Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat sich im Bereich des Wohnungseigentums einiges getan.
Insbesondere gilt dies für § 16 Abs. 2 S. 2 WEG:
Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass eine Eigentümerversammlung wirksam beschließen kann, dass auf Kosten des Eigentümers einer Dachgeschosswohnung defekte Dachfenster ausgetauscht werden.
Worum ging es konkret?
Der Kläger ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Eigentümer einer Wohnung im Dachgeschoss. In einer Eigentümerversammlung im August 2021 fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, die (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden) defekten Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums des Klägers auszutauschen und dazu eine Fachfirma zu beauftragen. Weiter beschlossen sie, dass der Kläger – abweichend von der bisherigen Regelung – die Kosten des Fensteraustauschs allein tragen solle.
Mit seiner Anfechtungsklage, die in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben ist1, wendet sich der Kläger gegen die beschlossene Kostenverteilung.
Die Entscheidung:
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs entspricht der Beschluss, für den gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Beschlusskompetenz bestand, ordnungsmäßiger Verwaltung. Er berücksichtigt im Hinblick auf die allein im Bereich des Sondereigentums des Klägers befindlichen Dachflächenfenster die Gebrauchsmöglichkeit des Klägers.
Entgegen der Ansicht der Revision entspricht der Beschluss auch insoweit ordnungsmäßiger Verwaltung, so der Bundesgerichtshof, als die Wohnungseigentümer allein über die Kostentragung für den Austausch der Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums des Klägers entschieden haben, ohne zugleich eine Regelung für die Behandlung künftiger gleich gelagerter Fälle zu treffen.
Ob die sogenannte „Maßstabskontinuität“ nach der Neufassung des Wohnungseigentumsrechts schon bei dem ersten Beschluss über die Kosten einer einzelnen Erhaltungsmaßnahme berücksichtigt werden muss, war umstritten. Der Bundesgerichtshof hat dies nun verneint und entschieden, dass dann, wenn die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 WEG eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme beschließen, nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden muss. Dies ergibt sich aus Wortlaut und Entstehungsgeschichte der Norm. Eine andere Betrachtung ist auch nicht im Hinblick auf einen wirkungsvollen Rechtsschutz der Wohnungseigentümer geboten. Ob und in welcher Art und Weise in Folgebeschlüssen die zuvor für eine einzelne Instandsetzungsmaßnahme beschlossene Änderung der Kostenverteilung zu berücksichtigen ist, kann nämlich nicht hypothetisch für künftige Fälle beurteilt werden, sondern nur für eine konkrete Maßnahme oder einen bereits gefassten, konkreten Beschluss, so der Bundesgerichtshof.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23
- AG Hannover, Urteil vom 20.09.2022 – 482 C 5657/21; LG Lüneburg, Urteil vom 21.03.2023 – 9 S 56/22 [↩]
