In WEGs gibt es unter den Eigentümern nicht selten Streit.
Der Bundesgerichtshof musste sich nun mit der Thematik einer langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit befassen.
Er ist dabei zu dem Ergebnis gekommen, dass, wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht verjährt, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist.
Auch ist der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist.
In dem entschiedenen Fall bilden die Parteien eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem Beklagten steht das Teileigentum Nr. 1 (Souterrain) und das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 (Erdgeschoss) zu, der Klägerin seit dem Jahr 2007 das Sondereigentum an den Wohnungen Nr. 3 (Obergeschoss) und Nr. 4 (Dachgeschoss). Das Teileigentum Nr. 1 ist in der Teilungserklärung ausgewiesen als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“. Der Beklagte vermietet diese Einheit als Wohnraum. Nach dem Jahr 2007 erfolgten zwei Neuvermietungen.
Das Amtsgericht Wiesbaden1 hat den Beklagten dazu verurteilt, es zu unterlassen, die Einheit Nr. 1 als Wohnraum zu nutzen oder nutzen zu lassen. Die hiergegen gerichtete Berufung ist beim Landgericht Frankfurt am Main ohne Erfolg geblieben2.
Der Bundesgerichtshof hat die hiergegen gerichtete Revision nun zurückgewiesen.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs hat daas Landgericht zu Recht die Voraussetzungen eines Unterlassungsanspruchs bejaht. Der Sache nach sieht es die Regelung in der Teilungserklärung, wonach die Räume im Souterrain als Hobbyräume, Vorratskeller, Flur bzw. Kellerraum dienen, als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter an. Die Nutzung solcher Nebenräume zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist jedenfalls dann nicht gestattet, wenn sie – wie hier – die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert3. Dies begründet einen Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer sowohl aus § 1004 Abs. 1 BGB als auch aus § 15 Abs. 3 WEG, und zwar gemäß § 14 Nr. 2 WEG auch bei einer Gebrauchsüberlassung an Dritte4.
Rechtlicher Nachprüfung hält es im Ergebnis auch stand, dass das Landgericht die Voraussetzungen der Verjährung verneint. Für den Beginn der Verjährung kommt es gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 5 BGB neben den subjektiven Voraussetzungen auf die Zuwiderhandlung an. Bei der Nutzung einer Sondereigentumseinheit in einer der Teilungserklärung widersprechenden Weise ist allerdings streitig, was hierunter zu verstehen ist.
Teilweise wird die maßgebliche Zuwiderhandlung, mit der die Verjährungsfrist für den Unterlassungsanspruch zu laufen beginnt, in dem Beginn der Nutzung gesehen. Die Störung setze sich jedenfalls bei gleichbleibender Qualität der Nutzung lediglich fort. Eine zweckwidrige Wohnnutzung durch Mieter begründe selbst dann keinen neuen Anspruch, wenn ein Mieterwechsel stattfinde.
Überwiegend wird die zweckwidrige Nutzung zwar ebenfalls als Dauerhandlung angesehen, aber eine gegenteilige Schlussfolgerung gezogen. Solange die Nutzung anhalte, könne die Verjährungsfrist nicht in Gang gesetzt werden. Teilweise wird die fortlaufende Nutzung auch als wiederholte Handlung angesehen, die jeweils neue (nicht verjährte) Unterlassungsansprüche auslöse.
Der Bundesgerichtshof hat sich der letzteren Auffassung bereits in einer Fallkonstellation angeschlossen, in der es um eine auf einzelne Räume der Wohnung beschränkte zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst ging5. Die Verjährung tritt auch dann nicht ein, wenn und solange eine Sondereigentumseinheit – wie hier – insgesamt zweckwidrig genutzt wird. Insoweit kann dahinstehen, ob eine einheitliche Dauerhandlung den rechtswidrigen Zustand fortlaufend aufrechterhält und die Frist deshalb nicht in Gang gesetzt wird, oder ob wiederholte Störungen jeweils neue Ansprüche begründen. Jedenfalls liegt der Schwerpunkt der Störung nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung. Die übrigen Wohnungseigentümer werden in gleicher Weise dadurch beeinträchtigt, dass die Nutzung – sei es auch in gleichbleibender Qualität – aufrechterhalten wird.
Ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolgt, ist verjährungsrechtlich unerheblich. Hierfür spricht schon die Regelung des § 14 Nr. 2 WEG, aus der sich ergibt, dass der Wohnungseigentümer für den dort genannten Personenkreis in gleicher Weise wie für eine eigene Nutzung einzustehen hat. Darüber hinaus erschöpft sich die Störung nicht in der Gebrauchsüberlassung; vielmehr ist davon auszugehen, dass der vermietende Wohnungseigentümer auch nach diesem Zeitpunkt in der Lage ist, die weitere Störung zu verhindern6. Ohnehin haben hier – ohne dass es darauf in diesem Zusammenhang entscheidend ankäme – in unverjährter Zeit weitere Gebrauchsüberlassungen im Rahmen der Neuvermietungen stattgefunden.
Zu Recht verneint das Landgericht schließlich die Verwirkung des Anspruchs.
Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt7. An dem sogenannten Zeitmoment fehlt es in der Regel, wenn eine wiederholte Störung einen neuen Anspruch auslöst7.
Letzteres nimmt das Berufungsgericht mit überzeugender Begründung an. Nach dem Jahr 2007 erfolgten zwei Neuvermietungen zu Wohnzwecken. Jedenfalls eine solche Neuvermietung stellt in der Regel aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur dar7. Der vermietende Wohnungseigentümer setzt eine neue Willensentscheidung hinsichtlich einer zweckwidrigen Nutzung um. Die übrigen Wohnungseigentümer haben Anlass, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch wenn sie hiervon zuvor – etwa aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis – Abstand genommen haben. Hinsichtlich des auf die derzeitige Vermietung bezogenen Unterlassungsanspruchs fehlt es zudem neben dem Zeitmoment auch an dem Umstandsmoment. Der Beklagte konnte nicht davon ausgehen, dass solche eigenständigen Störungen auch in der Zukunft geduldet würden. Selbst wenn hinsichtlich der auf die früheren Vermietungen bezogenen Unterlassungsansprüche die Verwirkung eingetreten wäre, stünde dies einer im Grundbuch vollzogenen Änderung der in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung nicht gleich.
Ob die Verwirkung während eines lange andauernden Mietverhältnisses eintreten kann, bedarf ebenso wenig einer Entscheidung wie die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sie auch den Sonderrechtsnachfolger bindet.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.05.2015 – V ZR 178/14
- AG Wiesbaden, Urteil vom 07.12.2012 – 92 C 7239/10-81 [↩]
- LG Frankfurt am Main, Urteil vom 25.06.2014 – 2-13 S 18/13 [↩]
- BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/13; BGH, Beschluss vom 04.12.2014 – V ZB 7/13 [↩]
- BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/13 [↩]
- BGH, Beschluss vom 16.06.2011 – V ZA 1/11 [↩]
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.06.2014 – V ZR 131/13 [↩]
- BGH, Urteil vom 21.10.2005 – V ZR 169/04 [↩] [↩] [↩]
