Rechtsgrund erfolgte und ihm insoweit der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht zustand; eine vollständige Abweisung des auf den Schallschutz bezogenen Teils des Rückzahlungsanspruchs kam indes nicht in Betracht, da der Kläger seinen Rückzahlungsanspruch auch auf einen weiteren, von ihm mit 5 % bemessenen Minderungsgrund betreffend behauptete Mängel der Badezimmerverfliesung gestützt hat, zu dem das Berufungsgericht – von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig – bisher keine Feststellungen getroffen hatte. Insoweit war die Sache daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/12

  1. AG Mannheim, Urteil vom 22.12.2010 – 17 C 256/09 [↩]
  2. LG Mannheim, Urteil vom 22.08.2012 – 4 S 15/11 [↩]
  3. BGH, Urteile vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08; vom 07.07.2010 – VIII ZR 85/09; vom 01.06.2012 – V ZR 195/11 [↩] [↩]
  4. BGH, Urteile vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08 [↩]
  5. BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12 [↩]
  6. BGH, Urteil vom 06.02.2013 – VIII ZR 374/11 [↩]
  7. BGH Urteile vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08 [↩]
  8. BGH, Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03 [↩]
  9. BGH, Urteil vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08 [↩] [↩]
  10. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/11 [↩] [↩]
  11. BGH, Urteil vom 14.09.2011 – VIII ZR 10/11 [↩]
  12. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/11; LG Berlin, WuM 2007, 384; BVerwG, NVwZ 1997, 394, 395 ; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 20.02.2013 – 2 B 1353/12.NE; HessVGH, ESVGH 62, 43, 51 f.; OVG Hamburg, Beschluss vom 16.02.2011 – 2 Bf 178/09.Z; OVG Lüneburg, Urteil vom 01. Juni 2010 – 12 LB 32/07; vgl. auch Nr. 3.2.1 Abs. 3 Satz 1 der Sechsten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz [Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm – TA Lärm] vom 26. August 1998, GMBl. 1998, 503 [↩]

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